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重仓二三线城市 中梁控股切换赛道冲击1680亿元目标

中梁新力宽泰铂园 2020-09-16 10:48:29

曾喊出“回归二三线城市”口号的“黑马”房企中梁控股集团有限公司(02772.HK,以下简称“中梁控股”)正在收获战略换仓带来的成果。

2020年上半年业绩报告披露,报告期内,中梁控股实现全口径销售金额677亿元,同比增长6.3%,实现结算营业收入237.6亿元,同比增长16%,净利润22.1亿元,同比增长16.4%。

中梁控股联席执行总裁李和栗在中期业绩说明会上介绍,公司总土储约6300万平方米,总可售货值为4600亿元,共有504个项目,主要集中于二线及三线城市,占比达到91%。

不过,犹如硬币的两面,仅用3年时间就从百亿迅速踏进千亿阵营的中梁控股,也需要面对负债攀升的现实。亿翰智库方面指出,中梁控股的财务状况呈改善的态势,但短债占比以及融资成本过高等问题仍然存在,未来在融资收紧的趋势下以及公司转型二线城市的过程中,将对公司资金实力提出更高的要求。

毛利率水平或稳定在22%~25%

今年是中梁控股在上市后第二次发布中期业绩报告。业绩会上,中梁控股董事长及执行董事杨剑表示,在新冠肺炎疫情的冲击下,房地产行业整体有所下行,公司在上半年的逆境中仍获得了不错的业绩,对完成本年度1680亿元的合约销售目标充满信心。

报告期内,中梁控股合约销售均价12500元/平方米,同比上升18%。结算方面,公司当期实现结算营业收入237.6亿元,同比增长16%;净利润22.1亿元,同比增长16.4%,股东应占核心净利润约人民币13.08亿元,同比增长6.2%。每股盈利0.34元。

上半年,中梁控股新增项目56个,总地价约394亿元,权益占比约60%,其中二线及三线城市共占91%,分别为64%及27%。按项目金额计算,位列靠前的城市分别为杭州、温州、合肥、苏州、天津、重庆及成都。

截至6月底,中梁控股共布局504个项目,覆盖23个省与直辖市、149个城市,其中约45%位于长三角、34%位于中西部、10%位于台湾海峡西岸。截至目前,中梁控股实现了对重要城市群、重点二三线城市的基本覆盖,足迹涉及长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等重要城市群。

中梁控股联席执行总裁李和栗在业绩会上表示,疫情对中梁业绩的影响主要是在首季度销售,5至6月该公司销售已经实现了强力反弹。“从2020年初,我们的供货目标就是‘四六开’,上半年供货40%,下半年供货60%。”

据其透露,受疫情影响,上半年中梁控股的交付有所受压,不过随着疫情防控态势向好,期内确认收入约237.6亿元,较去年同期仍然实现16%的增长。截至今年上半年末,公司签约但未结转合约销售超过2600亿元,其中并表部分超过 1800亿元。

过去的几年里,通过下沉布局三四线城市,让中梁控股享受到了棚改货币化下的巨大红利,而随着2018年下半年棚改政策收紧,中梁控股便迅速转型换仓。

中梁控股方面表示,销价较稳定并持续向上,反映了集团转二线及强三线的战略开始见成效。

值得注意的是,在多项业绩指标向好之下,中梁控股2020年上半年的毛利率却出现下滑。中期报告显示,中梁控股的毛利率为22.6%,同比下降1.9%。

对此,中梁控股首席财务官游思嘉在业绩说明会上解释称,这反映了最近2~3年地价的上升及限价的政策。其预测,接下来中梁控股的毛利率水平会稳定在22%~25%的水平。

三个方向积极降负债

受新冠肺炎疫情及洪涝等灾害影响,房企的现金流和债务状况成为了行业内外关注的焦点。

中梁控股的中期报告披露,上半年,公司的债务结构持续优化,合理可控,维持健康水平,账上总现金约350.21亿元,较去年底上升32.2%;境内非银行借款占比下降9%;净负债率为69.9%。截至2020年6月30日,公司加权平均融资成本为8.9%,连续四年下降。

财务层面来看,截止到2020年6月底,中梁控股的净负债率为69.9%,较2019年底上升4.3个百分点,有息负债总额为528.1亿元,较2019年底上升31.4%。净资产为254.5亿元,较2019年底增加21.9%,而净资产方面公司非控股权益为165.7亿元,较2019年底提升36.4%,公司维持较低的净负债率水平一定程度上依赖非控股股东权益。

与此同时,中梁控股的现金短债比由2019年底的1.2提升至1.5,主要由于短债占比有所优化,短债占有息负债比例由53.0%下降至42.0%,仍处于较高的比例。

克而瑞研究中心认为,中梁控股的平均融资成本较期初下降0.5个百分点至8.9%,但相对20房企的平均水平来说仍相对较高,未来中梁控股在持续减小非银占比的融资的同时,其他方面仍需进一步寻求融资成本下降的可能。

对于外界较为关注的负债及融资相关问题,中梁控股方面则于业绩说明会上表态称,当前已对债务结构做出了调整。

“长远来看,我们希望负债水平可以维持在70%~80%的水平,这在业内也是处于一个比较安全合理的水平。”游思嘉表示,未来公司会通过三个方向改善债务结构,包括继续降低成本,改善对于境内非银渠道的依赖度,同时也将着力改善现金短债比。

游思嘉还谈道:“目前我们的有息负债水平在前50强房企中为。受惠于集团开拓新的融资渠道,项目所在的城市能级提升,以及境内流动性充裕,我们预期集团融资成本将进一步下降。”

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