地产圈什么都不多，就是瓜多。
大佬和大佬之间风云际会，觥筹交错，推杯换盏之间拿谈论的都是几百个亿的小目标。
我们这些小喽喽都只得等各大新闻见诸报端，拿着户型图，研究着规划，看看哪里有没有捡漏的机会。
这些年，购房者在购房过程中，对产品的鉴别能力越来越强大了，景观，物业，户型，交通分析的头头是道，很难入坑。
苏州市面上的主流住宅产品其实都大差不差，户型奇葩的也比较少，一份价钱一份货基本是对应的。
产品雷同的也很多，毕竟市场这么透明，你家会所做的不错，我做高端盘的时候把你家做会所的团队挖来就是了，又不是花不起这个钱，比如吴门旭辉府的会所就是仁恒会所团队做的。
再有，房企内部的人员也是跳来跳去的，你会发现原本在龙湖的团队从营销，工程，设计甚至会计怎么都去了龙湖？
因为泰禾想快速发展，又主打景观，看中有这样理念的团队，就从龙湖挖。
不一样的配方，熟悉的味道。在购房过曾中，看重产品力是对的，不过在购房者很容易忽视的是，房企的本身。
有时候，搞懂一家房企本身的运作规律和实力，也能够帮助我们掘到金。
01
你可曾想过，恒大资金链危急，哭爹喊娘，怎么就有人能出手相救？
万宝之争，怎么就有人愿意救王石？
泰禾维权某种意义上已经不是简单的维权，都快成为民生案件了，怎么还没人愿意出手相救?
掌舵人运作能力是一方面，另一方面，是老板的面子问题，只是有的时候，老板的牌面和运作能力是不分开的。
没有人相信碧桂园做得出好产品，但也没有人相信，碧桂园的房子卖不掉。
吴中城南鲁能有一阵子因销量问题被黑上热搜，但其实产品很能打，物业优质，物业费只要2.4元，泰禾姑苏院子物业费7-10元。
有些国企央企是不着急卖房的，一方面这类企业融资成本低，资金实力还雄厚，另一方面，有些内部员工巴不得房子慢点卖完，甚至控制销售进度，减缓销售速度，都卖完了，去哪恰饭？
高周转房企要是不快点把房子卖完，快速周转，企业现金流缺口过大，就有倒闭风险。碧桂园擅长的就是刚需盘快进快出的快速周转。
同学区同地段情况下，碧桂园销量风生水起，鲁能销量一般，购房者应该选谁？当然应该选择鲁能啊。
所以，你看，明白房企本身运作规律和优势是多么的重要啊，就不会被一味的市场营销动作欺骗了。
02
最近有朋友跟我提起了吴江太湖新城建发江南悦这个盘，说热度很高，拿这个盘来说，不谈学区，地段，交通，我们来扒一扒建发这个房企的盘值不值得买。
建发来自福建，是当地的龙头房企，这个起源地非常的牛逼，至于为什么牛，建议多问一下业内人士，这里就不展开说了。
我们回顾一下2015年苏州土拍市场的世纪年，大牌房企纷纷携带巨量资金而至，这能是巧合吗？房企和房企之间能是不通气的？
以高地价集体垄断苏州土地市场，未来苏州房价才可能站的上去，房价看的到空间，才有接盘侠愿意买进，一家房企怎么吃得下整个苏州？
但这其中有赌赢了的，笑傲江湖，比如建发，也有赌输了的，黯然离场，比如天房，绿都，中铁，恒大2015年以后在苏州就都没什么地了。
对于首进苏州，就在古城拿地的房企，基本可以说是图名不图利，做贡献了，不知道你们发现了没有，那些高价站位古城的房企，基本都逐渐退出了苏州市场。
对于过去，我们常常要进行总结，当然，这些都是本人从已经发生的事件做出的臆断，不听信，不偏信，且当作一条暗线。
比起那些高位站岗黯然离场，或者被高地价套牢的房企，我们来看一看近年苏州一系列的变革之下，建发在苏州的动作。
03
建发是什么时候来苏州的？2014年，这个时间点非常关键。
2015年是外来房企聚众在苏州赌博的一年，建发2014年来苏州的时候，高铁新城还什么都没有，根本毫无大刀阔斧发展的迹象，也只有建发一家房企在高铁新城。建发拿到的地仅9000多元/平。
无论从开发商还是购房者的角度来说，你觉得2014年的苏州土地市场是不是个机会?2014年拿地房企建的房子，值不值得买?
问题在于，苏州土地市场即将在2015爆发，你怎么才能在2014年就知道呢？
接着再看苏州近两年的发展：1、以上海为核心的长三角战略，上升为国家战略；也就是说长三角城市群是国家提出的，苏州从产业，地理位置来说自然是其中重要的一环，高铁新城和吴江从地理位置来说，都是契机；
2、苏州正在完成以高科技产业，工业互联网，新能源，生物医药为核心的下一轮产业经济布局，这些产业多布局在一核四城的产业聚集区，也就高铁新城，科技城，园区等，高铁新城是未来相城主要核心高端居住区。
建发在吴江和高铁新城都有布局，并且都是区域核心地段。
建发在胥口拿地是在土拍之后，刚需想要选择品质大牌房企，只能靠近乡镇，这在苏州已是主流，随着这一波发展战略逐步清晰，以及前两年土拍行情的影响，建发在苏州高铁新城的两宗地，二手房价已经过了4万 /平。
用书面语来说，这是建发拿地布局的战略眼光足够专业。
END
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本文作者：相城区linchiling
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讨论苏州房地产以及苏州相关的一切
相城区LinChiling2020-11-11 18:07:39
