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三大导火索!苏州楼市的转折正在发生。

楼市流丽 2021-01-12 00:40:59

1苏州楼市的三个导火索出现

2020年的疫情,改变了我们的生活方式,也在一定程度上也改变了中国楼市的走向。

“医疗、教育配套更好,机会更多,发展潜力更大”的大都市圈里新一线城市,成了许多人的心中所向,有研究显示,中国人才的流向已经彻底改变,以前是死守北上广深,现在“新一线”正在强势抢人。

在去年初,我们同样曾预测过2021年的楼市,我们说“房价上涨成为大概率事件”,时间过去,确实已经成为了现实。

而这轮城市上涨潮流中,长三角大都市圈几乎是一骑绝尘,如果有异类,可能就是苏州了。

在今年苏州楼市的数据中,唯一正增长的是新房的成交均价,新房成交量、二手房成交价、成交量全部都在收缩,成为近几年表现最差的年份。

那么,2021年会是苏州楼市补涨的一年吗?最新的迹象表明:可能是的。

2

顶部市场挂牌均价强势筑底

狮山、园区,成交量上来了!

核心板块,往往是楼市变化感知力最强的区域,2019年的苏州楼市上涨,园区、狮山一马当先,随后各板块跟进,而在最近的园区、狮山板块中,一些变化同样在出现。

园区,多盘成交量上来了。

我们某平台上看到,在过去的12月,园区楼市的成交达到了近一年来的巅峰,多个楼盘的成交量明显上升。

这是我们统计的几个楼盘:

玲珑湾成交12套;中海国际社区17套;路劲主场10套;星公元名邸5套;

而在狮山,多个之前有价无市的楼盘,开始有了成交:

龙湖天街,之前半年没有成交,12月、1月,已经各成交一套;

荷澜廷、狮山御园也同样有了成交数据;

招商学府1872成交了4套;

佳兆业广场成交了4套;

保利雅苑成交了3套;

除了次新房,许多老小区的成交更加疯狂,新升新苑一个月干掉12套,狮山新房去化大半之后,二手房终于开始活了。

要知道,这还仅仅是这个平台的数据,真实成交量会比这个高上很多。

此外,湖东CBD、奥体、独墅湖高教区、狮山的挂牌均价,进入11月之后就已经止跌,板块筑底趋势明显。

楼市里,有着诸多的不确定因素,而核心区域占据着城市最好的配套、最好的产业、最好的教育资源是确定的,而这种确定性已经在苏州楼市里开始了逆袭。

3

新房优惠收窄

大幅度降价一去不复还

发现没有,进入2021,苏州楼市里之前盛行的降价促销的画风突变,不少优惠都没了。

一方面,过了2020,房企的业绩核算已经划上句号,短期内没有了促销的动力。另一方面,也可以看做楼市行情的变化。

从去年中开始,苏州多个板块多个楼盘集中放出了史无前例的优惠促销政策,甚至低于备案价近百万开卖,一系列的冲量行为,购房者对楼市的信心降到了最低点。

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而当下新房优惠的收窄,不管是有心还是无心为之,都在一定程度坚定了购房者买入信心,对于接受信息不多的购房者来说,得到的信息,就是房价不降了,开始涨了,这个传导偏差对于整个楼市至关重要。

此外,诸多房企,依旧不断在苏州加仓,土地市场非常热闹,对于楼市研判明显更为看好,所以新房优惠的收窄,也可以看做开发商对于苏州楼市信心。

购房者有了信心,开发商有了信心,苏州楼市也就有了预期。

4

新房、二手房库存

正在触顶回落

库存量的激增,是2020年苏州楼市里最大的变量。

巅峰之时,二手房冲破了10万套,创下了苏州楼市挂牌量的历史;新房同样很猛,在去年饱和式的供应下,不断攀升,冲破了7万套。

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放眼望去,各个板块全部变成了红海,这也直接压低了新房和二手房的成交价。

而从当下的数据看,虽然苏州库存依旧很大,但相比巅峰期,已经开始有了回落的势头。

二手房,库存重回10万套内;

新房,库存同样回落到7万套内;

这可能仅仅是楼市曲线上的一个波动数据,当然,也可能是楼市变化的一个开端。

在2021年,直接反应楼市行情依旧是库存量,这个数据值得持续的关注,当库存量不断走低之时,就是楼市回暖之时。

2021年的苏州楼市,你怎么看?

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