[摘要] 调控正在加剧开发商的分化。很多小开发商面临着资金断裂的危险。
调控正在加剧开发商的分化。很多小开发商面临着资金断裂的危险。
“谁也不会轻易放出资金链断裂的消息的，否则可能面临债主逼债的境地，但这种开发商其实很多。”一位私募基金人士告诉本报记者。
民间的资金拆借利率有的已经超过年息45%，不过如此高的成本并没有实际成交，而是作为谈判的筹码，资金供给方的真实想法是以此来进行股权合作，获取更高的利润。
融资环境恶化
银行的融资条件越来越严苛。尽管央行三季度报告显示，新增的贷款有三成左右流入了房地产，但很多小型开发商却难以获得贷款。
有开发商向本报记者透露说，原来只要四证(用地规划许可证、施工许可证、工程建设规划许可证、土地证)齐全，就可申请开发贷款。但根据新政策，单单拥有四证还不行，必须等项目开工而且项目工程建到一定程度后，才可以申请。且银行还有额度控制。
在银行申请贷款受挫的开发商，转而求助信托公司。今年7月初，银监会全面叫停银行人民币理财对接信托业务，信托公司开始大规模转战房地产信托领域。而银行信贷对房地产开发贷逐步压缩，资金饥渴的开发商和信托公司一拍即合，催生了今年以来的房地产信托产品的发行狂潮。统计数据显示，今年以来共发行房地产信托产品502个，发行总规模达到1631.32亿元，是去年的4倍多。但根据中国银监会日前下发的《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，各地银监局已经开始对信托业务进行严查，导致近期发行的房地产信托产品量骤降。
融资渠道全面收紧导致融资成本节节升高。中信信托为金地集团（600383.SH）在北京发行的聚信汇金地产基金3号信托产品，年达到了12.5%，远远高于此前房地产类信托产品9%左右的水平。此前，在近日进行债券融资的H股上市房企，平均利息超过13%。
对于开发商来说，随着开发量的增加，建安成本也在飞涨。今年以来，钢筋已涨了1000多元/吨，水泥涨了100多元/吨，而工人的人工费用也在涨。到了年关，待结的工程款、到期的开发贷、正在赶工的期限项目更是将开发商步步紧逼。
在此背景下，民间借贷的成本更是随之水涨船高。
一位长期帮企业找钱的中介人士告诉记者，年息随着开发商的急迫程度而增加，例如，十天半个月之内就需要拿到资金的开发商，必须承受更高的成本。有的甚至三个月的利息就高达20%，称其为高利贷一点也不夸张。而任何好的项目都有一时资金周转不过来的可能。比如：有些是缴纳土地出让金时出现了困难，有些则是后期运营中，流动资金出现了紧张。而有时只是为了在拆迁协议上约定的时间，偿付拆迁户的拆迁款。
缺钱的企业更广泛存在于二三线城市，甚至是四线城市。不仅仅有住宅的开发商，还有商业地产的开发商。据国家统计局宁夏固原调查队近日调查显示，目前宁夏固原市四县一区在册房地产开发企业有22家，除个别规模较大的房地产开发企业运行良好外，80％的中小型房地产开发企业存在不同形式的民间融资行为，的月融资利息为本金的5％，的为15％。由于缺乏资金，运行困难，已经有两家房地产开发企业破产、法人代表外逃。
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