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中梁新管理团队首亮相 四大核心竞争力助力企业稳居行业20强

中梁新力宽泰铂园 2020-09-09 10:35:41

进入2020年,中梁控股(2772.HK)已不再是被冠以“小中粮”、“小碧桂园”之称的新晋千亿房企。

8月25日上午,中梁控股举办2020年中期业绩新闻发布会,董事长杨剑表示,2020年上半年对于中梁来说是意义特殊的半年,在新冠肺炎疫情冲击下,房地产行业整体有所下行。随着疫情防控取得显著成果及行业复工复产的推进,国内经济快速复苏,房地产行业也快速回暖。凭借全体中梁人的努力,公司在上半年的逆境中仍获得了不错的业绩。

上半年,公司实现签约销售额677亿元,同比增长6.3%,上半年销售额位居房企19位。上市一年间,集团通过持续深耕外拓、转二线、转省会、转都市圈中心城市等战略,大大提升土储的城市能级,上半年的新增土储中,二线及三线城市的占比超过90%;上市后,公司积极打开资本渠道,持续优化债务结构,使平均融资成本持续下降,并得到多家券商分析师的看好及覆盖。根据发布的克而瑞榜单,中梁位列第19名,继续稳居20强。

中梁控股执行董事、首席财务官游思嘉表示,下半年中梁的可售资源不会少于1600亿人民币,实际上首7个月中梁的完成比率已提升到47%;毛利率方面虽然略有下降,这主要是反映最近2-3年土地价格的上升,但另外一方面售价受到各个城市限价举措的影响,因此出现这样的毛利率下降。但对于净利润方面,中梁采取了费用、税率的节省,因此在净利润方面的下降并不太明显。中梁毛利率水平会稳定在22%-25%左右。

中梁管理层判断国内地价还是比较平稳的。“另外也有分化的情况,我相信国家对于限价政策应该也会持续,但应该也不会再加剧这个情况,因此我觉得我们毛利率的趋势是平稳的。”游思嘉说。

护城河

中梁控股披露其2020年的销售目标为1680亿元,相比2019年的1525亿,增幅不算太大,但从中梁控股多个财务指标可见,这家走在2000亿路上的房企,正基于财务安全基础,构筑业绩增长的护城河。报告期内,公司营业收入237.67亿元,同比增长15.6%,归属上市公司股东核心净利润13.08亿元,同比增长6.2%。

首先,可售货值充足。这些货值主要分布于中梁擅长的区域——二线及三线城市,共计占约91%,四线占约9%;拥有504个项目,覆盖23个省与直辖市、149个城市;这些项目中约45%位于长三角,34%于中西部,10%于海峡西岸。

今年前7月,中梁控股完成年度目标约47.38%。中梁控股执行董事、联席执行总裁李和栗表示,从2020年年初供货目标就是“四六开”,上半年供货40%,下半年供货60%,目前来看,中梁控股的销售符合预期。2020年下半年,中梁控股有1600亿供货,供货比例比较好,且目前在二线城市占比较高,市场需求明显。

“以公司过往的去化率,相信下半年大概率可以完成公司今年整体的销售目标,实际上首7个月公司的完成比率提升到47%,目标完成率略高于同行水平。”李和栗讲道。

其次,中梁未来将深耕外拓、持续提升城市能级。通过公开渠道及收并购等方式购地,目标土储二三线城市占比90%,四线占比10%。游思嘉指出,销售及投资方面会保持公司的节奏,公司维持审慎的态度,相对公司的销售,已计划用50%-60%来做投资,主要取决于土地市场的吸引力。其认为公司暂时不会在这个基础上特别做调升,强调公司的货值供应于今年下半年到明年上半年还是比较平稳,故不会急于买地投资。

第三,贴近政策,积极降杠杆。到上半年期末,中梁有息负债为528亿元人民币,为50中,净负债率低于70%,债务总体可控。

对于房地产行业来讲,总体的杠杆控制及平稳增长,对整个行业是健康的。中梁到6月30号为止非银的贷款占比31%,下半年可能还会有一些下降的空间,但需要看新的融资渠道、申请额度的情况,长远在整体控渠道、控额度的大环境下,非银的渠道增量不一定,但占比还是会下调到25%左右。中梁管理团队认为,非银渠道是比较安全和可靠的融资渠道。

游思嘉表示,未来中梁控股将维持较低的负债水平,长远维持70%-80%的合理水平。积极优化债务结构,降低成本、改善短债比、境内非银占比、现金短债比。

第四,中梁积极调整融资结构,成果显著。报告期内,公司新增境外融资渠道,境内非银占比降低至31%,境内银行贷款占比52%,境外优先票据占比15%。相比于2019年底,公司平均融资成本下降了0.5个百分点至8.9%,在境内流动性较为充裕的势态之下,预计在今年年底还有进一步下降的空间。

对于房地产行业收紧融资一事,游思嘉表示,“首先国家开始收紧房地产融资这一要求我们也在了解当中,总体对于‘房住不炒’及控融系统中对于房地产总量控制我们是支持的。对于房地产行业来讲,总体杠杆控制和平稳增长对于整个行业也是健康的。目前,我们非银贷款占比是31%,下半年还有进一步下降空间,长远在控渠道控额度方面非银渠道增量不大但占比会有一部分,约在25%左右。”

机遇

对于2020年度展望,游思嘉表示,未来“市场分化”与“政策调控”并存,中梁拥有化全结构模式的机遇,供货结构较好,货源供货主要在二线和强三线。

游思嘉眼中,调控深入对于中梁这样的迈向2000亿规模的房企而言,机会在于融资、销售与结构调整。

首先,中梁今年的新增融资成本已经降了大概1个到2个点左右,所以加权平均在今年年底有机会继续下降。游思嘉预期,中梁的融资成本还有可能会下降0.5个百分点左右。反观业内,由于中梁上市较迟,融资成本有进一步下降的空间。

其次,销售及投资会保持节奏。,不会太过悲观;第二,也不会太多进取。中梁规划用销售额的50%-60%来做投资,这当然也是取决于土地市场的吸引力。未来会随行就市,保持合理的投资。

外拓的机会上,中梁抓住了粤港澳地区的发展空间,公司在粤港澳已经战略布局了粤港澳发展集团,这是中梁原南方大集团,覆盖区域是原南方区域集团的区域。

中梁控股执行董事及联席总裁陈红亮表示,这是公司响应国家大湾区建设所做的积极反映,中梁一直秉承高质量发展质量理念,特设粤港澳大湾区发展集团,主要是为了能够实现中梁业绩增长的第二个曲线,能够更加快速打开粤港澳大湾区的市场,以粤港澳大湾区为中心,提高中梁控股集团在南方的布局、及市场增量,同时响应国家重大战略决策,服务粤港澳大湾区的建设。

李和栗也透露,首先,公司从2018年的下半年开始重新回归二线及强三线,当时也提出对四线的投资是相对比较谨慎,标准一直在提升,这是我们在投资布局上的投资策略的变化,时间是从2018年下半年就开始进行调整了,这是方向。

第二,对于整体策略,中梁已打开投资布局,提升城市能级,城市能级高的需求就比较充足、市场比较健康。同时我们还要坚持原来的开拓区域的深耕,这是整体投资在布局上的一些策略。

第三,中梁在今年上半年的投资工作中,二线投资额占比64%,三线投资占比27%,这样二三线投资比例达到91%,基本上实现转二线及强三线的布局,颇具成效。

“坚持周期和结构的打法,适应市场周期,寻找好的优质的结构”,是中梁调整二、三线城市布局结构的规划。同时,关注土地所在市场板块的供需情况,供货的政策情况,现金流的周转情况,同时坚持不拿地王,追求有性价比的土地。

调整融资结构方面,中梁的机会点在于,如果额度可以拿到的,可以先下调非银占比,上半年中梁已经降到31%,这与2019年业绩发布会上披露的降至30%左右的数据已经很接近了,在今年年底会降到30%,进而在明年首季度或二季度降到25%。如果用直接融资渠道来做替换,下半年可能还会有再下降的空间。这包括了境外融资、也包括了境内的ABS类的融资,境内的ABS及资产化的融资现在也取得非常良好的进展。

李和栗认为,首先对于中国房地产市场,在新的政策环境下,国内房地产政策是围绕着“稳”字来推动房地产发展,稳房价、稳地价、稳预期。稳的里面有很多结构分化,因为中国房地产市场比较分散,所以里面的结构性机会有的,包括潜在的需求也是较大的。

中梁秉持在分化中寻找机会,这是对行业的认知。首先,坚持化布局、快速发展,继续打造好阿米巴的生态系统、组织,继续提升管理团队的操盘能力及运营能力,同时在模式上继续优化中梁的标准化开发模式,促进业务的周转;通过组织,通过模板,让团队来推动业务的持续良好发展。

此外,中梁非常看重投拓能力,中梁已经拥有比较领先的土储以及比较好的投资业务模式:在投资团队方面,中梁超过700名投资人员,覆盖100多个地级市,覆盖面较广,采取的模式比较科学,团队投资比较精准。在这样的团队、模式、流程共同支持下,中梁可以长期获取比较有质量的土地,促进业务持续增长,为股东及其他利益者带来更大的价值。

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