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地产人话|半月观察!苏州房贷利率上浮后的3大楼市现象

地产人话 2017-09-08 12:44:30

不知不觉,距离苏州8月的房贷利率上浮风波已走过半月有余,虽然市场变化好像并没有预想的那么凶猛,但对于现阶段这个房贷利率历史最严时期,还是有话可说。

“首套房贷款出现基准利率上浮,这种情况几乎不曾有过 ”,业内有大佬这样评价。这一次性的调控强度,已经全面超过了2011年和2014年那两轮。

有权威数据显示,8月份时,就有超8成的银行无首套房利率优惠,超过32家银行执行基准利率上浮,为基准利率的1.05至1.2倍不等。而我们知道,这次苏州可是上调了20%!

猛是真的有点猛,那么苏州楼市真如看上去那么淡定?购房者突然不急了?半月观察,数据说话。

现象①:当月整体现跌 政策力度欠显

分析历史数据可以发现,在曾经的前两轮房贷利率上升区间内,都出现了房价和成交数据的下降,呈现负相关关系。这一次又如何呢?

从新房成交数据上看,8月份苏州新房共计成交了7780套,并呈现“双跌”态势:相较于7月份减少了179套,环比下跌2.25%;与去年同期相比减少了2571套,同比下跌24.84%。

8月份苏州新建住宅共成交5682套,也就是说,8月份的日均住宅成交套数在183套的水平。以8月22日苏州执行房贷利率上浮作为分界点来看,半个月以来,仅6天的日成交数量是低于这个平均水平的。

通过这样一个粗略的对比就可以看得出,苏州房贷政策对市场的影响力度并没有迅速显现出来,还得看后期表现。

从周成交数据来看,房贷利率上调后,这两周以来成交量先上涨后下跌,与前期的成交数据相比,不排除受利率上调的影响。

从二手房成交均价上看,8月苏州二手房整体均价22537元/㎡,比7月环跌0.24%,其中园区成交。BTW,存量房市场依然得看园区,群众眼光是雪亮的。

现象②:新房去化维稳 政策呈滞后性

以上数据看起来,市场并没有太大反响,难道面对“涨声”不断的苏州,大家早已无感?

毫无疑问,房贷利率的上升提高了购房者月供和资金成本,将直接影响其购房贷款的积极性,降低购房杠杆率。但苏州在内的大部分热点城市新房市场依然处于供不应求的局面,恰逢“金九”加持,开盘去化依然喜人。

接下来,看看房贷利率上浮后苏州开盘的数据:

据不完全统计,房贷利率上调节点后,苏州共有7家楼盘推出新房源,其中5盘均价都在2万元/㎡以下,价格优势下去化良好。

据悉,为了争抢紧缺的房贷额度,争取尽快放款,有些新盘开发商主动会要求合作银行上调房贷利率;银行为了获利当然愿意接受更高利率,尤其是基准上浮后,这些楼盘的购房者就能优先得到放款;而真正有刚性购房需求的人,也被迫接受了这个条件。

这也说明不了问题,我们可以猜测房贷政策的影响有滞后性。而购房者最关心的房价也并没有实质性的回落,尤其是新房的价格,去化和房价都不会快速回落。

现象③:库存紧价看涨 倒逼理性购房

再看近两周苏州楼市的成交榜单,区域集中在刚需购房天堂吴中区、相城区,高居榜单前排的大多为具有价格优势的刚需楼盘,可见“价格为王”是市场不变的规律。


(数据来源于新浪乐居)

而从库存上看,事实上,苏州住宅成交量6月以来持续走低,但库存量并未见长。数据显示,2017年前8月每月成交5517.25套,的库存也就是43295÷5517.25≈7.8月。

利率上调,库存量还剩余8个月不到,房价看涨,去年拿下的高价地又陆续上市……刚需的路变得越来越难走,不断被赶向市区边缘置业,而9月5日苏州土拍再次把刚需逼向死角,哭了!

银行提升房贷利率,不是因为房贷不赚钱了,而是为了压制购房需求,限制楼市成交量。短短5个月时间,苏州房贷利率从9折到上浮10%,以150万的贷款来算,购房者要多还款30万!这对于刚需来说是很难接受的。

将首套房贷利率上调,从表面上看或许会“误伤刚需”,这反而会使更多的购房者冷静下来,思考一下现在是不是该入市购房。因为每个月的还贷成本又上升了几百甚至几千元,这迫使购房者必须对自己的未来收入预期和房价做出一个理性的评估。

【总结】

仅仅半个月的数据并不能说明问题,这是一个博弈的过程,苏州房贷利率上调对市场形成的影响也许比较缓慢和滞后,但却是一个关键信号:随着调控步入深水区和多重作用的叠加,未来楼市只会越来越健康。你觉得呢?

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