[摘要] 正值两会期间，房价、楼市成为各界关注的焦点。本网特邀请了上郡集团策划经理陈发光征对“中国房价为何如此波动”的问题谈谈他个人的看法。
欧美国家成熟的地产市场，比如美国和英国除了经济危机以外，每次房价下跌5-10%就认为很多了。而中国呢？每次调控房价下跌都在10%以上，销量减半，本次更厉害。为何呢？为何每次国家政策调控楼市基本是应声下跌呢？为何呢？不免让人们不解，更让人们在寻觅，原因何在呢？我想目前中国楼市还是不成熟的，并且有中国楼市自己的根源特色。我认为有一下三个重要的根源：
一、土地国有制和政策的执行力
土地的国家完全垄断，必然使千千万万的买家都只能向一个买主购买------政府；其必然的结果就是：一旦房价处于平稳上升通道，地价就一定被迅速推高。来看苏州的例子，06年初苏州高架周边住宅的楼面价基本在2000-2500元之间，而到07年中这一带的楼面价涨到6000元左右，涨了2.5倍，而同期同位置的房价不过涨了50-60%之间。
土地的迅速上涨，反过来一旦市场不好就意味着土地价格也会迅速下滑，否则就没有企业去买。土地是房产最基本且大头的成本之一，这就为房价的起伏埋下最原始的伏笔。
中国地产不仅是土地国有，同时房产从规划、建设、验收、到销售基本都掌握在政府的各个部门手中。这就为国家决策层对楼市调控执行力提供了前提条件。从国家的决策层角度，肯定不希望房价狂奔，同时也不希望房价迅速下滑；所以每次国家的调控政策的规律基本是，先温水煮青蛙，看看不行的话就下猛药，结果楼市销量应声速减，房价撑不过半年就开始下来了。回顾曾经的重要政策无不如此：04年的开发企业自有资金要达30%以上、2年5.55%营业税、05年的5年5.55%营业税、06年的90/70和20-30%首付的限制（这个政策实际上虽然调整了结构，但中长其内是起了推高房价的反作用）、07年的二套政策。
07年的调控的功劳，我认为就是避开了08年那场金融危机。假设没有07年调控，房价很可能一路高歌到08年的上半年。
所以中国楼市规律，是在宏观经济面前提下的政策调控规律，即：政策市，。而它的根源是，三个利益体之间的博弈：中央（希望平稳增长）、地方政府（希望高房价）、购房客（希望越低越好）。中国楼市将长期处于这种博弈之中，因为根源无法或短期内无法改变。
05年到08年，3年不到的时间，房价从低位到高位又回到低位，好玩的很。而这样的历史还将重演。
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