[摘要] 商品房是如何定价的？其定价机制是如何确定的？作为监控商品价格的物价管理部门，在对商品房价格监控管理上，为什么一而再、再而三地缺位。
天津市。海河边。某楼盘售楼中心。
记者来到这个楼盘，了解天津的商品房销售情况，遇到了前来购房的市民刘先生。他对记者说：“与两个月前次来看楼时相比，销售均价已经从14000元/平方米，上涨到了17000元/平方米。”刘先生指着眼前的楼房，“房价涨得很快，并没有给购房者带来更高的住房品质。小区环境、物业配套、装修标准，甚至外立面涂料都没有大的变化。”
按照刘先生的理解，这“涨出来”的3000元/平方米的差价，应该是开发商得到的额外利润。“短短两个月时间，一平方米就涨3000元，是谁给开发商随意涨价的权力？开放商可以任意定价吗？”刘先生向记者表达了自己的疑问。
“商品房是如何定价的？开发商可以想卖什么价就定什么价吗？商品房作为普通民众生活中离不开的必需商品，其定价机制是如何确定的？作为监控商品价格的物价部门，在对商品房价格监控管理上，为什么一而再、再而三地缺位？”
两年前，《新财经》记者曾就以上问题，向博鳌亚洲论坛秘书长龙永图求解，龙永图先生以话题太敏感为由，谢绝了我们的采访。
而今，当我们再一次就上述这些疑问，与相关物价部门取得联系，只是希望能得到一个清晰的、能让人听明白的答复：商品房定价权，究竟谁说了算。
——南京市物价局：没有制定或改变定价范围的权力
2008年，南京万科低价出售光明城市花园三期的两栋楼房，此举不但遭遇业主维权，也使南京万科被物价局查处。“降价门”事件在让万科集团陷入尴尬的同时，也使南京的“一房一价”政策，受到广泛关注。
2007年5月，江苏省物价局出台《进一步加强和完善商品住房价格管理意见的实施意见》，规定对经济适用住房、中低价商品住房、征地拆迁安置房实行政府指导价管理，严格审核其建设成本和管理费用，销售利润率要严格控制在规定的幅度内，合理制定经济适用住房、中低价商品住房及征地拆迁安置房政府指导价。当月，南京便跟进出台“一房一价”新政，规定“普通商品住宅的净利润率为8％”。
作为曾经尝试以政府指导价核定商品房价格的城市，南京市在相关管理政策出台后，得到了什么经验和体会？《新财经》记者拨通了南京市物价局的电话。南京市物价局房地产价格处的陈处长告诉记者，在“降价门”事件中，万科公司销售的光明城市花园住宅商品房，超过了核定的基准价浮动幅度，违反了政府指导价规定，且公司提出的新增建设成本依据不足。物价局按照有关规定，对公司进行了价格行政处罚。
陈处长介绍说，商品房能否列入定价范畴，要依照有关规定。根据《中华人民共和国价格法》（以下简称《价格法》）第十九条，政府指导价、政府定价的定价权限和具体适用范围，以中央的和地方的定价目录为依据。中央定价目录由国务院价格主管部门制定、修订，报国务院批准后公布。地方定价目录由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定。作为地方政府，南京市严格依照省物价部门的指示，进行价格调控和监测，南京市物价局本身并没有制定或改变定价范围的权力。
陈处长说，2007年出台的“一房一价”政策，主要是当时房地产市场持续低迷，“拐点临近”之说造成市场恐慌，观望情绪严重。为了稳定住房市场、提振市场信心，江苏省物价局才将政府指导价的思想引入商品房定价机制。
也就是说，这一政策的出发点，并不是平抑房价，而是要振兴当时低迷的楼市。因此，2008年底，当复苏迹象日渐明显，“一房一价”政策便功成身退。2008年12月28日，江苏省物价局公布了贯彻落实省政府《关于促进房地产市场健康发展的意见》的通知，大幅度对房价监管“松绑”。通知显示：“从2009年1月1日起，江苏省各级价格主管部门将暂停对普通商品住房销售前的价格审批，将定价权‘下放’给企业。”
“在当时的经济形势下，取消执行普通商品房的核价制度，是为了让商品房的价格更灵敏地反映市场变化，拉动内需，保障房地产市场稳定健康发展。”陈处长对记者表示。
在采访中，针对新近出台的“国十一条”，陈处长也表达了自己的看法：“国十一条”的宗旨其实不是“约束”，而是用“土地、信贷、税收”等“无形的手”，来调控房地产市场，促进房地产市场“健康发展”。
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