苏州楼市开年大事件！
3月6日，苏州市国土局发布了2018年1号公告，挂牌出让苏州市区7宗地块，全部为商业用地（姑苏区1宗、吴中区3宗、相城区1宗、高新区2宗），起拍楼面价21000元/㎡，占据了苏州各大媒体头条。
7宗商业用地，均位于几大热门板块，如太湖度假区、木渎、科技城等，明显为板块配套商业的意思。据说，科技城或将迎来五星级酒店和大剧院，板块价值进一步提升。
一口气推出7宗商业地块，商业扩张的速度加快了，关键问题是，苏州缺不缺商业？从苏州开业的购物中心可能会得到一些答案。
2017年全苏州，从苏州市区到常熟、昆山，从南至北购物中心可谓是处处生花。尤其是大型的购物中心（商业建筑面积大于8万㎡），苏州一共开业12家（其中8家位于市区），位列前三，充分挖掘苏州潜藏的商业价值。
（2017年大型购物中心20排行榜）
（数据来源为搜铺网）
根据这个速度，全苏州去年相当于每个月就有一家大型购物中心开业，苏州市区每一个半月会有一家大型购物中心开业。为何涌现这么多的商业？之间的关系如何？未来商业又该如何破局？
发展篇
购物中心发展关键点， 有人才有商业
苏州各种商业的陆续开业是大家有目共睹的事实，这么多购物中心上市的原因是什么？
❶ 苏州城市的发展
随着城镇化进程的加快，带来了人口、资金和产业集聚在一二线城市，为商业地产带来了巨大的发展空间。
❷ 新板块的崛起
苏州近两年伴随着房价的增长，多个新型板块的价值被发掘，住宅增多，各项配套亟待完善，如太湖度假区、木渎、甪直、漕湖、科技城等板块，既是热门板块，又是商业配套有待完善的板块。
这次1号公告中出让的商业地块均位于这些热门板块，新兴板块商业发展迅速也成了不可避免的现实。
❸ 最后一公里生活圈
社区人口密度不断增加，商业数量要求增多，因此在人口越密集的中心区域，其商业数量也不能用常规化的要求来设定。
最后1公里商业多倾向于偏小型购物中心，对于大型购物中心来说，小型购物中心或社区型商业的大量涌现对自身的发展十分不利，用特色吸揽人气必不可少。
关系篇
竞争or友好？看实际情况
不论所开业的购物中心的规模、位置，基本都逃不开这三种类型：填补空白型、锦上添花型、精益求精型。
1填补空白型
这个很好理解，就是板块或区域内缺少这种商业。苏州某些板块发展较为迅速，刚需人群入住率高，对于商业的需求十分迫切，此时新添一座大型中心，不仅解决了周边人群的购物、娱乐、生活等问题，对于购物中心自身发展也是十分有利。而且会随着板块价值的提升而提升。
这一类的购物中心在苏州其实很多，比如说吴江的水秀天地、尹山湖板块的阳光天地，是此类型典型的代表。
（吴江水秀天地开业）
苏州目前还有很多板块缺少购物中心，比如说青剑湖板块，不过龙湖入主该板块商业已经是板上钉钉的事了，就等最后的开业了。
2锦上添花型
苏州有的板块居住条件十分成熟，加之人流量多，商业需求量大，新的购物中心的开业为板块带来新鲜的商业，算得上是锦上添花。
去年园区开业的苏州中心就是典型的代表，核心的位置、独特的造型、兼容购物、休闲、娱乐等多项功能，在已有的印象城、圆融时代广场等购物中心基础上为园区新添一个赏心悦目的商业新地标。
（苏州中心开业）
这些板块不缺商业，但是在逛街购物happy这件事上，多一个去处当然是更好了，符合大众消费的心理。
3精益求精型
苏州有些新兴板块已有大型的购物中心，加上购房热度高，附近很多年轻群体涌入，对于商业消费有了新的要求，因此在常规的购物中心基础上，“精益求精”，探索出新的购物体验。
此种类型的例子有将于2019年开业的吴中太湖新城板块的歌林小镇，其规划的体验式购物中心会为苏州带来新的购物体验。未来随着商业的发展，推陈出新的购物中心也会越来越多。
（歌林小镇效果图）
至于大家常提到的商业竞争，想要达到竞争关系，其客源、购物中心功能分区相似度极高，而在此方面，商业竞争者都会提前做好方案，竞争关系其实很少见到，苏州的商业还在发展，从苏州陆续开业的一众购物中心也能看到。
破局篇
商业发展新趋势 创新成突围关键
有数据统计，2018年全苏州预计将有27家购物中心开业，其中苏州市区（包括吴江区）16家；大型购物中心全苏州将有12家开业，其中苏州市区（包括吴江区）9家，与2017年持平。
（数据来源于赢商网）
众多购物中心的入市，如何避免商业过剩情况的出现？怎样在一众购物中心中脱颖而出？先看下几个趋势。
✔ 消费结构的转变
电商、O2O的广泛应用，购物中心里的零售类、连锁类商业下降明显，随之在购物中心里的销售理念也发生变化，对服务的要求、教育、美食的要求进一步提高。
✔ 线下体验式商业成潮流
网上购物的是商品和购物券，线下体验式商业更显重要，融入在休闲、运动、娱乐、艺术等多个方面，满足消费者对于体验型的消费需求，带来新的人气及商机。
✔ 主题商业的需求
个性化消费，让购物中心以某个主题为主，从拼硬件到拼软件，让客户认可购物中心，渐渐成为口碑宣传。
✔ IP营销
选择IP营销活动首先要符合这个购物中心的客群定位，才有可能吸引到人群，再产生消费，转化为销售额。
小结
总结来说，购物中心已经进入了存量时代，苏州并不缺购物中心，缺的是有个性有创新精神的高品质购物中心。随着一大批性商业的入驻，探索苏州购物中心的发展还在进程中。
购物中心的落成开业仅仅是开始，在未来的运营和实际销售额才是评判一家购物中心成功的关键。别说商业难做，你可能找了个不好的例子。
地产人话2018-03-07 21:13:24
