[摘要] 截至2013年末,我国城镇居民人均住房面积32.7平方米。若以当年城镇常住人口7.3亿来计算，我国城镇大约有存量住宅面积238.71亿平方米。而2015年上半年全国商品房销售均价为6815元/平方米，考虑折旧因素，按照0.5系数来折算，存量住宅销售均价为3407元/平方米，由此可以推导得到全国存量住宅总价值为81.33万亿元。
城镇旧房改造市场空间巨大
过去几年来，各地多次出现城镇旧房倒塌、电梯卡人、住宅质量频发的报道，已经引起了社会广泛关注。城镇住宅居住质量主要依赖于建设时的空间构造和装修风格，这些并不因为时间迁移而内在促进旧房居住质量的改善。
1．旧房改造市场建设必要性何在
一是城镇旧房改造需求较为旺盛。
1998年我国推出住房制度改革以来，将近20年时间我国住房建筑面积成倍增长。期间，住房建筑技术和装修理念也在不断进步，新型建筑材料也在不断应用，住宅配套设施建设也在逐步完善。但这是一个缓慢渐进并逐步加速的过程。很多上世纪盖的房子， 是1990年前后新盖的住宅，存在套内面积狭小，附带卫生及水电工程建设落后，墙皮掉落，隔音效果差等问题。但因为还没有危及住宅居住质量，也没有可能全部拆除重建。
即使如此，因为住宅本身折旧和建筑构造落后，所以居民改善住房品质的愿望十分强烈，这其中包括住房加固、电梯安装与更新、外墙面修缮、水电改造、停车位建设等等，都与原居民日常居住生活品质提高密切相关。此外，还有部分上世纪80年代建造的楼盘，经过近30年的物理与化学折旧，住宅安全与质量问题需要引起地方 主管部门的高度关注。
近几年，城镇居民住宅楼倒塌的事件有增多趋势，城市危房改造空间巨大。据统计，2013年上海（楼盘）市各类居住房屋已超过5.6亿平方米，其中老旧住宅约占2.2亿平方米，这些房屋由于各种原因，其结构、设施均存在不同程度的缺陷，有的设施老化甚至影响到了居住安全。据调查，1980年前北京（楼盘）建成的房屋也多不满足北京地区抗震设防标准；没有节能措施，附属设施老化。综合来看，我国城镇旧房改造潜在和现实需求巨大。
二是城镇旧房改造需求市场规模较大。
截至2013年末,我国城镇居民人均住房面积32.7平方米。假定城镇常住人口基本等同于城镇居民数，按照当年城镇常住人口7.3亿来计算，我国城镇大约有存量住宅面积为238.71亿平方米。今年上半年商品房销售均价为6815元/平方米，考虑到折旧因素，按照0.5系数来折算，存量住宅销售均价为3407元/平方米，由此可以推导得到存量住宅总价值为81.33万亿元。
当然，并不是 存量住宅都需要对居住品质进行改善。近10年我国住宅销售面积大幅增长，2010-2013年期间，我国共销售商品住宅面积合计为84.85亿平方米，约占城镇存量住宅面积的1/3。若以2000年划界，2/3存量住宅或多或少都需要对品质进行改善。我们假定每平方米居住品质提升成本为100元，那么存量住宅品质提升市场 约为15000多亿元。当然，上述估算过程过于简单，可能并不反映实际情况。应该看到，我国城镇旧房改造和危房处置是一个动态连续过程，实际上市场 可能远较上述估算要大。
2．城镇旧房改造市场建设可行性
一是房地产业数量型增长模式不可持续。
在 及地方稳定住房消费系列组合拳政策的刺激下， 上半年商品房销售面积由前5个月的下降0.2%转为增长3.9%，热点城市住宅交易量明显上升。但在住宅交易回暖的过程中，房地产市场出现新的运行特征，将对房地产业数量型增长模式提出巨大挑战。主要表现在：
（1）二手房交易日趋活跃。在住宅成交回暖过程中，新房和二手房市场走势截然不同。以北京为例，据中介机构统计，今年上半年北京商品住宅（剔除保障房和自住房）合计成交套数较上年同期下降11%，创下历史同期新低。而二手房市场却“量增价稳”，成交套数约为新房成交套数的3倍，同比增长88.6%。今年上半年二手住宅交易量剧增已经成为房地产市场的普遍现象。随着二手房在市场交易结构中比重快速上升，新房去库存将会受到明显干扰，也将影响到未来房地产市场供求关系格局。
（2）房地产开发 意愿下降。今年上半年商品房销售面积增速持续回升，同比增速由年初的下降16.3%快速回升至上半年的3.9%。而房地产开发 增速由年初增长10.5%持续回落至上半年的4.6%。经过十多年持续较快发展，楼市供求双方趋向理性，即使当前一线城市房价出现环比上涨，也没有可能再现过去 买房状况。
2015年上半年，北京市住宅新开工面积为559.8万平方米，下降17.8%。即使是在住宅成交回暖的上半年，房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%。这些情况表明，房地产开发企业对住宅市场前景预期还未完全恢复到市场调整之前。
（3）商业地产运行低迷。随着“互联网+”对商业零售模式的冲击，以及对传统消费习惯的改造，城市商业零售份额日益受到挤压，已经呈现出需求不足的状况。目前看，部分城市的商业地产过剩风险开始显现。据中介机构统计数据显示，2015年末主要城市商业综合体存量面积将达到3.6亿平方米，2016年以后更将突破4.3亿平方米。即使是在一线城市北京，今年前5个月，北京市商品房销售面积同比下降5.8%，而住宅销售面积同比增长8.9%，反映出商业地产滞销风险。
这些情况表明，我国房地产业数量型增长模式运行空间日益狭小，致力于新房建设，增加建筑面积，未来将面临较大的去库存难题。
二是 对宏观经济增长的支撑作用趋向下降。
固定资产 是资本形成的主要途径，也是破除未来经济发展瓶颈的有效方式。今年上半年，我国固定资产 同比名义增长11.4%（扣除价格因素实际增长12.5%），增速比一季度回落2.1个百分点。当前制约 增长的主要原因有，社会 意愿下降。上半年我国民间 增长11.4%,与全部固定资产 增长速度持平。过去，民间 集中的领域主要为房地产。随着房地产业调整进一步演变，民间资本进入房地产领域的积极性有所下降。同时，新兴产业 的前景还不明朗，盈利模式还在探索，也在一定程度上降低了民间 的积极性。
此外，项目落地进展相对缓慢。项目建设落地，既需要前期可行性研究的科学充分性，也需要资金及时拨付，更需要项目管理方积极作为。但从当前项目落地进展情况看，难以达到预期进展。未来需要进一步加快项目建设督察，推动项目落地建设，发挥 对宏观经济增长的关键支撑作用。今年上半年固定资产 到位资金同比增长6.3%。其中，国家预算资金增长18.6%，国内贷款下降4.8%，自筹资金增长8.6%，利用外资下降30.9%。贷款增长速度回落，反映出金融机构信贷投放意愿的下降。综合来看， 对宏观经济稳定增长的边际作用开始出现递减。
三是居民消费扩大需要寻找新的方向。
截至2015年6月末，我国住户存款余额高达53.28万亿元，这还不包括以证券交易结算资金、金融机构同业存放形式的存款，可见我国居民消费购买 巨大。在宏观经济增长速度放缓过程中,消费需求对宏观经济增长的支撑与驱动作用明显上升。今年上半年，我国终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为60.0%，比上年同期提高5.7个百分点。
尽管如此，应该看到抑制消费需求的因素依然存在，消费对宏观经济稳定增长的作用仍有很大提升空间。从改革开放三十多年来，我国居民消费热点随收入增长和宏观经济形势不断变化。改革开放初期，自行车、缝纫机是年轻人结婚必备的两件耐用消费品。上世纪80年代初，电视机、摩托车成为消费热点，由此带动家用电器消费的爆发式增长。到了上90年代，手机和 家用电器进入普通家庭。1998年住房制度改革启动后，住房消费成为家庭消费持续热点。20世纪初，围绕着手机消费，我国通信产业得到飞速发展。国际金融危机爆发后， 珠宝等消费也一度成为消费热点。
但从目前情况看，过去这些消费热点都已经成为历史，对宏观经济增长的推动作用趋向下降。 是住房消费增长 已经受限，居民消费急需新的热点。而城镇旧房改造需求关系到普通家庭切身利益和消费水平，存在巨大需求 ，可以成为消费新热点并发挥长期作用。事实上，在个人消费难以有效启动情况下，地方 将注意力放在城镇存量住房改善上，通过 补贴、金融支持、居民 等，刺激相关消费释放，并驱动内需增长。应该看到，城镇存量住房改造，不仅可以创造 ，而且还可以改善民生，而且也为房地产业发展指出了一条新的发展道路。
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