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楼市白皮书⑥2018苏州楼市这些与你息息相关的政策

苏州特价房 2019-01-07 11:02:15

前言:2018年,调控下的苏州楼市回归到平稳理性的状态,房企扎堆在香港上市,去杠杆、高周转成年度关键词,土地市场的王者属于本土房企苏高新,万科高喊“活下去”,多方合作成为市场新常态,地产赛道似乎迎来了史无前例的资金荒。品牌宣传、产品发布会成了房企营销的重头戏,全新的营销方式正在慢慢兴起,消失的房票以及不对等的一二手市场,我们可以同时感受到市场的冰与火。

这一年就要过去,新的航道即将开启。回首是为了更好的前行,在2018年积蓄的蓬勃能量,在2019年会开出怎样的花朵?起风了,苏州市场会顺势而起吗?

2018年的苏州楼市无疑是非常稳健的一年,苏州的限贷限购政策从全国来看都算是较为严格的, 在这样的高压调控下,加之信贷政策持续收紧,相城区调控升级加码,苏州整体房价上涨趋势得到了遏制,房价预期也开始扭转。2018年苏州楼市经历了前三季度的“房热地冷”,再到第四季度“房冷地也冷”,苏州已与住建部对明年楼市提出的“稳地价、稳房价、稳预期”的目标越来越近!

下面就让我们一起来回顾下,2018苏州楼市这些与你息息相关的政策, 是如何给购房者们稳稳的幸福!

一、苏州历史上最严!打击限控开发商偷空间!

《江苏省城市规划管理技术规定——苏州市实施细则之一“指标核定规则”(2018年版)》通知出台。本次规定是继《苏州市实施细则之一“指标核定规则”(2015年版)》首次更新,相较于2015年版,本次出台的规范在计容规则上更为严苛。

政策分析:

“本次规则的发布主要对舒适型住宅影响比较大,对市面上“偷空间”做产品附加值的做法更加严格限制,对宣传露台赠送或者自认为的叠墅产品都将受到影响;

另外,对投资性产品的挑高限制,将促进市场上现有的产品的宣传热度。”

未来可赠送面积越来越少了,最直接的复式高层产品、叠墅、露台赠送将会逐渐退出历史舞台。

二、公积金缴存基数发生变化 、“还清提取”住房公积金政策取消

1、2018年7月1日起,苏州市住房公积金缴存基数将发生变化。

缴存基数,是按职工本人2017年度月平均工资收入(即:工资总额)核定的,具体口径按照国家统计局现行关于工资总额组成的规定执行。根据规定,工资总额是指单位直接支付给职工的全部劳动报酬,不论成本中列支的还是在其他项目中列支的,均应计入工资总额,包括计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资等。

由此核算出2018年度苏州各地缴存基数最高不得超过苏州市2017年度职工月平均工资的3倍,即21900元,最低原则上不低于全市各地最低社保缴费基数。

2、2018年9月1日起,还清住房贷款的职工不能再按“还清提取”政策提取住房公积金。

从9月1日起,各类住房贷款本息还清,《委提协议》终止或还清一年内办理过柜面还贷提取后,不得以还清该笔住房贷款为由提取住房公积金个人账户余额。

因此,对于9月1日(不含1日)前,住房公积金账户内余额较多、住房贷款未还清的金额较少、且原计划待住房贷款还清后,准备提取公积金账户内全部余额的职工,应在9月1日(不含1日)前还清住房贷款并至公积金服务大厅办理还清提取公积金业务。9月1日(含1日)后还清住房贷款的职工就不能按“还清提取”政策提取住房公积金了。

另外需要注意的是本次变化仅涉及还清贷款后的提取,其他类型的提取(例如:购建住房提取、租房提取等方式)并不受影响。

三、四大行同步执行,房贷不满5年提前还款将收取违约金

今年8月1日起,苏州四大行开始对不满5年提前还款的用户收取违约金,违约金的计算方法为,违约金=提前还款金额*月利率*6,例如:提前还款10万,违约金需支付2940元,提前还款100万,违约金需支付29400元。该政策主要针对8月1日后签约贷款的购房者。

政策利弊:

利:该政策的实施,一定程度上限制了一些炒房行为,采取的是另一种类似于限售的调控政策,今年全国多个热点城市限售,以拉长投资转手的周期,如果炒房客按此政策支付一定的违约金,无疑加大了房屋在二手房交易市场流转的成本,一定程度上可以遏制短线贷款投资的炒房行为。

弊:但是不可否认,此政策也会影响到一些合理的购房行为,对于短期内需要进行改善换房的人群,房屋的转手周期会被拉长。如选择提前还款出售房屋,卖房成本提高,如像税费等交易成本转嫁给买家一样,在房价上有所提高,则会提高买房人的购房成本。

四、利率持续上浮,首套首贷上浮20%,二套未还清全线30%

2018年,苏州的首套首贷的房贷利率上浮水平由上半年的上浮10-%15%到6、7月份开始多数银行调整为20%以上。在房天下7月对9大银行进行的利率调研中显示,针对首套首贷的购房者,贷款利率基本上浮20%,也就是基准利率4.9%的1.2倍,为5.88%。对于二套房有贷款未还清的客户银行全线上浮30%。放款周期也普遍延长到1-2月。通过用“离婚”手段享受首套房贷款政策,降低首付比例,钻政策的空子客户,各大银行贷款利率普遍上浮25%。

到了今年11月、12月,苏州少数银行才略微有所松动。放眼全国,房天下调研数据显示:2018年11月,全国首套房贷利率环比增幅结束了22个月以来的“连涨”,首现“零涨幅”。2018年以来,银行房贷平均利率已持续处于历史高位;在当前的房地产市场环境下,各地限购、限售,严控房地产市场炒作,对房地产市场的资金流入严格监管,目前多地的房价上涨得到有效遏制,炒作资金逐步离场,而过高的贷款利率不利于刚需,才会出现部分城市利率回调的现象

因此,11月下旬,苏城也有两家银行贷款利率开始有所回落,主要针对的也只是首套首贷的购房者:

工商银行从原来首套利率上浮25%变为23%-25%,根据客户贷款资质情况、征信及所购房屋面积、房龄等不同情况,还会有所浮动。

中国银行从原来首套利率上浮22%变为20%-22%,根据客户资质情况,最低可以做到20%。

招商、浦发、兴业、民生银行基本维持原来的上浮20%,没有变化!

针对于购房二套房,之前贷款已经还清的购房者:

浦发和民生银行都由之前的25%回调至20%。中国银行由原来的上浮22%,近期可以最低做到20%

对于二套房贷款未还清购房者依然保持全线上浮30%,离异普遍25%以上!

附最新房贷利率调研表:

五、九部门联合发文整治房地产市场秩序专项行动!

为贯彻落实住房和城乡建设部等部门《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为,治理房地产市场乱象专项行动的通知》的精神,苏州住建部牵头,联合宣传、公安、司法、工商、物价、税务、银监、公积金等9部门,于2018年8月中旬开始开展专项行动,在全市开展打击侵害群众利益违法违规行为,规范房地产市场秩序专项行动。

此次行动以房地产市场秩序整治为抓手,通过行业管理和部门联合执法,重点治理房地产开发企业违法违规行为,房地产企业违规发布虚假广告,打击投机炒房、骗取购房资格、提供“首付贷”以及变相提供首付融资和分期支付购房首付行为,整治房地产经纪机构违法违规提供居间代理和“群租房”居间服务,取缔无照无证房地产经营企业,进一步整顿和规范房地产市场秩序,建立健全房地产市场监管机制。

下半年,由于苏州楼市调控节奏并未放缓,加之政府坚决打击房地产违法违规行为决心不减。炒房投机倒把等各类行为得到了很好的约束,房地产市场秩序得到了规范。在遏制投机炒房的同时,对于合理的住房消费,也予以了支持。下半年苏州整体房价趋于稳定,房地产行业健康发展!

六、相城区限购再升级,600积分成必要条件

今年11月19日起,相城再次收紧外地户籍在相城区购买新建住房的限购门槛!非苏州籍户口的购房者,若在相城区购买新建商品房,不仅需要一年的社保,且要满足积分必须满600分!

在此之前,苏州要求,非苏州市户籍居民家庭提供两年内在苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市累计一年纳税或社保证明,即可购首套房。此次相城区的做法提高了非户籍人口购买新房的门槛,影响相对可控,是根据本区实际情况进行的政策微调;鼓励在相城区工作的家庭在居住地买房,积分入户的相关政策也是给予该方面特别的支持。

今年相城区的新建住宅价格有所上涨,与二手房价格分化较大。吸引人才的入驻不能让高房价成为绊脚石。这一政策的实施在一定程度上可以稳定市场,打击投机炒房,但是是否会将一部分真正想安家置业在相城的人群拒之门外呢?

其实简单的分析下政策就可以发现,相城区打出的是一系列“组合拳”。同步推出的《相城区人才安居乐业实施意见(试行)》方案中提到只要是来相城创业就业的人才,可通过开具人才证明获取购房资格,凭证明即可在相城区内购买房产,不受一般购房政策中关于户籍、积分等规定的限制。

以上就是2018年苏州楼市发生的一些与我们息息相关的政策,总体步调是高压调控政策依旧,因地制宜、部分区域限购微调,打击炒房投机行为决心不减,“稳地价、稳房价、稳预期”成为主线,坚决支持合理的自住需求!最后,祝愿全苏州购房者们能获得切实的福利!

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