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楼市白皮书③132块地超800亿 宅地平均溢价率仅10.7%

苏州特价房 2018-12-25 11:01:27

前言:2018年,调控下的苏州楼市回归到平稳理性的状态,房企扎堆在香港上市,去杠杆、高周转成年度关键词,土地市场的王者属于本土房企苏高新,万科高喊“活下去”,多方合作成为市场新常态,地产赛道似乎迎来了史无前例的资金荒。品牌宣传、产品发布会成了房企营销的重头戏,全新的营销方式正在慢慢兴起,消失的房票以及不对等的一二手市场,我们可以同时感受到市场的冰与火。


这一年就要过去,新的航道即将开启。回首是为了更好的前行,在2018年积蓄的蓬勃能量,在2019年会开出怎样的花朵?起风了,苏州市场会顺势而起吗?

回顾这一年来的苏州房地产市场,在严厉调控政策的余温下,信贷政策收紧,土地市场表现的更为理性和谨慎。底价、低溢价成交成为常态,地块流拍情况频现,现房销售地块也较去年减少,在全国土地市场降温的大环境下,苏州土地市场也不例外。然而,核心稀缺地块依然备受关注,今年也拍出了历史最高楼面价地块,让我们用数据来还原这一年来苏州土地市场的故事!


2018年苏州土地出让情况总览

房天下数据监控中心显示,今年苏州共计出让地块132宗,其中纯住宅及商住地块有58块,商服地块26宗,经济适用房用地23宗,其他性质地块25宗。成交总金额约847.07亿,成交总面积约为5151336.43㎡。


涉宅及商服用地共计成交84宗,较往年小幅下降

从下表中可以看出今年的土地供应量(不含拆迁房及其他性质用地)较15、16、17年减少许多,出让总面积及成交总价也相对减少。2018年上半年苏州土地供应迟缓,主要集中在1-2月,2-5月份可谓静悄悄,整体土地供应多集中在下半年,从下半年开始陆续有地块集中挂出。


涉宅用地区域成交分布不均,苏州历史地王诞生

今年出让的58宗地块,主要集中在吴江区和高新区,分别为吴江区16宗,高新区15宗。其次姑苏区与吴中区分别成交7宗宅地。土地稀缺的工业园区仅出让了3宗地块,另外园区位于国金中心附近的05号地块将于本年度岁末12月31日竞拍!如此珍贵的地块,又会是一轮怎样的腥风血雨!

值得注意的是,本年度土地市场诞生了一位地王,该地块为苏地2017-WG-47号,位于姑苏区拙政园地块。由中铁建设集团竟得,楼面价为43166.85元/平米。刷新了曾经的历史最高楼面价38745.33元/㎡,仁恒仓街地块的成交楼面价记录。中铁这块地的容积率仅0.6,又将是一个象征着尊贵身份和苏州历史文化底蕴的豪宅项目,我们期待它的荣耀问世!


溢价率回落,房企拿地热情降低,平均溢价率仅10.7%

今年苏州的土地市场可谓是理性平稳,房企的拿地热情也有所下降,考虑高价入、限价卖,难入市等因素,再有实力的房企也不免要畏手畏脚的仔细盘算一番,不会再超预期拿地。竞拍参与度不高导致底价和低溢价成了今年的常态。今年的平均溢价率仅10.7%。从图表中可以看出底价成交的宅地共有21宗,占比36.2%。有15宗地虽非底价成交,溢价率也低于10.7%。

稀贵土地依旧高朋满座,与远郊板块分化明显

我们发现核心区域稀缺而又珍贵的土地依然是高朋满座,相比处于价格洼地的远郊板块,虽然对房企的综合实力要求较高,但是对于有着丰富的操盘经验,雄厚的资金支持 ,较高的品牌影响力,以及完善的产品体系和服务的房企来说,适度的土地储备和有竞争力的地块才能为其创造更多的利润!

例如:

今年的地王,苏地2017-WG-47号姑苏区拙政园地块,经过了41轮报价,中铁建掷9.82亿竞得,楼面价43167元/㎡,溢价率43.89%。

苏地2017-WG-57号高新区枫桥街道57号地块,20多家房企报名,33轮报价,南山以23.86亿竞得,楼面价21343元/㎡,溢价率42.29%。

苏地2017-WG-46号,经过16轮报价,最终绿景以总价42166万元竞得,楼面价23323,溢价率40%

苏地-2017-WG-71号 太湖地块,开拍后13分钟即突破网上终止价进入一次性报价,由龙湖竟得,楼面价11183元/㎡,溢价率39.78%


7宗地8次流拍,吴中区一地块两次门庭冷落

图为本年度流拍地块标示图

本年度共计流拍了7块宅地,其中有一块流拍两次,流拍的地块的原因多为: 地块价格高,板块内竞争又比较激烈,多数板块库存已较为饱和,地块限制条件又比较严苛,市场成交量下降、去化缓慢等情况下,开发商资金面紧张,拿地操盘不易。


六家房企首入苏州 “新面孔”较往年减少

历史数据显示2016年、2017年分别有9家房企首入苏州,而今年首次挺进苏城的“新面孔”仅有6家。分别是上海龙光、越秀地产、联发集团、南京美的、江苏兴隆兴业以及广州富力。除了联发集团拿下2宗地以外,其余首次入苏的房企均只拿了一宗地块。具体情况如下:


苏高新、九龙仓成为2018年度土地盛宴大赢家

从以上表格数据中,我们可以看出,本年度土地市场无论是从拿地数量、土地储备面积还是投资总金额看,苏高新及九龙仓无疑成为了今年的年度赢家。九龙仓在今年年初一口气吃下三宗地块,拿地总金额达20.85亿,总面积约19.77万平方米。而苏高新今年拿下了园区两块高价地及高新区一宗地块,总面积虽只有23.9万平方米,总金额达到了91.1亿。除了以上两家大型房企以外,龙湖、金科、联发、新城创佳、漕湖置地、深圳创景、北京远乾、深圳云里也都分别拿下2宗地块,展现除了不凡的投资能力和资金实力。

以上就是苏州2018年度基本土地出让情况,仅有一宗地块未涉及,该地块将于本年度岁末12月31日竞拍,为园区05号地块,位于苏州大道北、思安街东,九龙仓国金中心附近。期待这块地给苏州2018年的土拍市场画上一个圆满的句号!


附:2018年苏州各区域涉宅用地出让信息表

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