[摘要] 近日，记者调查发现，不少楼盘给出的折扣实在是名目繁多：开发商的葫芦里究竟卖的什么药？为何不化繁就简，直截了当地给出最终折扣？购房者在信息不对称的情况下，面对折扣乱象，怎样才能从开发商那里拿到底价？
应如何看待这波楼市“小阳春”？房价是否会随着成交回升反弹？买房时机是否到来？对于这些买房人最为关心的问题，接受新金融记者采访的多数业内人士表示，当前成交回暖基于去年压抑的“刚需”在房价有所回调基础上的“入市”，在宏观调控大环境不变的前提下，未来房地产市场价格下行的大趋势不会变。“高企的楼市库存量以及对二套房及以上购房需求的抑制力度不减，决定了以价换量将会成为今年一整年的楼市主题。”天津市卧龙广告传媒有限公司总经理苏步超表示。
关键词1：成交“回暖”
经历了春节期间及其之后一段时间的成交低迷之后，近期天津房地产市场的成交量有了较为明显的提升。中指研究院天津分院的数据显示，2月底3月初以来的近3周天津新建商品房市场的周成交量持续维持在1500套左右，而在此之前的2月份前3周的成交套数分别为655套、843套和1041套，与之相比，3月以来的周均成交套数上升幅度超过50%。3月12日-18日，天津住宅市场共成交商品住宅1624套，成交面积16.75万平方米，环比增加12.45%。二手房方面也呈现相同趋势。天津我爱我家数据显示，2月27日-3月4日，天津二手私产住宅共成交1087套，环比上涨30.5%，成交面积8.4万平方米，环比上涨35.9%。打破了自2011年5月中旬以来，单周成交量均在1000套以下的状态。此后两周，成交套数分别为1079套和1175套，成交面积则为8.2万平方米和8.9万平方米，周均成交套数和成交面积分别维持在1000套和8万平方米以上。
不仅是天津，房地产市场亦然。3月12日-18日，中指研究院监测的40个主要城市中，23个城市楼市周成交量同比上升。其中杭州成交量同比涨幅，达到205%，多个城市同比涨幅超过100%。当周北京商品住宅成交1669套，成交面积18.59万平方米，超越2011年的周均成交水平。上海商品住宅成交2506套，成交面积为25.35万平方米，使得上海商品住宅成交面积连续四周维持在25万平方米左右。南京商品住宅成交1749套，成交面积18.14万平方米，是2011年周均成交水平的2.25倍。
对于这波成交量的“回暖”行情，中指研究院天津分院市场部总监杜卓对新金融记者表示，进入3月份以来，随着气温回升，进入了住宅传统的销售旺季，而在这波行情中，以自住为主要需求的刚需成为为主力军。“一部分楼盘降价一步到位也是促进成交有所回升的重要因素。特别是那些主要销售对象为首次置业的刚性需求的楼盘，价格降到一些刚需的心理价位，促进了成交。”杜卓表示。天津链家地产市场部经理李晓炜表示，从近期天津各区域二手房的具体成交数字来看，环城四区与远郊区县的成交套数与上月相比是环比上涨而成交面积是环比下降，说明在当今市场成交中，小户型依然是购房者的。
我爱我家在报告中认为，2011年房地产调控已取得阶段性的成果，2012年调控的整体方向难以扭转，在严格的限购、限贷等政策的执行下，改善型需求难以集中释放，加之随着刚需的释放，市场中低总价中小户型随之消化，预计此轮市场热度难以长期持续，观望壁垒无法完全打破，刚需为主的成交结构将难以支撑市场出现持续性反弹。
关键词2：利率优惠
近期另一个触动楼市“神经”的关键词，则是北上广等一线城市相继出现针对首套购房者的贷款利率优惠。自2011年下半年开始，银行除了国家规定的对二套房购房者必须实行首付六成以上，贷款利率为基准利率1.1倍外，对于纯刚性需求的首套房置业者，原本所享有的贷款利率优惠幅度也不断缩小。去年9、10月份开始，首套房贷款利率逐渐从的基准利率7折优惠先后提高至8.5折、9折，直至后来的基准利率，甚至不少城市的银行将首套房贷利率调高到基准利率之上。而天津的银行中，在春节之前也出现不少首套房贷利率高于基准利率的情况。
不断收紧的房贷利率，阻止了许多刚需的买房脚步。不少业内人士曾质疑，增加首套购房者负担，与鼓励和支持首套房购买的政策导向并不一致。而在今年春节后，随着新一年贷款额度的下发，多数银行对于首套房贷基本实行回归基准利率的政策。首套房贷转向放松的转折点，源于不久前结束的两会。央行副行长刘士余在两会期间的新闻发布会上公开表示，对居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证，鼓励商业银行向首套普通商品住宅贷款客户提供优惠利率。工、农、中、建四大行在召开座谈会时均提出，首套房贷款利率要“在基准利率之内”合理定价。接着就是近日北京、上海、广州等一线城市相继传出首套房贷利率出现8.5折优惠的消息。
链家王顶堤店A组店经理马然然对新金融记者表示，首套房贷利率出现松动预期，使更多人重新开始关注楼市。“最近几周，每天店里的来访来电量比之前平均上升20%-30%，一方面是由于二手房的价格有所回调，另一方面也有很多人冲着可能出现的优惠利率来看房。”马然然说，不过目前天津的银行普遍还是实行首套房贷基准利率，暂时未出现利率优惠的情况，使一些人还在等优惠利率。而新金融记者致电建设银行河西支行信贷部门，得到的答复也是目前未接到首套房贷利率优惠通知，依然实行基准利率。
“天津因为是二线城市，相对于一线城市在房贷政策方面会有滞后性。不过相信不久也会出现针对首套房贷利率的优惠，这是大势所趋，支持自住刚需，抑制投资、投机需求，本来就是调控的目的。”苏步超表示。不过，对于房地产开发贷款，银行目前仍审核十分严格。“我们现在对房地产企业的贷款卡得依然比较严，轻易不会放贷。”天津某银行从业人员对新金融记者表示。
买这些房子的悲剧 苏州房价若猛跌他们哭
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