[摘要] 本周苏州8年房价走势出炉，园区房价在8年间翻番吓到了众人。然而近期园区旭辉金辉都已出动，儿童医院北侧地块又将出让，湖东恐将迎来又一轮疯涨……让各位屌丝们情何以堪。
事件三：纯新盘大胆猜价 湖西新盘保守4.5万以上？
楼盘如何定价？
对于这个问题，有观点认为：牵扯太多！老板预期、政策、市场、公司、产品……再看里面任意一个细分的小块，各种摸不清算不明。
还有另外一种说法，很简单，周边卖多少钱，自己的产品比他们好/差在哪里，适度增减定价，若都是通过成本算房价，汤臣一品12万元每平方米从何而来？
更直接的看法认为：这不都是老板一拍脑袋的事儿吗？
楼盘定价几何？这不仅仅是购房者关心的问题，更是开发商在拿地之前就已要考虑到的。2015年下半年苏州市场上也将有多家纯新盘即将面市，其中住宅纯新盘达20席，本篇房天下小编就将猜价敢为先，在开发商昭价天下之前，替他们算一算，卖什么样的价才算保底不亏？他们又是否能够卖到这样的价？
一段冗长但颇具参考价值的资料普及：
相关资料显示，以苏州、杭州这样的城市为例，某上市公司的房产开发成本明细是这样的。
1、土地费用，包括征地费、土地出让费等，即通常所说的楼面地价等。这项成本比较明确，拿地时就可以确定了。
2、前期费用。包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。一般标准为120—400元/平方米左右。其中，规划设计费占到该项费用的70%-80%左右，而各个楼盘规划设计费，也根据楼盘定位和设计公司好坏，差距甚大。
3、基础设施费。包括接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视、排水排污、基础设施费等，一般标准为350—500元/平方米。该项费用中接电和绿化费用所占比重比较大，各为1/4左右，而绿化费用根据物业类型不同也有所差异，比如高层小高层单体绿化一般在120-150元/平方米左右，好一点在150—200元/平方米，而多层则有可能达到300-400元/平方米，各盘之间差异性比较大。
4、建安工程费。包括基坑围护、工程桩、土建、安装、装饰工程、样板房、非毛坯费用，以及钢材、水泥等建筑材料成本，毛坯房一般标准为2000—2500元/平方米左右。其中土建成本高，一般都在1500元/平方米左右，接下来是安装和装饰工程费用。
5、公共建筑建安工程费。包括会所建安工程和公建建安工程成本。这块费用也可以归并到建安工程费用上面。一般为120—160元/平方米
6、公建配套费。包括水电煤、市政配套费、白蚁防治费、新型墙体材料、高教费、物业基金、消防、人防工程费等。
7、开发间接费。这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费及其他费用，即通常意义上的管理费和营销费，这块费用一般占到销售收入3.5%—4.5%来核算，一般300—400元/平方米。
8、税费。如营业税附加和土地增值税，一般为销售收入的6%左右。如楼盘销售均价为1万元/平方米，则这块费用在600元/平方米左右。
9、财务成本。主要为银行利息及其他融资成本。一般以土地成本*2年*10%计算，一般已经达到1000—1500元/平方米。
也就是说，一个中档楼盘，不算土地成本，它的成本在4500到6000元/平方米左右。
本文将从两方面来大猜想具体楼盘的终售价，1、售价=成本+预期。以保底定价为前提，本文价格大猜想就将除去土地成本之外的支出成本4500+元/㎡，即保底成本=楼面价+4500↑；针对具体楼盘再做调整。2、对比周边楼盘价格，15%-20%的利润达标有无可能。
猜想楼盘一、蓝光天悦城：10200元/㎡以上
2014年初，四川蓝光和骏实业股份有限公司以9亿多元摘得位于太湖新城吴江顾家荡路以南秋枫路以东地块以及位于太湖新城吴江高新路以北苏河西路以西地块，地块总面积达103949.1㎡，其中编号WJ-J-2014-002地块为住宅商服地块，003地块为纯住宅地块，两宗地块楼面价都超过了3200元/㎡。
蓝光天悦城预计6月底开盘，首期将推出花园洋房，面积为126-228㎡，后期还将推出非毛坯高层。事实上，从目前苏州的普通住宅来看，实际带装修约从80-4000元/㎡参差不齐。
目前周边与蓝光天悦城产品比较类似的有朗诗太湖绿郡，该盘产品同样为洋房，朗诗拿地楼面价与蓝光相当，为3000多元每平方米，而朗诗科技洋房目前售价则在12000-14000元/㎡，周边中房颐园非毛坯高层均价11000元/㎡。
尽管蓝光的洋房没有朗诗的科技噱头，但相比而言，蓝光的地理位置又更加优越，轻轨4号线顾家荡站紧邻小区，加上后期非毛坯的加盟，蓝光天悦城价格或许还可以再冲一冲。【点击查看全文】
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