[摘要] 近来，二手房在市场上的呼声也越来越大，而且不少房产中介也hold不住了，降价抛售现象频频出现。“二手房市场价涨量跌 ，金九银十恐成空”的说辞也越来越多。部分区域的一二手房价格倒挂，也让不少购房者纷纷选择卖掉旧房，购买一手新房。
一二手房价格倒挂 “以旧换新”购房方式流行
苏州二手房市场现状：
近来，苏州二手房在市场上的呼声也越来越大，而且不少房产中介也hold不住了，降价抛售现象频频出现。“二手房市场价涨量跌 ，金九银十恐成空”的说辞也越来越多。部分区域的一二手房价格倒挂，也让不少购房者纷纷选择卖掉旧房，购买一手新房。
最近一周（9.12-9.18），由于市场政策和上周中秋小长假低成交量的影响，二手房市场表现比较低迷。据搜房网二手房数据监控中心数据显示，上周苏州二手房(住宅类)共成交221套，环比上周下跌19.05%，成交面积为19192平米，环比下跌22.70%；挂牌均价为10606元/平米，环比上涨0.26%。
传统的楼市销售旺季“金九银十”已经持续近三周，加上上周中秋小长假低成交的影响，本周二手房市场的成交量非常惨淡。
由于二手房交易市场未来走势不稳定,难以预测的因素逐渐增加,面对这种情况,大多数购房者持“观望”态度且 “观望”气氛再次升级。二手房业主们变现的意愿也逐渐降低，面对新房市场的各种优惠政策，二手房业主们丝毫没有感到畏惧，部分业主们并没有调低自己的售价，另一部分二手房业主们纷纷“转售为租”来避开市场风险，导致二手房挂牌均价开始出现回暖迹象，数据显示，上周全市二手房挂牌均价上涨0.26%。
楼市调控政策持续收紧，对购房者的心理影响非常大，导致市场的观望情绪愈来愈浓，二手房业主们也表现出良好的心态，并没有出现明显的降价。如今九月已经过半，今年的“金九银十”恐怕很难实现。
上海二手房市场现状：
在上海，汉宇地产9月20日发布的一份报告称，在青浦、宝山、嘉定等一手新房较为集中的外围区域，一二手房价格倒挂现象最为明显，这类区域也是“以旧换新”（卖掉老房子，买新房）的置换型购房最集中的区域。
21世纪不动产分析师罗寅申说，在楼市整体低迷的背景下，青浦、宝山、嘉定等区域，近期“以旧换新”的购房者占比渐渐增多，部分区域占购房者总数达七成。
罗寅申分析，目前“以旧换新”的购房方式流行，与限购、限贷等调控政策有关。很多改善型购房者只有将已有房产卖掉一套后，才能获得再次购房的资格。而目前二套房购买成本升高，很多资金实力有限的改善型买家，只能采取置换的方法，先卖掉已有房屋，获得一部分流动资金，才能支付新房的首付，同时规避购房二套房所要求的六成首付比例及上浮利率。
扎堆外围区域
据汉宇地产市场研究部经理付伟介绍，在青浦、宝山、嘉定等区域，5、6月以来，持续的调控政策，使得很多开发商打出幅度较大的优惠降价措施，一二手房价格倒挂现象越发明显。
付伟进一步说，由于上述区域的一手新房品质较高，原先常见的置换型购房——中小房换大房、差房换好房，开始向旧房换新房转变，很多购房者开始考虑卖了旧房子去换同板块的新房。
汉宇地产青浦分行经理孙晶晶举例说，青浦老城内10年、15年以上的老公房比较多，今年以来，该区域推出了四五个一手新盘，且促销力度都很大，价格优势明显，一二手房价格倒挂1000元/平方米左右。受限购、限贷影响，很多购房者开始通过卖掉旧房，获得前款再买新房。
据孙晶晶介绍，7月以来，其所在分行的业务量中，“以旧换新”的购房者占比超过六成。
不过，孙晶晶同时称，虽然旧房单价比新房高，但一般旧房面积小，总价偏低，而一手新房虽然单价较低，但户型较大，总价较高。所以，“以旧换新”的购房者，在卖掉旧房购进新房时，还是需要追加一部分钱款的。
“以旧换新”者占比渐增
类似的情况还出现在美兰湖、桃浦等区域。
据上海中原地产美兰湖分行经理丁东梅介绍，7、8月以来，其所在分行“以旧换新”的购房者数量呈上升趋势，占比为60%～70%。丁东梅分析，这主要是限购、限贷等调控政策以及周边一手新房降价促销造成的。而在调控政策出台前，该区域的购房者中，投资客占比约30%，包括置换型在内的改善型买家只占约10%。
德佑地产长宁紫云店经理沈伟介绍称，普陀区桃浦板块老公房较多，也有不少在售新盘。由于新盘降价打折的幅度较大，该区域不少老公房业主纷纷开始以旧换新。
“近段时间，这个情况非常旺，在成交中占比在60%～70%。虽然旧房面积小总价低，但售旧房所得用来交个新房首付，还是没问题的。”沈伟说。
不过，上海中原嘉定新城二店、汉宇地产吴淞分行的相关负责人则表示，目前市场观望气氛浓重，门店成交很少，“以旧换新”的购房者也不多。
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