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苏州买房刚需趁早上车,投资客购房需谨慎!

苏叔说房 2021-05-03 11:24:00

1.提问:苏叔你好,对于现在上海楼市和杭州楼市的调控政策你怎么看?

苏叔:你好,国内重点城市楼市出现过热现象,引发高层调控,其中上海率先调整购房贷款政策,其他重点城市也开始跟进。首先看上海的调控政策,上海要求只对购买主体结构封顶的住房发放住房贷款。调控针对开发商,旨在拉长其回款周期,同时在一定程度上抑制投机客通过贷款加杠杆打新行为。然而这项调控也会促使开发商为早完工而不顾工程质量,产品质量得不到保证。另外,未封顶主体结构只能全款买房,一定程度上也会伤害到刚需,而且一些新房不能全款买会让买家不得不转入二手房市场,也会促进二手房市场的行情上涨。就目前来看,调控还将持续完善。

杭州也出台了调控新政:本市限购范围内,新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的,自取得不动产证之日起5年内不得转让。优先满足无房家庭购房需求的热点商品住房项目,购房人以优先购买方式取得的商品住房,自取得不动产证之日起5年内不得转让。这项政策限制了住房的流动性,五年内不得转让,对于投机客来说风险较大,因此可以限制楼市热门楼盘倒挂现象,也就顺理成章的抑制炒房客的“打新热”,同时满足了刚需购房需求。总而言之,“房住不炒”的定位明确,高层对于楼市的调控将持续进行,再加上住房贷款的收紧,楼市会被约束逐渐回归理性,建议刚需趁早上车,投资客购房需谨慎。

2.提问:苏叔你好,我过年回老家之后很纠结,好像老家现在发展得也还不错,不知道到底是否该选择返乡置业

苏叔:你好,对于返乡置业,不能一概而论,片面否定或全盘肯定都不行。个人预算与需求不一,置业区域也会有差异。但总体而言,我们在“返乡置业”时,一些城市规划利好较多,发展速度快,有不错的发展潜力,值得我们考虑,而一些城市未来发展潜力不足,需要重点注意。判断市场发展潜力,一个比较重要的影响因素在于城市人口结构。而如果城市人口出生率低,人口流失严重,一般来说城市的产业不够合理,缺乏就业机会,经济发展增速慢。这些区域房价受影响大,房产保值增值能力差,不太建议选择。而年轻人口占比大、人口密集、人口虹吸能力强的城市,才更具有发展潜力,这些区域才是返“乡”置业的购房者的首选。

3.提问:苏叔你好,前段时间苏州土拍,想问问老师这几块土拍地溢价率分别是多少?有没有预期售价?

苏叔:你好,苏州2.4日土拍成交了4块住宅用地成交价格溢价率较低,且都为刚需板块,未来新房市场对刚需来说可选余地将更多,部分地块住宅质量也会更高。位于相城区澄阳街道5号地块,楼面价10429元/㎡,溢价率7.3%。这宗地块要求自带8000㎡的商业,并且住宅建面要求在100㎡以上,开发难度较大。板块地段一般,交通不太便利,与周边项目相比优势不大,但自带商业,后期生活将比较便利,而且装修标准较高,售价预期2.3-2.4万。胥口板块的西北侧4号宅地,开发商为龙光,楼面价11690元/㎡,溢价率13.5%。地块要求开发商主打小户型,比较适合刚需。

板块周边商业配套丰富,但工厂较多,交通不便,购房者可根据需求选择。位于吴中区的3号地楼面价6800.44元/㎡,溢价率13.34%,地块周边配套匮乏,新盘较少,比较适合本地客群。太湖旅游度假区板块的2号地,楼面价9592元/㎡,溢价率13.22%。板块热度较高,新盘供应充足,去化速度快,而且具有一定价格优势,地块装修标准较高,但周边交通不够便利,预售价约2万。总体来说,苏州的土拍市场较为平稳,宅地供应充足,对于稳定楼市房价非常有利。

4.提问:苏叔你好,我计划是今年把房子买了,但是有点无从下手,我还是想先请教一下老师买房首先要注意哪些问题?

苏叔:你好,以下五条买房建议可以牢记:

第一条,注重通勤时间。对于年轻人来说,上下班通勤花费的时间成本是巨大的,想要迅速超越同龄人,就要更加注重效率,珍惜时间。买房时要把通勤时间作为一个重要参照因素,市区的老破小与郊区的远大新相比,虽然居住体验不高,但在市区居住能极大减少通勤时间的耗费,所以建议买房尽量选择离上班地点距离较近的市区。

第二条,善于利用二手房中介。中介虽然以利为先,但不得不承认中介会极大减少我们看房的工作量,在摇号前多关注中介新推出的二手房源,一旦新房摇号没摇中,可以联系中介迅速预约谈判,最大程度地保证自己能买到房。

第三条,不要过分看重精装交付的房源。买房时关注点应放在周边交通、商业、教育等配套上,精装交付是溢价,对后期保值升值的影响作用远不如房产地段、配套等条件。

第四条,房住不炒。这一点既是楼市主旋律也是购房者应谨记的,房子最重要的属性是居住,楼市不断加紧调控是对炒房者不断敲响的警钟。

第五条,降低期望。买到房才是最实在的,结合个人需求选择最合适的房子而非最好的房子,适当降低预期,才会有更多的购房选择。

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