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暴雷方知资产变现难

楼市流丽 2021-09-18 06:21:51

恒大财富的投资者,步步紧逼要求兑付,他们围困当地恒大负责人,他们聚集在恒大深圳总部,希望抓住救命稻草。

上周五,恒大给出了一版兑付方案,全部兑完需要五年,经过周末的消化和博弈后,大部分投资者显然并不接受。
恒大不得不继续更新方案,提出了“现金分期+实物资产”的兑付方案,现金分期兑付完毕,也需要两年多时间。
实物资产兑付,则是以恒大所开发物业进行抵扣,住宅7.2折,公寓写字楼5.4折,商铺和车位4.8折。

 

两版方案的本质,就是希望展期,用恒大财富董事长杜亮的话说,“处置资产需要时间”。
投资者接受实物资产兑付,就是最快的资产处置方式。
杜亮在一次内部会议中透露,集团提供的“物权+股权”净值超过800亿元,远远覆盖对客户的兑付额。
杜亮还透露了许家印的心底想法,“集中一切力量复工复产保交楼,可以卖物业卖楼,但土地储备不能卖,这是恒大最后家底,只有把土地储备开发起来,才能还完所有的负债。”
这可能是另一个幻觉。
动辄上千亿销售规模的房企,给投资者和老板的幻觉就是资产膨胀,狠狠加杠杆的时候,资产也不断膨胀,数字上总是能够覆盖负债。
他们没有从王健林那里学到精髓,行情好时可以狠狠加杠杆,但行情不好时,比拼的是不惜一切代价甩卖资产。
暴雷方知资产变现难,真的难于上青天,不卖资产过不了难关,面对收购者砍价,卖资产就是“割肉”。
这是一个残酷的事实,以占房企总资产80%以上的五个科目“货币资金”、“应收账款”、“开发成本”、“长期股权投资”、“投资性房地产”为例。
泰禾和华夏幸福暴雷一两年了,但资产处置没有明显进展,泰禾土地储备仅稍微减少了一点,持有的出租物业几乎没有卖出去。
华夏幸福卖了一些项目,但老大难的“应收账款”回款并不明显,出租物业也基本没有出售。
“开发成本”包含土地储备原值和在建项目成本,这是房企的主要资产,还有一项“开发产品”是已竣工备案未出售的物业。
泰禾和华夏幸福处置项目没有明显进度,可以与之对比的是万达,2017年将文旅项目和酒店出售,后续又将地产剥离至母公司。
买方不仅接下万达的项目资产,同时也要接下项目所对应的债务,总代价超过千亿元。
后来万达的“开发成本”和“开发产品”全部归为0,要知道在2016年时,两者之和高达1645亿元。
黄其森说自己不是壮士断腕,而是壮士割肾,其实看看王健林,那才是“壮士割肾”的标准。
出售完文旅项目,将地产业务剥离至母公司,这些项目的债务也随之剥离,留下健康业务在平台公司,这才对得起那些战略投资者。
万达的例子充分表明了,卖项目更大程度上是为了剥离债务。
泰禾轮卖项目给世茂,已经是清醒的一步,但无奈后续销售没有跟上,债务实在庞大。
华夏幸福的应收账款是BUG,2017年以后膨胀数倍,主要项目又处于房价腰斩的环京地区,无奈平安也无能为力。
华夏幸福将南方的城市更新业务全部出售,对价也不到1个亿,这给投资者提了个醒,那些动辄数千亿城市更新货值的房企,真的只是说说而已。
最近盛传将出售的雅居乐,年初将多个项目部分股权卖给了平安不动产,其实对雅居乐来讲,整个交易的现金流是净流出的。
这些暴雷房企给出了警示,卖资产要趁早,还要彻底,足够缓解公司危机。
恒大一直试图通过销售回款,以及资本层面的腾挪,来应对这场的危机,确实兑付了两千多亿的有息负债。
但恒大的销售回款,无法覆盖与有息负债同等规模的“应付账款”,即商票和建筑费用等,连锁反应开始显现。
到前段时间许家印才做出出售项目的决定,这个时点真的有点晚了。

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