[摘要] 营销是最实在的工作，没有任何技巧，最好的经验就是踏踏实实地研究好自己的产品，踏踏实实地培训好团队成员，踏踏实实地了解客户需求，而绝不仅仅是一个点子、一个策划……九龙仓集团苏州公司营销总监李瑞娟用“踏踏实实”这短短四个字道出了营销的本质。
营销是最实在的工作，没有任何技巧，的经验就是踏踏实实地研究好自己的产品，踏踏实实地培训好团队成员，踏踏实实地了解客户需求，而绝不仅仅是一个点子、一个策划……九龙仓集团苏州公司营销总监李瑞娟用“踏踏实实”这短短四个字道出了营销的本质。
九龙仓苏州公司营销总监李瑞娟
深入客户了解客户 不辜负土地价值
百年港企九龙仓秉承“创建明天”的美好坚持，把长三角作为布局的战略重点，2007年，九龙仓正式战略性登陆苏州，抢滩地点定为苏州工业园区，用城市全新的开发理念，为苏州市民一路撒播幸福的种子！从高端豪宅九龙仓国宾1号再到九龙仓国际金融中心；从精品住宅九龙仓时代上城(小区网论坛)再到如今即将呈现的九龙仓碧堤半岛……窥探九龙仓集团在苏州的发展轨迹，我们不难看出，九龙仓一直在用她独特的“语言”，影响和改变着苏州的城市发展，书写着苏州新城市版图。2013，九龙仓苏州团队又迎来了三盘齐发之势，作为向其粉丝奉上的一份特殊厚礼。
园区是诸多国内一线品牌地产商挺进苏州市场的站，也是各种开发理念、开发模式和特色作品风云际会的地方。在这样的竞争环境下，九龙仓却突出重围创下一个又一个奇迹：国宾1号广受高端人士青睐，2010年就创下苏州豪宅销售奇迹；时代上城入市2年来，屡创热销。采访中，李总的一席话让我们找到了“九龙仓产品与地域完美融合”的原因。“客户买房的关注点永远是居住的便利程度，九龙仓注重的是地方政府的执政能力、办事效率，所以拿地前期就已经深入了解政府规划，对于项目潜在客户的了解和琢磨是一项必备功课。”
回过头来审视九龙仓在苏州的6年发展史，我们不得不佩服其对市场前瞻性的洞察力。以九龙仓时代上城为例，所处的湖东板块非常适合作为大型居住区，板块内打造的均是品牌房企的大盘，雅戈尔太阳城94万方，中海国际社区120万方，九龙仓时代上城可售面积90万方，如此地块就是要建适合普通老百姓居住的房子，客群自然会定位为首次置业和首次改善。“之所以屡创热销，是因为客户买的是预期，买的是未来，而此前的配套承诺如今已经一一呈现“，李总如是说。主干道现代大道，一号线通车，步行至项目10-15左右；一路之隔的东沙湖邻里中心开业、梦乐城，规划中的中央商贸带；双语幼儿园、有希望通过审批的公立幼儿园、9年制义务教育的东沙湖学校，各种生活配套近在咫尺。
国宾1号所处地块更是毋庸置疑的豪宅地段，双湖板块作为苏州最适合居住、环境的居所，距离哪里都近，不管是到湖西中心，还是市区，还是上海。城市别墅核心是地段，李总表示，九龙仓在拿到地块的那一刻就深知并明确一定要做的作品，要不辜负土地价值。国宾1号拥有得天独厚的地段优势，紧邻金鸡湖高尔夫，南面是国宾馆——金鸡湖大酒店，周边全是低密度花园式建筑，安静、生态，是一个被绿化包围着的低密度居住区，是天然的豪宅区板块。除了金鸡湖高尔夫、李公堤等高端配套，老百姓所需的居住配套也日渐齐全，比如金鸡湖邻里中心今年6月正式开业，还有金鸡湖学校——园区硬件配置的学校。项目既符合了居住性，又满足了一部分人的身份感和圈层，空间尺寸合适合理，以及对于建筑的美感要求，国宾1号全部具备。
可以说，完美的地段只是九龙仓国宾1号创造奇迹的一个先天原因，而其时刻从客户角度出发，合理的定位、合适的面积段和价格段，则是获得成功最重要的要素。项目主力户型最初总价定位在2000万左右，现在是在2000万-3000万，比较符合客户（企业主）的心理价位，地上+地下440-660平米，占地1亩-1.5亩。整个项目的容积率0.6，一期、二期是独栋和双拼的别墅为主，而近期即将推出的三期国宾山则是大平层产品。“国宾1号的成功不是一个意外，而是得益于九龙仓在苏州秉持的突破和创新：打造经典的欧式建筑，正是为了迎合中国富一代人群的审美取向。”
对于即将揭开面纱的尹山湖全新项目——碧堤半岛，李总为我们传达了更多的讯息和期待感。提到项目案名，李总透露其中更有两层寓意：一方面，九龙仓在尹山湖的两宗地块形状为半岛，周边自然环境特别好，紧邻生态湖泊尹山湖，区域内含政府打造的生态水街和环湖自行车赛道；另一方面，九龙仓在香港开发过同名项目。
作为苏州吴中区东部中心区的尹山湖板块，历时三年城建，已成为众多人眼中的“”。随着保利、合景、中富、首开、九龙仓相继进驻尹山湖板块，对于板块现状和未来发展，李总同样表达了自己的看法。“纵观园区市场，湖东板块基本上处于无新地开发状态，开发重心由湖东板块向北部的阳澄湖—青剑湖板块、南部的独墅湖—尹山湖板块加速转移。就尹山湖板块而言，土地后备资源充足，配套设施相对完善，地方政府政策扶持力度还是相当大的。规划起点甚至比园区都高，20几万方的商业水街，功能非常全，包括餐饮、娱乐、健康设施、电影院等规格和标准都很高的配套设施；医院、学校也都有完善配备；交通出行方便，2、5、8号线——3条轨道交通，南环东延线2014年完工，东方大道到星湖街，到市区、园区、苏嘉杭都很方便。
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