[摘要] 本周苏州8年房价走势出炉，园区房价在8年间翻番吓到了众人。然而近期园区旭辉金辉都已出动，儿童医院北侧地块又将出让，湖东恐将迎来又一轮疯涨……让各位屌丝们情何以堪。
【房天下房天下讯】 首先播报一则好消息，苏州新光天地将于6月25日、也就是下周四开业，土豪们可以准备准备了！
本周苏州8年房价走势出炉，园区房价在8年间翻番吓到了众人。然而近期园区旭辉金辉都已出动，儿童医院北侧地块又将出让，湖东恐将迎来又一轮疯涨……让各位屌丝们情何以堪。
另外，苏州即将入市的纯新盘还真不少，小编就斗胆来预测一下价格，还附带详细分析过程，不容错过哦。↓↓↓↓↓
事件一：我本屌丝 怎奈何园区房价8年翻一番
对于屌丝来说，园区的房子总是渴望而不可及，心里盼着啥时能降一些，可却偏偏越盼涨价越快。据一份园区08年至今房价数据显示，从湖西到湖东，从8399元/㎡到16432元/㎡，园区房价自“起飞”便未曾落地。
2008-2015年园区房价走势图（制图：房天下房天下）
8年翻一倍，这个速度着实让人有点不敢直视。今年以来，园区湖东的涨价声更是从未停止，不管是现代大道的九龙仓时代上城、万科玲珑东区还是体育公园板块的星公元名邸、七里香都等等，半年涨幅至少1500元/㎡起步。而在接下来时间内，湖东的又一波狂涨正在逼近……
体育公园3年地价怒翻2番 或再无刚需
可能在不少人印象中，体育公园板块还为屌丝们保留了一寸“净土”，但现在再这么认为，就太天真了。
曾经的“刚需一哥”路劲主场琅悦，目前均价已经涨至12500元/㎡，周边的天地源七里香都、中南锦苑、北极星花园纷纷突破14000元/㎡，星公元名邸更是2万出了头。
6月3日，苏州园区挂牌2宗纯住宅地块再次引发了楼市震动。其中苏园土挂（2015）02号地块位于湖东天地源七里香都东、儿童医院北。消息一出立刻招来了各种议论： “园区又要出地王了”、“这房子价格要飞起来了”……在惊叹声充斥之余，感受到更多的，是期待。
近几年园区湖东地块拿地信息（图片来源：房天下房天下）
得到消息，七里香都自然是个坐不住的，加上销售目标压力较大，涨价已提上日程，14500元/㎡的均价或分就不保。而星公元名邸、路劲主场琅悦等盘也是从未停止涨价的念头，待土地拍出再涨几何还得拭目以待。
回顾2012年、2013年天地源和中锐在该地块旁竞得的两宗地，也就是现在的七里香都和星公元名邸，当时成交楼面价仅在4000元/㎡和5248元/㎡，而如今2号地块的起报楼面价已经高达7500元/㎡，成交楼面价超过12000元/㎡也并不会意外。
8年来，园区的房价确实翻了一番，但体育公园板块的地价在3年间却翻了2倍多，这样想想，屌丝们是不是还有点小欣慰？【点击查看全文】
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如今土地越来越稀缺，房企的开发成本逐步增高，全装修房似乎开始成为开发商追捧的对象，也成为购房者置业的全新选择。进入2015年以来，园区不少热门全装修楼盘，诸如澜调国际（价格动态户型图论坛）、月亮湾3号美颂（价格动态户型图论坛）以及星公元名邸（价格动态户型图论坛）等项目，都广受购房者欢迎,当然取得了不错的销售业绩。
在非毛坯房盛行的同时，6月3日上午，园区国土房产局挂牌出让两宗纯住宅地块：苏园土挂(2015)02~03号地块，挂牌公告也特别提出硬性规定：苏园土挂(2015)02号地块内住宅应为全装修住宅、苏园土挂(2015)03号地块内六层及以上的住宅建筑整体全装修比例为100%。这样的规定不禁让人疑问：园区这是是要告别毛坯时代，再无毛坯房了吗？
园区挂牌地块信息一览
大致统计了一下，园区在售的一些热门全装修项目包括湖东的澜调国际、月亮湾3号美颂、星公元名邸以及雅戈尔太阳城（价格动态户型图论坛）等，还有金鸡湖畔的土豪项目万科玲珑天萃和独墅湖附近的置地悦湖等。
从地块周边来看，位于方洲路南、钟南街东的苏园土挂(2015)02号地块，星公元名邸就在其斜对面，距离澜调国际、雅戈尔太阳城也不过10左右的，地块所处位置基本算是被全装修项目包围。
而距离地块稍微近一些，在售的热门毛坯房也只有天地源七里香都（价格动态户型图论坛）、路劲主场（价格动态户型图论坛）和九龙仓时代上城（价格动态户型图论坛）风华里等，而路劲主场也早已进入清盘状态。同样的苏园土挂(2015)03号地块位于若水路南、启悦街西，与其一路之隔的月亮湾3号美颂也是非毛坯项目。
园区挂牌地块区位示意图
抛开地块，从园区整个大形势来看，如今园区土地越来越少，房企入驻园区的成本势必也会越来越高，迫于高成本的压力，通过增加项目的副价值来提高利润率或将成为更多房企的开发计划，而打造非毛坯项目则是提高利润率的重要办法。在这样一个局势下，非毛坯或将成为园区今后发展的新趋势，而园区也很可能将逐步告别“毛坯房时代”。
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事件三：纯新盘大胆猜价 湖西新盘保守4.5万以上？
楼盘如何定价？
对于这个问题，有观点认为：牵扯太多！老板预期、政策、市场、公司、产品……再看里面任意一个细分的小块，各种摸不清算不明。
还有另外一种说法，很简单，周边卖多少钱，自己的产品比他们好/差在哪里，适度增减定价，若都是通过成本算房价，汤臣一品12万元每平方米从何而来？
更直接的看法认为：这不都是老板一拍脑袋的事儿吗？
楼盘定价几何？这不仅仅是购房者关心的问题，更是开发商在拿地之前就已要考虑到的。2015年下半年苏州市场上也将有多家纯新盘即将面市，其中住宅纯新盘达20席，本篇房天下小编就将猜价敢为先，在开发商昭价天下之前，替他们算一算，卖什么样的价才算保底不亏？他们又是否能够卖到这样的价？
一段冗长但颇具参考价值的资料普及：
相关资料显示，以苏州、杭州这样的城市为例，某上市公司的房产开发成本明细是这样的。
1、土地费用，包括征地费、土地出让费等，即通常所说的楼面地价等。这项成本比较明确，拿地时就可以确定了。
2、前期费用。包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。一般标准为120—400元/平方米左右。其中，规划设计费占到该项费用的70%-80%左右，而各个楼盘规划设计费，也根据楼盘定位和设计公司好坏，差距甚大。
3、基础设施费。包括接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视、排水排污、基础设施费等，一般标准为350—500元/平方米。该项费用中接电和绿化费用所占比重比较大，各为1/4左右，而绿化费用根据物业类型不同也有所差异，比如高层小高层单体绿化一般在120-150元/平方米左右，好一点在150—200元/平方米，而多层则有可能达到300-400元/平方米，各盘之间差异性比较大。
4、建安工程费。包括基坑围护、工程桩、土建、安装、装饰工程、样板房、非毛坯费用，以及钢材、水泥等建筑材料成本，毛坯房一般标准为2000—2500元/平方米左右。其中土建成本高，一般都在1500元/平方米左右，接下来是安装和装饰工程费用。
5、公共建筑建安工程费。包括会所建安工程和公建建安工程成本。这块费用也可以归并到建安工程费用上面。一般为120—160元/平方米
6、公建配套费。包括水电煤、市政配套费、白蚁防治费、新型墙体材料、高教费、物业基金、消防、人防工程费等。
7、开发间接费。这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费及其他费用，即通常意义上的管理费和营销费，这块费用一般占到销售收入3.5%—4.5%来核算，一般300—400元/平方米。
8、税费。如营业税附加和土地增值税，一般为销售收入的6%左右。如楼盘销售均价为1万元/平方米，则这块费用在600元/平方米左右。
9、财务成本。主要为银行利息及其他融资成本。一般以土地成本*2年*10%计算，一般已经达到1000—1500元/平方米。
也就是说，一个中档楼盘，不算土地成本，它的成本在4500到6000元/平方米左右。
本文将从两方面来大猜想具体楼盘的终售价，1、售价=成本+预期。以保底定价为前提，本文价格大猜想就将除去土地成本之外的支出成本4500+元/㎡，即保底成本=楼面价+4500↑；针对具体楼盘再做调整。2、对比周边楼盘价格，15%-20%的利润达标有无可能。
猜想楼盘一、蓝光天悦城：10200元/㎡以上
2014年初，四川蓝光和骏实业股份有限公司以9亿多元摘得位于太湖新城吴江顾家荡路以南秋枫路以东地块以及位于太湖新城吴江高新路以北苏河西路以西地块，地块总面积达103949.1㎡，其中编号WJ-J-2014-002地块为住宅商服地块，003地块为纯住宅地块，两宗地块楼面价都超过了3200元/㎡。
蓝光天悦城预计6月底开盘，首期将推出花园洋房，面积为126-228㎡，后期还将推出非毛坯高层。事实上，从目前苏州的普通住宅来看，实际带装修约从80-4000元/㎡参差不齐。
目前周边与蓝光天悦城产品比较类似的有朗诗太湖绿郡，该盘产品同样为洋房，朗诗拿地楼面价与蓝光相当，为3000多元每平方米，而朗诗科技洋房目前售价则在12000-14000元/㎡，周边中房颐园非毛坯高层均价11000元/㎡。
尽管蓝光的洋房没有朗诗的科技噱头，但相比而言，蓝光的地理位置又更加优越，轻轨4号线顾家荡站紧邻小区，加上后期非毛坯的加盟，蓝光天悦城价格或许还可以再冲一冲。【点击查看全文】
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事件四：期待的购物中心新光天地6月25日开业
终于来了！据苏州工业园区发布（sipacnc）及官方消息，百货巨无霸新光天地苏州将于6月25日9点30分欢喜开幕，早上10点全馆开门营业！
营业面积约88,000平方米。（比美罗大，美罗新区店面积5,7万平米）写字楼面积约22,700平方米，地下四层、地上二十二层。(商场到第七层)。商业本体拥有1,000个停车位，B1与地铁一号线时代广场站直接连通。
引进约550家知名品牌。具体是哪些品牌目前商家还在保密中，深度君今天会揭秘部分餐饮品牌。
6层的空中花园设计
仿照苏州园林中的园中套园设计，这些空中花园也各有情景，每层各有主题和特色，仿佛再现小清新台剧！
有机形体采光穹顶
它取中国山水园林中［山］的意象，连接两层楼的景观，凹凸镜面天花板材质呼应金鸡湖湖面反射的波光粼粼，是苏州店外观大的特色之一。
西侧绿荫道有15cm宽，很宽阔。无障碍空间的全方位设计理念，将建筑设计中产生的高低差完全消除。区别于其他商场每一寸空间都利用起来的规划思路，新光天地为称道的就是公共区域都很宽敞。想象夏天买本杂志，在露天咖啡座静静翻阅。
多样的动态光影变化
酷炫狂拽吊炸天啊！15cm的玻璃墙与铝板。多样的动态光影变化，与层层露台的绿意结合。
世界知名品牌达12，000㎡，说中的各大牌能否进入苏州还得开业时才揭晓。
女性购物区面积达10，000㎡，其中女性购物区面积达10，000㎡，简直是女性的天堂！女性同胞们，做好买买买的准备吧！
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事件五：苏州公积金缴存基数下月调整 上限17700元
按照惯例，苏州住房公积金缴存基数每年上调一次。6月19日，苏州房天下小编从苏州公积金管理中心获悉，7月1日起，苏州市公积金开始新的缴存年度，职工个人住房公积金缴存基数也需相应调整。根据2014年职工月平均工资统计结果，苏州住房公积金管理中心发文相应调整缴存基数上限。缴存基数上限为本市2014年职工月平均工资的3倍，即17700元，较去年缴存上限17300元，上涨2.34%。同时不得低于当地社保低缴存基数，即2697元。缴存基数调整工作将从7月1日正式开始，8月31日前调整到位。
苏州市2015年度住房公积金调整工作及缴存单位基础信息核对工作将从7月1日起开始，届时，全市所有住房公积金缴存单位都应前往苏州住房公积金管理中心下属办事处、管理部办理职工住房公积金缴存调整工作。职工缴存基数、缴存比例维持不变的单位也应按要求重新申报单位职工的缴存数据。所有住房公积金缴存单位都应在新的缴存年度足员、足额、及时缴存住房公积金。
目前，已经开通了公积金网上业务系统的单位，可以通过云服务平台，登陆“网上单位业务”系统，自行进行缴存基数调整和基础信息核对，不需要再向承办银行网点提供相关纸质表格及材料。
本次公积金年度调整几大特点：
1、突出按时缴存
据悉，苏州市住房公积金管理中心通过系统控制的方法，对于职工工资基数确定低于上年水平或低于当地人社部门规定的社保低缴费基数的，需经公积金管理机构审核后，方能调整，但是低不得低于苏州市人力资源和社会保障局公布的当年低工资标准。
2、注重办理实效
为督促各缴存单位尽快办理缴存基数调整业务，今年的调整也去办理期限控制在2个月内完成。新的工资基数将从7月开始执行，单位调整时间较晚，造成少缴的，应在办理年度调整时一并补缴。
3、维护低收入职工权益
在年度调整期结束后，仍未调整的，其职工缴存基数低于当地社保低缴费基数的，由苏州市住房公积金管理中心统一调整至当地社保低缴费基数。
4、同步开展基础信息核对
为方便单位办理业务，提高效率，单位基数信息核对工作的办理时限与缴存基数调整同步。
5、充分利用云服务平台
云服务平台是苏州市住房公积金管理中心面向缴存单位的网络服务平台。本次年度调整及缴存单位基础信息核对工作，有关文件、资料下载、业务咨询解答均通过该平台进行。
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