多地启动“商改住”，保障房价格如何精准定？

多地开始探索将存量房转为保障房的政策，本文详细解读了这些城市的定价方式以及其他相关措施。虽然政策形式多样，但在执行过程中仍面临诸多挑战，如定价公正性和资金来源问题。未来还需通过多元化的融资渠道和合理的定价机制来推动政策落实。

在国家政策的推动下，不少城市开始尝试将存量房改造成保障房，力求解决住房问题。这样的政策不仅能充分利用现有资源，还能有效缓解住房困境。不过，保障房的定价如何确定成了一个大难题。自4月份政治局会议提出解决存量房问题的要求后，包括北京、上海、广州、深圳等22个城市迅速响应，陆续发布了相关公告，但具体的收购规模和资金来源依然不明确，增加了实际操作的难度。

在定价方面，多数城市采用“重置成本定价”的方式，这种方式较为公平透明。重置成本包括土地成本、建造成本和不超过5%的利润，土地成本根据同地段的市场价格计算，建造成本则涵盖材料费、人工费和管理费等。然而，这种定价方式在土地和建筑成本波动较大时，如何准确计算成为一个挑战。

除了“商改住”，各地还采取了房地产以旧换新、降低首付和贷款利率、优化供地结构等措施来去库存。房地产以旧换新加快了旧房市场流通，促进新房市场发展，但对老旧小区的改造和居民换房意愿提出了更高要求。降低首付和贷款利率减轻了购房者经济负担，特别是对首次购房者和改善型购房者来说，是一大福音。优化供地结构则需要城市规划和土地管理部门的紧密合作，通过合理调整土地供应，增加保障性住房和共有产权住房供给，平衡市场供求关系。

收购存量房作为保障房的政策是一个非常好的举措，但它的成功实施需要多方面的支持和努力。从目前来看，政策的执行存在一些问题，比如政策细则不明确，很多城市尚未明确具体的收购规模和资金来源，导致执行层面存在困难。其次，资金来源问题也是一个亟待解决的难题，目前很多城市依赖国资平台自筹资金，但资金缺口较大。未来，各地需要探索更多的融资渠道，如发行市政债券、引入社会资本等，以确保政策顺利推进。

在定价方面，虽然重置成本定价方式较为公平透明，但在实际操作中仍然面临不少挑战。尤其是土地和建筑成本波动较大时，如何准确计算成本成为一个难题。各地在实际操作中，需要制定详细的实施细则，并灵活应对市场变化，以确保定价的公正性和合理性。

除了“商改住”政策，各地还采取了多种措施来去库存，这些措施有助于加快旧房市场流通，促进新房市场发展。然而，政策的执行进度参差不齐，这也反映出各地在政策落实上的差异。为了达到“十四五”计划中的目标，各地需要尽快明确具体的收购规模和资金来源，探索多元化的融资渠道，提升政策执行的速度和效率。只有通过合理的定价机制、多样化的去库存措施和多元化的融资渠道，才能真正解决存量房问题，为居民提供更加稳定的住房保障。