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楼市,总是“药不能停”。
10月9日,千亿级人口大省哈尔滨率先打响“救市”的枪,正式出台“十六条”全方位“救市”政策。
哈尔滨抢先服用“救市伟哥”,中国楼市都兴奋起来。按照以往经验,如果哈尔滨的楼市新政没有被叫停,那大家就心领神会,很快各地都会“抄药方”。
你要知道,中国语言文字博大精深,“一城一策”是个好东西。
这一举动,释放了什么信号?一发入魂的哈尔滨“救市伟哥”,南宁会不会也来一颗?
为保障楼市平稳,10月9日,哈尔滨市8部门联合发文出台了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,引发关注。
全文共有16则举措,为了快速了解,平头哥从中提炼出4大核心内容:
①重视房企现金流安全,放宽预售门槛。
对信用等级为绿牌和蓝牌的开发企业,放宽预售证申请标准,满足规定可按栋申请商品房预售许可证。同时,尽快返还开发项目的预售资金,以减轻企业流动资金压力。
②发购房补贴,提振买房热情。
给予符合条件人才,发放购房补贴,标准按照全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生(含技工院校)2万元。
对原籍不在当地,因工作或上学等各种原因来哈的新市民,在哈购置首套商品房时即可享受购房补贴,购房补贴以货币形式一次性发放,发放标准为1万元。
③提振房企买地信心,普通标准住宅土地增值税预征率按1.5%执行。
自2021年10月1日起,全市普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%执行。实际用于居住用途的公寓房屋,水、电收费持续执行民用价格标准。
④降低公积金贷款门槛。
放宽二手房公积金贷款房龄年限,由20年提高到30年,贷款年限与房龄之和不超过50年。
附:哈尔滨近期发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》全文如下:
(上下滑动查看全文)
该新政涵盖范围之广,包括人才购房、开发商降税、扩大公积金贷款等,此举被市场看作是政府层面的全方位“救市”行为,具有很强的信号意义。
哈尔滨新政的出台意味着什么?
2021年,因强有力的调控,楼市开始降温,市场环境急转直下,出现“颓萎”的态势。
9月央行2次喊话,祭出了两个“稳定”,对“救市”暗送秋波。
一些城市也为了稳定市场,陆续出台“限跌令”。国庆节前夕,河北省张家口市发布“限跌令”,规定新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售。
图|张家口市出台“限跌”令
如今出台“限跌令”的城市,已经超过14个。包括鄂州、东阳、岳阳、昆明、张家口、菏泽、沈阳、株洲、唐山、江阴、桂林等。
国庆前,长春房地产业协会发布《关于房地产市场稳定发展有关情况通报》,也被解读为释放出“宽松信号”。
值得关注的是此次哈尔滨的新政,是8个部门联合发布的红头文件,完全没有了长春“犹抱琵琶半遮面”的遮掩态度。
不难看出,“救市”政策开始变得全面、宣布方式越来越“坦荡”。而哈尔滨作为千万级人口的省会大城市,出台的“救市”政策,透出的信号值得关注。
为什么是哈尔滨?
人口流出以及大环境的影响是重要原因。
自2020年开始,疫情反复,哈尔滨楼市受到严重冲击,多家机构数据显示,哈尔滨楼市整体呈现量价双降态势。
易居研究院智库中心数据显示,哈尔滨新建商品住宅持续性出现供大于求的态势。到目前,哈尔滨楼市已连跌8个月。
为了提振买房热情,2021年国庆黄金周期间,哈尔滨多个楼盘花式营销,推出特价房源、购房立减10万元、1元秒杀1平方、家电等优惠活动。
但销量未见明显提升,楼市依然处于“颓萎”状态。有数据显示,今年十一黄金周期间,哈尔滨新房成交仅345套。
还有人口流出严重。根据第七次人口普查数据,哈尔滨是十年间出现人口净流出的省会城市,较六普时减少62.6万人口,降至1000.99万,险守千万人口大关。
图|黑龙江省人口普查数据
表:2021年十一假期60个重点监测城市
商品住宅成交面积及其变化(单位:万平方米)
图|国庆期间楼市行情惨淡(来源:克而瑞)
从的楼市表现情况来看,“救市”已刻不容缓。
从央行的“维稳”,到经济日报发文鼓励刚需买房,到各地的“限跌令”,再到哈尔滨出台“救市”政策,种种迹象表明,楼市接下来或将缓慢解冻。
而根据财联社的消息,中国房地产业协会预计于10月15日召集部分房企在京开座谈会,或摸底房企面临的困难,预计这个会议将具有风向标意义。
图|中国房地产业协会将召集部分房企在京开座谈会
很显然,哈尔滨新政的出台,一个落地的“救市药方”已开好。
那么,南宁会跟进吗?
需不需要跟进,先看南宁商品住宅市场的成交情况。
而2021年7-9月南宁商品住宅供应面积165.97万㎡,环比下降29.76%,同比下降55.32%;成交面积121.60万㎡,环比下降27.42%,同比下降50.84%;成交均价为13285元/㎡,环比下降1.22%,同比上涨5.27%。
图|南宁8月各片区住宅库存表(来源:克而瑞)
不难看出,南宁的楼市市场一样不太乐观。
那么,与哈尔滨的政策相比,南宁的楼市相关政策又如何?
楼市的基石,是经济与人口,也就是需求,所以“人”十分重要。
在抢人大战上,2020年4月,南宁出台“强首府人才新政18条”,其中对于人才的购房补贴达200万。
2021年5月26日,南宁市印发《南宁市“双一流”建设高校应届毕业生来邕留邕学费补偿工作实施方案》。“双一流”应届毕业生到邕工作补学费,本科8000元,研究生12000元。
除了“抢人”,地方政府的“救市”手段毕竟有限,一般是购房给补贴,在契税增值税上做些减免等。也就是地方政府的三板斧:降契税、公积金、人才房。
早在2020年2月疫情的影响下,南宁市就出台了允许申请住房公积金贷款购买第二套房,明确购房首付款金额比例应不低于40%,二套房或二次申请公积金额度50万。还有延迟缴纳土地出让金、契税征收等方面都出台了相关政策。
图|南宁允许住房公积金贷款购买第二套房
对于南宁而言,假如真的跟进出台“救市”政策,能做的就是在此基础上加大力度了。从历史经验来看,这样做能提振南宁市场信心,但刺激成交有限。
因为地方政策转变调控的方向,由紧缩转为支持,很难“救市”之后市场就会马上起来,我们还需要看国家层面的信贷政策,比如首付贷,降准降息等。
综上,平头哥认为:
1、楼市已出现历史性转折。楼市的稳定,既不能任由房价非理性上涨,也不能出现过快下跌。所以不要期望大水漫灌、或者大力度的“去库存”政策。国家调控楼市的决心不会改变,在“维稳”的基础上坚持房住不炒,将是未来楼市政策的主旋律。
2、南宁或许会跟进出台“救市”政策,但是能否起到奇效可能还需要取决于楼市信贷金融政策。未来有关部门会不会出台相应政策进行调节,拭目以待。
3、有人就会有需求,促进房地产行业“转型”和提升“品质”一样重要。
近两年来,南宁楼盘品质质量有所下降,特别是精装修维权事件层出不穷。虽然市场“颓萎”,但是有人就会有需求,努力做品质做品牌的房企和楼盘还是能脱颖而出。
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