苏州存量房贷利率下调，银行回应如何？

最近，关于存量房贷利率下调的问题引发了人们的热议。央行表示支持商业银行与借款人自主协商变更合同约定或新发放贷款置换存量贷款。然而，苏州的大银行均表示还未跟进，需要等待总行通知。专家认为，本轮存量房贷优惠可能会从中小银行开始，逐步扩散到大型国有银行。购房者提前还贷的原因包括房贷利率预期下行以及市场预期和信心不足。央行口头支持和鼓励降低存量房贷利率，但没有明确发文或强制规定。此举涉及商业银行利益，降低利率对银行利润有较大影响，同时需要考虑存量按揭贷款调整对银行和贷款人的影响。

最近几天，有一个问题萦绕在大多数供房人的脑海里：存量房贷利率到底会不会降低啊？就在上周，央行破天荒的第一次针对存量房贷利率下降的问题松动口风：“我们支持和鼓励商业银行与借款人，自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”这个消息可谓是一石激起千层浪，对于那些在利率高位上车的“大怨种”们 来说，可谓是在黑暗中看到了一丝曙光。

现在上面的政策已经出台了，苏州的各大银行是否已经跟进呢？我们对各大银行都进行了咨询，得到的结论也基本相同：再等总行通知，还未有实际政策跟进。以下是各大银行的具体恢复，中国银行：没有接到通知工商银行：等相关通知，未来可能会有农业银行：等总行通知建设银行：等总行通知江苏银行：还在等政策，等待相关通知邮政银行：今天刚开完会，未来大概率会有，需要耐心等待。

总结来说，四大银行都说需要等总行通知。以前有政策落实的时候，大多数时候会是四大行牵头，其他的普通股份制银行再跟进。但是这次不少专家都认为，降低利率很可能会从中小银行开始。猜想本轮存量房贷优惠预计会从中小银行开始，逐步扩散到大型国有银行的一个重要原因就是：存量房贷的优惠也会给银行的稳健性和持续经营，尤其是给净息差带来一定压力，个人住房贷款余额占比更高的国有大行压力更大。

据网传，现在有的地方已经落实相关政策，不过前提是要先结清原来的贷款，真实性还存疑。不过在苏州的互联网上，降低存量房贷利率的呼声最近是一浪高过一浪，连寒山闻钟上面都是一片“降利率”的呼声。降低房贷利率的呼声一直都存在，为什么是现在，央行突然就表示支持了呢？原因其实只有一句话：现阶段的大规模提前还贷潮。越来越多的购房者宁可紧一紧裤腰带提前还款，也不愿意再“给银行打工”。

购房者提前还贷的原因有很多，其中一点是房贷利率预期下行，存量和新增房贷利差越拉越大。目前多数城市的首套房贷款利率已降至LPR-20BP，而两年前的购房者还在以动辄+50BP甚至+100BP以上的利率还贷，增量和存量房贷利差多达1-2个百分点。另外一点则主要还是因为市场预期和信心不足。官方数据也显示，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但房贷实际上却只增加了1.46万亿，创下了近5年新低。一面是贷款买房的人断崖式下降，另一面则是提前还款的人与日俱增，眼下银行都求着大家赶快贷款买房。

需要注意的是提前还款客观上会对商业银行的收益产生一定的影响。因此自主协商变更合同约定、调降存量房贷利率，或者新发放贷款置换原来的存量贷款或是一种选择。在所有问题中大家最关注的，还是降低存量房贷利率，后续有可能执行吗？其实，降房贷利率，是有先例的。2008年10月央行发文宣布：将商业性个人住房贷款利率的下限，由贷款基准利率的0.85倍变为0.7倍。当时执行的是固定基准利率，在此基础上打折。实际执行中，可以是75折，也可以是8折，最低7折。央行发文后，次年就有多家银行跟进了。

而这次，央行的态度只是口头支持和鼓励，并没有明确发文，也没有强制规定。为什么呢？1）涉及商业银行自身利益。举个简单例子，200万的房贷，利率5.5%，贷30年，光就利息208.8万。面对目前上万亿级的房贷余额，哪怕降0.1%，对银行利润，也是上百亿的影响，一不小心就伤筋动骨。如此看来，估计贸然下调也是有很大的风险。2）若存量按揭贷款调整，对银行和贷款人会带来哪些影响。一位券商首席经济学家表示，按照央行的表态，理论上可以通过存量调利率或转按揭，以此来降低房贷利率，但具体操作要有正式出台的政策依据才行。毕竟，房贷按揭基本是银行最重要的业务了，涉及巨大的利润，因此存量房利率想要下调，相关政策恐怕不会在短时间内落地。