最近，租赁业迎来了政策大礼包，6月18日召开的国务院常务会议明确从10月1日开始对住宅租赁企业实施减税政策。
具体来说，住房租赁企业向个人租赁住房适用简单的计税方法，按5％的征收率减去1.5％缴纳增值税的企业事业单位等向个人、专业房租赁企业租赁住房，按4％的税率征收住房税。
今年以来，租赁方面的政策利益频繁，两会《政府工作报告》、国家发改委座谈会、5月中旬40个城市参加住宅建设部发展保障性租赁住宅工作座谈会等，大力发展保障性租赁住宅，解决大城市住宅突出问题。
值得一提的是，重点城市供应端发力，租赁用地明显增加。特别是土地两集中政策后，明确重点22城租赁住房用地一般不少于10％，其中北京、厦门、深圳三城明确2021年供应比例突破20％，北京更是接近40％。由于轮集中供地即将结束，在竞配建、竞自持土拍政策的加持下，22个城市中杭州以111.09万平方米的建筑面积领先其它城市。
01.租赁用地比例大幅提高
二月份，土地两集中政策横空出台，要求22个重点城市将集中发布转让公告，集中组织转让活动，2021年发布的住宅用地公告不得超过三次，要求重点城市单列出租住宅用地，比例一般不低于10％。
目前，22个重点城市已有21个城市在年度土地供应计划中明确了租赁用地面积，基本达到10％的比例标准，其中许多城市的租赁用地比例大幅上升，北京的租赁住宅比例上升到39.5％，厦门和深圳的租赁比例也超过20％。
长期关注租赁和销售的核心八个城市中，与2020年相比，大多数城市的租赁住宅占地面积大幅增加。特别是成都、武汉、广州等城市2020年租赁住房占地面积小于1％，远低于北上深三城，推进相对缓慢；2021年，三城租赁住房占地面积分别为11.1％、14％和10.9％。
此外，成都、武汉、广州都是人口流入型城市。在这一两集中政策下，短期内租赁住宅用地的比例可能会显著增加。
02.自持，租赁成土拍新风向
在土地两集中、竞争建设租赁住宅等成为土地两集中后的新变化，成为重点城市土地拍卖的主旋律。
22个城市已经有很多城市出台了竞争建设、竞争自主、限制地价面积等相关土地拍卖政策，据克而瑞租赁整理，至少在9个城市的土地拍卖规则中设置了建设租赁住宅面积，其中南京52个土地中有14个必须建设租赁住宅。少数城市出台了竞争高质量方案、竞争政府产权比例、禁止马甲公司等政策，随着热点城市优质地区竞争的加剧，第二次和第三次土地拍卖规则更加严格。
从批租赁用地的交易来看，杭州竞争自持用地高达41块，占70％以上，其中交涉租赁用地数量达到50块，占交易地块的88％；交易建设面积11.09万平方米，居22个城市之首，租赁用地占14.67％。成都交涉租赁用地35块，租赁用地81.27万平方米，占17.33％；合肥这个比例比较高，租赁用地面积占交易地面积的18.69％。此外，厦门共有5块交易土地，所有地块都需要部分自持。竞争自持成为一个新的趋势。
值得一提的是，截至6月20日，已完成轮两集中供地的20个城市，主要以竞自持租赁住房面积为主，占43％；其次是配建租赁住房和配建共租房面积，占31％和9％；纯租赁住房占比较小，仅成交13个纯租赁住房或人才公寓，总建筑面积72.62万平方米。
03.租赁政策可能会改变民营企业的征地态度
租赁住房用地不少于10％的新规定正在引发一系列连锁反应。
租房增多，势必挤压普通商品住宅供应，热点城市优质地块竞争进一步加剧。新政实施后，曾出现过一段时间土地零增长，导致企业货储不足，顺势造成房企饥饿感，形成土拍哄抢，加剧热点城市优质宅地竞争。这种情况或将在下一次土拍中得到缓解。
土地资源集中在头部房地产企业，通过招标和挂牌渠道参与租赁用地的拍卖，仍然由国有企业和中央企业主导。凭借资金优势和后期交易能力，他们获得了更多的土地储备。然而，随着租赁用地供应的增加和各种租赁政策的密集出台，未来将有更多的民营企业参与租赁用地拍卖，改变以往的土地拍卖策略和投资节奏，投资逻辑也将分化。
从租赁用地供应类别来看，主要分为两类：保障性和市场化租赁用地。由于自持区域的增加，住宅企业面临租赁住宅运营困难、如何突破和获利两大难题。
企业自有土地的更多解决方案需要解锁。例如，通过租赁、合资和自营团队等模式运营自有房地产，提高房地产价值，实现资产附加价值的同时，发行ABS、REITs等资产证券化产品，扩大融资渠道，降低融资成本等。
目前，在相对宽松的政策支持下，租赁市场的发展已经进入快车道，进入租赁业务的房地产企业也加大了业务布局。2021年季度，20集中长期租赁公寓新开业规模63.46万套。虽然增长率环比放缓，但整体仍在持续上升。
十四五年初，租赁住房上升到国家战略水平，提出住房不炒、租赁购买同权，从土地供应、减税补助金、租赁企业保障等方面提出新的指导性要求，在保障政策实施力和强度的前提下，租赁住房市场也在政策红利下健康有序地发展。从各地租赁住宅项目的推进进度来看，2021年将是试点城市租赁住宅的入市大年，租赁市场的发展规模和方向备受瞩目。
繁华楼市2021-06-23 09:35:33
