[摘要] 过去十年间，任志强每一次与人对赌房价走向，总是大胜而归。但是，在产业发展方向上，任志强赢的次数却不多。这从华远置业的成长规模上，可略窥一二。
鬼城论阴影笼罩 新城镇化背景下房企将何去何从 每日经济新闻
7月21日，社科院发布的《西部蓝皮书：中国西部发展报告（2013）》称，2012年西部部分地区出现房地产过度投资现象；据实时公布的研究报告显示，除了拉萨外，50个高风险城市中有49个是三线城市，甚至有人提出，在数百个城市中，真正可以搞房地产开发的只有90个，并由此提出了未来若干年间房地产将最终进入寡头阶段的观点。
业内人士表示，近两年三四线城市房地产待售存量一直处于较高水平，在人口外流的背景下，供大于求现象更加突出。同时，在地方财政仍主要依靠卖地的背景下，卖地冲动难以遏制。因此，应警惕楼市区域性风险。
《每日经济新闻》记者本周的实时调查发现，多数转行的房地产上市公司其主要开发项目都位于三四线城市，而甚嚣尘上的三四线城市“鬼城论”、“崩盘论”已经牵连了诸如贵阳这样的二线城市。但是，今年上半年，正是由于扎根三四线城市的建设，河南建业才得以顺利完成上半年销售目标。三四线城市，究竟是房地产企业的“票房毒药”，还是“待掘金矿”？决定因素还在于企业有无城市价值挖掘能力。有此能力的房企，前方一片坦途，相反，则可能处处陷阱。
贵阳楼市的真实场景：超级大盘垄断定价
去年，贵阳楼市曾“被鄂尔多斯”过一次，如今，因几个千万级体量的超级大盘再现，被某些地产专家预言“崩盘”。
人们不禁要问：贵阳楼市的开发前景到底如何？
多家贵阳当地房企的高层人士向《每日经济新闻》记者表示，他们并不回避当前贵阳楼市短期内的供需失衡、刚需被透支及利润空间日趋收紧等核心问题，但也绝非一些房地产专家所把玩的 “数字游戏”，即便是千万级体量的超级大盘，也基本上是分阶段拿地开发的。在城镇化红利面前，贵阳楼市前景依然看好。只是，在本地超级大盘“花果园”和“未来方舟”等的垄断定价下，后来者可能需要更好的产品、更高超的营销及融资能力，才能把市场“钱”景转化为财报上漂亮的数字。
超级大盘林立
继号称“中国超级大盘”的花果园项目之后，如今贵阳的房地产市场再扩容。据中地行贵阳公司市场研究部提供的数据，目前贵阳千万级体量的超级项目有4个。其中，花果园项目总建筑面积达1830万平方米，目前这一“巨无霸”地位已被“中铁·龙里生态城”项目取代，后者建筑体量为2000万平方米，“中天·假日方舟”为1400万平方米，“大川·白金城”达1600万平方米。
近来提出“贵阳楼市也疯狂”等观点的中国企业资本联盟主席杜猛在接受《每日经济新闻》记者采访时解释称，“贵阳官方网站上已批的在建工程10000万多平方米，三口或四口之家可住500万人，而贵阳目前仅340万人。也就是说，贵阳新城（观山湖区）可再装一个贵阳的人口，而贵州9个地州人口都往贵阳流动，也需好几年，这是地道的‘鬼城’。”
“其实没有外界说的那么严重，有些开发商是为了宣传而制造概念，可能大量土地还没有拿到。”俊发地产集团贵阳公司总经理张播说。碧桂园集团战略发展品牌部总监林伟营也表示，公司现在拿到的土地才几百亩。
中铁置业贵阳公司副总经理、财务总监王成平亦表示，“总投资500亿元的国际生态城项目，当初规划是3万亩，这是未来好些年的规划，目前批下来的仅2000亩，即使是这2000亩，中铁也是分步骤滚动开发。”
贵阳大川地产营销总监朱晋仪亦称，大川·白金城的投资量将会在明年，总投资额为500亿元。
在中地行贵阳公司市场研究部高级项目主任刘定坤看来，贵州省人口4000万，贵州是个没有第二个大城市可以分流的中心单核城市，其城市化率要在10年后从目前33%达到57%，这个简单的人口转移运动还将持续，贵阳房地产还会持续快速发展。
超级大盘掌控定价权
业界公认，贵阳几个超级大盘几乎垄断了市场并掌控了定价权。
数据显示，今年上半年，贵阳市共销售商品房近5万套，比去年同期增长了25.4%；商品房均价4617元/平方米，同比仅增长了1.5%。在前述总成交量中，位于南明区的花果园项目就售出了2.5万套，位居贵阳各楼盘销冠。花果园项目销售总监孙浩对记者表示，花果园地处老城区，以成本价销售。
刘定坤认为，花果园成功的因素是其用地性质，项目大部分属于城中村旧改用地，相关税费大幅减免，行政审批一路绿灯，大大缩短了工程工期，使得销售加速，为后期资金保障提供了来源。
王成平表示，“我不是特别乐观。贵阳超级项目靠低价快速回笼资金，1平方米才3000多块钱，一些中小房企本身资金承受力较弱，经营压力是蛮大的。”
刘定坤认为，市场透支严重主要缘于多个大盘对市场的强力吸收，大部分即将入市项目由于缺乏区位优势、政府导向、政策保障、价格吸引等，想取得如花果园的销售业绩不太现实。
在朱晋仪看来，贵阳大盘前期基本上是微利，开发商是靠后期大量人口的入驻，为项目商业带来持续现金流。
“（花果园的）客户主要来自地州，每个地州均有1名销售经理带队，每个销售经理有5万元/月的活动经费。在分销点上累计的客户，每个周末派大巴车接到项目售楼部成交。”刘定坤说。
差异化突围
“下一步，我们将推洋房产品，价位在5300元~5600元/平方米。”王成平表示，现在市场上的产品同质化很严重。一不愿具名的央企地产营销部负责人也表示，在当前刚需住宅短期失衡的情况下，市场更需要分流，产品也更需要多样化，客源也需要多维度拓展。
据媒体报道，今年下半年，贵阳楼市将有500万平方米的新房供应量。其中，中天·未来方舟下半年将推140~160平方米的洋房和190~230平方米的沿河豪宅；中铁生态城下半年推盘量将达到20万平方米，包括低密度住宅别墅以及度假型四合院产品。此外，乐湾国际、中铁逸都国际、俊发城、溪山御景、首开紫郡等项目都会相继推出高层、花园洋房、别墅等产品类型，大打市场差异牌。
王成平表示，贵阳生态文明国际论坛刚开，在贵阳“宜居”与“气候”资源上，度假型产品需求才刚撬动起来，随着贵阳至周边中心城市甚至到香港、上海等城际高铁的开通，未来如何满足多元化需求才是项目规划的核心。
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