房天下 >   资讯中心   > 繁华楼市 >   正文

手机看新闻

苏州:集中土拍下房企“暗战”马甲控盘,赌一次性报价!

繁华楼市 2021-06-08 10:20:27

为期3天苏州首轮集中供地,32宗地吸引了百余家房企进驻。

苏州土拍市场的游戏规则与其它城市的“限竞”规则不同,采取“中止价+一次性报价+近均价者得”的方式。在同一战场上,谁拥有更多的同盟军和马甲军,谁就拥有更高的命中率。

虽然苏州官方提前对“竞买人直接绝对控股的子公司参与同一宗商住或住宅地块竞买”等操作打了“预防针”,但从这场肉搏战的结果来看,“得马甲者得天下”已成定局。

一直以来的资本实力都是一个短,因此准备就绪的马甲数量也极为有限,只能接受随机结果。但是,这些资金充足的大公司,无论是在土拍前夕还是在调集资金、登记马甲,还是寻找合作者。

一场马甲军团的秘密战争,在苏州开始了第一轮集中供地。

900x383c.jpg

全面进攻

为期三天的土地鏖战落幕,吴东所在的房企终于收官。他习惯于这种结局。

即使有一块地只有两块地,他们还是早早就定好了避开热点地块。归根结底,它们比不计后果的短跑项目更看重获得概率。

其它城市的土地竞拍,多半高者得,顶多从竞拍规则中划定最高限价,然后进入摇号环节,不得竞自持面积,或竞高标准商品住宅

但是苏州不同,它从2016年8月开始,就在一些土拍项目中设定了“一次报价”的规则。从去年起,“限价房”的规定几乎都被完全适用于该市所有的住宅小区

这次,苏州共挂牌32宗土地,其中28宗涉宅用地设定了市场价格,在网上挂牌阶段自由报价和限时竞价,当网上竞价价格超过一定幅度后,网上竞价中止,改为网上一次报价。

全部符合相应地块网上竞价条件的竞买人均可进入该地块一次报价,并在该地块公布的有效报价区间内进行一次报价。

这个游戏,就像是一场“买大买小,买离了手”的赌局。在这样的游戏规则下,多次进行多方博弈。

根据苏州规定,地块最终竞买者,应在一次报价中最接近全部一次报价平均价格的原则确定;竞得者的价格也应按其所报价格确定。

在同一地块上,同一企业在同一地块上所使用的马甲数越多,该马甲数可以集中在同一价格区间内,就越能保证该企业报价接近均值。

也就是说,一个地块,如果用来参拍的马甲数量占据优势,那么房企便拥有绝对的控盘能力。

在苏州公开招拍挂市场中,各家企业所使用的马甲数量,是一把至关重要的“武器”,也成了每一家房企竞拍前期必须要做的一个地面摸查动作。

然而,困难在于,一方面,拍摄开始之前,所有的信息收集基本上都依赖于同行之间的相互交流,并且没有一个明确的官方输出。没有足够资本的房企很难准确判断自己到底应该投入多少马甲才能必胜。

而另一方面,即使到了真正的竞拍环节,各家之间也无法精确把握参拍房企的信息。以吴东的经验来看,前期的摸底还是有一些偏差——马甲大户们到底会采取什么样的竞拍策略?究竟是尽量抬高报价,还是压低报价?以往的土拍静态资料对此参考意义不大。

根据总体阶段性资金安排,苏州新注册子公司今年以来只有3家。在他们看来,马甲数量不占绝对优势,终次报价与摇号规则相当,碰运气的成分比较大,中小房企没有百发百中的自信。

这样的话,结束了三天的观战,吴东团队立即进行了第一次行动,复盘。在苏州土拍系统中,参拍开发商有一个特权,可以查看其所报名的地块的相关竞拍信息,包括公司名称和进入一次报价阶段的报价情况。

房地产企业来说,根据监测数据核实各参拍子公司的高层结构,这是一项极其庞大而复杂的工作。但是统计出来的各房企马甲数量和出价策略,将会演变为各投拓团队以后参与下一轮苏州土拍的参考。

与此相反,吴东团队的复盘更多的是关注热点地块:由于没有注册参拍,地块的出价情况;像碧桂园、龙湖这样的大型房企所使用的马甲数量,他们很难获得清晰的信息。

马甲之战

审查结果并不出乎意料。因为提前绕过了热门区域,吴东团队参拍的两个地块,竞争态势已经相对缓和,只有一个进入了一轮出价区间。透过监控资料,这宗地块内,各公司所启用的马甲只有一个位数,吴东甚至因此滋生出一丝降维之感:过去最激烈的时候,苏州一宗地块,甚至可吸引同一家房企加入竞标。

苏州官员早有预防。在五月二十一日,苏州市自然资源规划局(以下简称「苏州规土委」)紧急挂出《关于严格执行竞投规定的通告》,重申参与竞投商住及住宅用地之人士,如其直接绝对控股之附属公司,不得参与同一商住及住宅用地之竞投。

但是,苏州地区第一次集中供地大战,两极分化相当明显。以苏州工业园区、姑苏城区为核心,向东辐射的热点板块仍是竞争的焦点。那块热卖中的地,应该是拼马甲的了,开发商!

结果发现,32个出让地块中,仅3个地块位于高新区浒墅关片区,3个地块位于吴江区太湖新城片区,3个地块位于吴江开发区,分别由新力地产伟光汇通、金茂中海新疆中泰置业、绿地恒力摘牌。

其它大多数竞得者都是一家独大,但“水面下”的暗战远远不止这些。根据经济观察网的报道,位于苏州高新区的一宗宅地,虽然最终竞得者是一家央企,但其背后却有一家TOP30房企以及另一家央企。

苏州土拍,命中率能达到多少呢,要看马甲怎么用好。假如马甲散在许多地方,机会可能会稍纵即逝。它们选择提前和另外两家央企合作,在竞拍中,各家房企都将不少马甲祭入该地块的一次报价阶段。

在苏州高新区,今年已有10多家房地产企业注册成立分支机构,他们将所有的马甲都用在了该地块上。”“最终还是马甲。资金不能做到全覆盖,只能选择利润最高的一两个地块,全部押在上面,”上述TOP30房企人士透露。

苏州投拓圈历来流行一句话,不讲逻辑,只看决心。以上提到的TOP30房企“孤注一掷”并非孤例。经济观察网了解到,位于苏州高新区科技城的苏地一字32号地块,在一次报价阶段汇集了168家房企(含马甲),最终武汉城投以18.45亿元突围,溢价12.54%。随后,武汉城投将引进金地,建发共同发展合作。

虽然还没有公开的信息表明金地在苏地的W-32地块上究竟投入了多少马甲,但金地擅长于苏州的土拍“运筹帷幄”。土拍前夜,金地曾一口气在太仓成立了15个新的分公司,业务范围均包括房地产咨询,法定代表人均为冯家生,他是金地上海都市置业的总经理。五月中旬,金地与金地在江苏注册的子公司数量已接近30家。

去年,金地旗下的杭州金地自在城房地产开发有限公司,因违规同时参与苏州一宗土地的竞拍,曾被苏州规土委点名,并被责令三年内不得进入苏州土拍市场。尽管如此,这片土地在当时还是花落了金地旗下上海地区的子公司。

每一次苏州土拍,或多或少都会出现这样的情况,表面上看不出什么端倪,但事实上,一些房企早在开拍之前,就私下谈过合作,约定各自拿出多少块地块,进行联合竞拍。不管哪一方获胜,后续都将对其他联合房企开放合作机会。一场报价大战的玩法,当然是马甲越多越好,开发商总会想方设法提高命中率。

相较于其它热门城市,苏州土拍的资金需求量并不大。该轮祭出的32宗地块,大部分起拍价均低于20亿元,其中6宗地块的起拍价仅为23-52亿元。预付的保证金大约为30%。

即使单个开发商拿了下来,资金层面也不会一下子高到吃不消。特别是对马甲大户来说,资金实力是他们最大的信心。能自行操作的企业,一般不愿意选择合作,毕竟一旦涉及合作,需要多个职能部门的协作,流程比较复杂。在以前苏州土拍中,马甲交易大户之间的合作不多。

一次报价

苏州在一条报价游戏规则下,为每个地块设定四个价格指标:起价、指导价、停价、有效区间一次报价。

这次马甲暗战的背后,伴随着两大价格指标的变化:一是32个新上市地块的起价与去年相比周边地块成交价格上浮20%-30%左右。

其次,苏州去年规定,当网上竞价价格超过25%以上时,网上竞价暂停,改为网上一次报价。但是这次,网上竞价超过了市场指导价格的幅度,跌到了10%以上。也就是说,中止价所隐藏的涨幅已经降低。

有关部门希望借此对土拍最终成交溢价率进行有效控制。事实上,在目前的土拍热度和市场竞争态势下,作为房企,基本不会考虑起地价和停地价。较多的投拓人士直接考虑的是,进入一次报价区间后,可以实现多少利润指标。每个人都是一次出价,在一次出价之前,很少会考虑退出。

与“价高者得”的原则相比,单一报价的优点在于,通过单一报价的有效区间,开发商可以预先判断利润空间。

苏州新屋限制价格政策主要采用成本核法。限房价下,开发商拿地后,经物价部门严格成本核算,确定备案价格,实际销售价格不得高于备案价格;同一批次批量销售,不得高于备案价格;下一批次备案价格不得高于上一批次同类房的成交均价。

无论是苏州规土委,还是一众房企,经过多年的发展,对土地、建安等一系列的成本核算更为准确。房价指数的每一次细微变化,都意味着留给开发商的计算空间越来越有限。

苏州去年成交地块中,房企利润率普遍在5%-6%之间。但是,在今年这一集中供地的总体测算中,利润率进一步被压缩。”“今年这批地块,若操盘者为品牌房企,在当前报价规则下,如果结合未来市场售价,最终能达到的销售利润空间大约下降到3%-5%。

不过,平均3%-5%的利润率,在22个城市集中供地的市场行情下,还是相当可观的。邻近杭州、南京等热点城市,一些地块利润率低至1%-2%;宁波刚刚结束首轮集中供地,部分地块无法收回成本。

尽管上海、南京等城市的周转速度较快,但苏州地块,如果开发商能控制好成本,还能争取到更大的利润空间,对房企还是很有吸引力的。

不管是从城市基本面,GDP,还是人口,未来发展趋势,抑或是房地产安全,苏州都是一座主流房企注定要入局而不敢涉足的城市。长三角地区的苏州和杭州、宁波、南京一样,在房企的投资策略上,名列第一。

免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请点击“投诉”按钮。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈