[摘要] 楼市似乎正在进入多重角力、混沌难开的状态。1月份上半月，北京、上海两地的楼市成交量大幅下挫。北京新房与二手房市场成交量分别较去年12月同期下降56.6%和73.6%。
依惯常市场逻辑而言，在成交下滑之后，开发商销售受阻，资金回笼困难，拓展开发难以为继，最终惟有降价售房。而当前此种逻辑延展的困难在于，淡季推盘量少，本就不为开发商看重，或者说此时量跌无关痛痒。去年愁的是无房可卖，资金充裕的开发商有足够本钱跟市场博弈，甚至此时成交下跌，正中了其捂盘抬价的下怀。
从短期来看，似乎房价一时半会儿难以撼动。但这场政府与开发商、开发商与购房者之间的博弈才刚刚开始。这势必是一场持久战，不可能速战速决。从目前来看，诸多调整政策指向的，均是遏制房价过快上涨，打击炒房等投机行为。如果已有的政策未见奏效，则可能会有更多更有力的后续政策出台。或许楼市调整的大幕已经开启，成交下降可能只是一个序曲。（地产评论员彭平）扬子晚报
延伸阅读》》》楼市五道“”平衡供求 能否让房价“退烧”
【看点一】
严格二套房贷首付比例利率灵活掌握
政策：“二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。 ”
解读：严格二套住房购房贷款管理，一方面明确了首付比例，另一方面让银行根据风险灵活掌握贷款利率，目的还是合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。
收紧二套房贷的同时，政府还明确，要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策，“对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。 ”
观点：收紧二套房贷，剑指投资投机性购房。对大量投机成分很高的购房者而言，买一套房子首付资金将大大增加。一套200平方米的房子，以售价每平方米1万元为例，房价总额为200万元，过去按照20%的首付只需支付40万元，但是收紧贷款后，需要支付80万元，这将极大抑制投资性购房。而随着投资资金的减少，楼市降温在所难免。
【看点二】
打击捂盘 开发商须一次性公开全部房源
政策：已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。
解读：在目前的房地产市场上，几乎所有的开发商在销售时都会采取小规模分批推盘的策略。在一张预售许可证下，开发商往往还是采取分批销售，往往一次开盘仅仅推出一两百套甚至数十套房源，从而造成房源紧张，一售而空的“假象”。而相隔不久的第二批房源价格就会明显提升。
按照国务院新的规定，各地要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的规模，不得分层、分单元办理预售许可。另外，各个部门被明确了监管市场的分工，其中住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度。
观点：悟盘惜售向来是楼市打击的现象，但是相关部门一直没有行之有效的方法来杜绝捂盘惜售行为。一次性公开全部房源，且明码标价，这对少量多推、不断加价肯定是个致命的打击。这一条关键还在于各地的执行情况。要真正执行并不是易事。
【看点三】防止境外“热钱”冲击
政策：国务院要求，有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。
解读：外资炒楼再次成为关注重点。防止境外热钱冲击我国房地产市场是今年国家特别留意的新问题。目前全世界的利率都很低，几乎是零。如果中国继续宽松的货币政策，很可能有热钱冲击。那时炒房地产就不只是国内的资金了。
从去年年中开始，已经有多家机构开始预警外资热钱对于中国楼市的推动作用，很多业内人士认为，去年下半年的房价实际上就是由热钱所推动。
观点：如按收入来分析，房价根本就不应按目前的幅度上升。减少热线冲击，楼市自然会降下几度。
【看点四】
探索土地出让方法 防“地王”频出
政策：各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。
解读：“地王”已经成为2009年来楼市的一个代表性名词。对于市场而言，开发商对于热门土地的争夺几乎已经到了白热化的程度。从苏州的情况来看，住宅土地价格已 过了2.8万元/平方米。每一次高地价的诞生都直接导致了同一区域房价的大幅度飙升。探索土地出让综合评标方法等一系列涉及土地市场的政策，一方面用来防止“地王”现象，另一方面是提高土地供应和开发利用效率的手段。
观点： “价高者得”一定程度上助长了高地价的频频产生。稳定土地供应是稳定房地产市场的重要前提。
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