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《民法典》实施,3分钟看懂8个楼市新规。

房姐聊聊房 2021-01-05 15:21:48

小心!《民法典》来了!首提“居住权”!你买的房可能不能住,也不能出租!

《民法典》第366条规定,房主可以根据约定或者遗嘱,为自己名下的房子,给居住权人设立居住权,居住权人有权对他人的住宅,享受占有和使用的权利。

用大白话说:房主可以通过合同或者遗嘱,赋予任意一个人居住权,这个人可以一直住在这套房,直到合约失效,或者死亡。举个栗子:A有一套房,给隔壁老王无偿设立了这套房的居住权,然后A把房子卖给了B。B成为新房主后,老王仍然能够住在这套房子里,直到居老王的居住权到期,或者老王去世。

未来买房,除了关注房子价格和税费,还要注意辨别是否有设立居住权,而那些设立了居住权的房子,流通性必然受影响。

需要注意的是,设立了居住权的房子,不能再出租。而且设立居住权,需要向有关部门登记才能生效。

不难发现,民法典的很多规定多了一点社会温情和对弱势群体的关怀,但也有一些窟窿需要慢慢填补:

居住权与所有权分离,那么设居住权的房子,上学和落户的权利归谁所有?

未来一旦开征房产税,谁来交税?

一些老赖借“居住权”逃避债务,在房屋抵押、拍卖中该如针对?

买卖不破租赁,买二手需谨慎

除了居住权,民法典还规定:租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

也就是说房东卖了房,只要原租客的租房合同没到期,就还能继续住在房子里。

举个栗子:A是房东,上个月和租客B签订了10年的租约,这个月在网上将房子出售并成功过户给C,但未来9年多租客B仍然可以住在这套房子里,直到租约到期。

针对买卖不破租赁,还有多条新规修饰:

  • 任何物权租赁期限最长不能超过20年,超过部分自动失效,不受法律保护。

  • 如果房东在租赁期卖房,需要提前通知租客,且租客享有优先购买权。

70年产权自动续期

新的《民法典》草案规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。也就是说,70年土地产权到期后,自动续期,不用担心房子被回收了。不过目前只针对70年产权住宅,公寓和商办类暂未规定。

不用解押,直接过户

新《民法典》规定:1、在押房产可以直接过户,无需征得银行同意;2、卖房子时不需要抵押权人同意,仅在房产交易前须通知抵押权人,房子可以带着抵押一同出售。

也就是说,欠银行的钱没还清,一样可以卖房,但卖房过后如果没及时还款,银行依然可以申请处置房产。

怎么说呢?这个政策一出来,市场上二手房挂牌量应该会变多。

关于小区广告收益、物业

民法典新规对小区及物业的描述,简单粗暴总结为以下几点:

  • 小区公共区域(电梯、门禁道闸等)广告收入,归业主所有,应该公示明细

  • 高空抛物找不到抛物者的,由未能尽责的物业承担责任

  • 物业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费

  • 换物业只需要50%业主同意(以前要三分之二的业主同意)

这一条,对物业的约束非常明显,业主维权和换物业的难度也降低了不少。

禁止跳单!保护中介!

新规里面有一条:禁止跳单。

根据《民法典》第964条的规定,中介人未促成合同成立的,委托人应当按照约定向中介人支付其从事中介活动支出的必要费用。

举个栗子:A通过中介B带看一套房,A有意向购买但嫌中介费太高,于是私下联系房东C绕过中介成交,此时A和C仍应按照规定向中介B支付中介费。

遗产继承人,范围扩大了

以下4类人可以继承遗产

  • 侄子侄女可以继承叔伯遗产

  • 出嫁的女儿,有平等的继承权

  • 胎儿有继承权,遗产分割保留其份额

  • 城镇户口子女,能继承农村户口父母的房子

  • 此外,还有一条规定:不尽孝者,不分或者少分遗产

婚内出轨成本变高,赠与小三财产可追回

如果有人在外为小三买房,侵害了配偶对共同财产的平等处理权,配偶可以维权:

  • 起诉小三,要求返还财产;

  • 起诉配偶离婚,并且要求对方净身出户,因为存在转移夫妻共同财产行为,离婚时对方必然少分或者不分财产。

作为民法典时代的初代公民,我们应该了解它为我们赋予的新权利,不做法律的糊涂人。

你觉得对房地产影响大吗?

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