[摘要] 美国楼市正迎来继次贷危机后的第二波违约潮，此次发源于中高收入群的优级房贷违约风潮，将成为美国楼市乃至其整个经济体复苏路上的一大麻烦。与次贷危机由监管不力和地产泡沫破裂所造成的原因不同，此轮违约潮来自美国已持续数月之久的就业危机。
美国楼市正迎来继次贷危机后的第二波违约潮，此次发源于中高收入群的优级房贷违约风潮，将成为美国楼市乃至其整个经济体复苏路上的一大麻烦。与次贷危机由监管不力和地产泡沫破裂所造成的原因不同，此轮违约潮来自美国已持续数月之久的就业危机。
优级贷引领违约潮
根据美国通货监理局(OCC)以及储蓄机构监理局(OTS)公布的数据显示，缴款60日以上的优质房贷，2009年第三季已经比前一年增至83.8万户。而且最近三个季度优级房贷的止赎数量增速显著提高，增幅大大高于同期公布的次级房贷的新增止赎数，显示优级房贷违约激增正在成为美国经济复苏道路上的新麻烦。
优级贷的房主很多在此轮危机中沦为失业大军的成员，是造成大量未还贷违约的重要原因。编写标准普尔/凯斯席勒房价指数的两位经济学家席勒(RobertShiller)与凯斯(Karl Case)说，失业潮冲击的对象不分贫富，因此房贷违约仍将在今年续增，为美国楼市复苏带来压力。去年就已有愈来愈多优级房贷(prime)的房贷户还不出钱，而即便今年的经济复苏前景乐观，这种趋势仍将继续扩大。在耶鲁大学担任教授的席勒说：“房屋取消赎回权与查封将继续发生，不只是次贷的房子，也包括优质房贷。这使得一大批房子现在虽然有屋主，却是潜在的止赎对象。”
美国房贷银行协会首席经济师布尔曼指出，在查封的止赎房屋中，利率可调整型(ARM)优级房贷所占比率在2009年倍增至10%；固定利率优级房贷所占比率也倍增至1.95%。
值得注意的是，当基准利率大幅下降，可调整型房贷的每月还款金也随之减少时，这种房贷的违约率却大幅上扬。布尔曼说，今年重设的调整型房贷还款金会大幅降低，但是借这种贷款的房主通常是很勉强去买房的人，所以照样还不出钱。
美国两大住房贷款融资机构——房利美和房地美的财报也显示了违约止赎仍是美国楼市的一大问题。房地美2009年第三季度信贷损失以及违约率持续上升，其中90天以上贷款违约率上升至3.33%，大大高于2008年同期的1.22%和第二季度的2.78%；此外，新增坏账76亿美元，比2008年同期上升了46%。房利美也预计，受抵押贷款坏账等影响，未来一年内公司信贷亏损或将进一步提高。
专业机构“不动产追踪”公司发布的有关数据显示，2009年10月份包括违约、拍卖和收到银行收回房产通知在内的止赎案件数量虽较9月份下降3%，但与2008年同期相比仍高出18.9%。该公司估计，2009年约有创纪录的340万家庭会收到房屋止赎通知，比2008年猛增48%；2010年该数据将刷新纪录，2011年也只会稍有改善。
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