房天下 >资讯中心 > 政策 > 正文

期房&现房图解,该"娶"哪房 一次看清!

房天下综合整理   2018-01-30 10:17

[摘要] 以价换量导致踩踏式暴跌。投资的本质就是唯利是图,永远追随利润。自住率低、投资率高的小区,就意味着只要政策转向,行情有变,为锁定收益,就会有大量的抛盘,瞬间供大于求,这个小区房价短期就会大幅下跌。

自住率低的小区千万别买

理由一:以价换量导致踩踏式暴跌。投资的本质就是唯利是图,永远追随利润。自住率低、投资率高的小区,就意味着只要政策转向,行情有变,为锁定,就会有大量的抛盘,瞬间供大于求,这个小区房价短期就会大幅下跌。再加上由于政策不明朗,购房者观望情绪加重,买涨不买跌,房价就会形成踩踏式暴跌。最痛心的例子就是投资客和外地购房者为主的燕郊,房价腰斩的随处可见。而自住率高的小区,业主惜售情绪浓厚,不到心理价位就索性不卖,或者转售为租,从而造成整个小区的抛盘量稀缺,供小于求,失去议价空间,均价维持高位。

理由二:一套急抛房的价格决定一个小区的价格。同一个小区,一套房子的成交价就是该小区的均价,如果一位投资客急抛的房子以单价5万成交,那么今后5万就是这个小区的成交价,只能低不能高,挂高了也不会有市场,你若想尽快出手,还得在此基础上打折,就像多米诺骨牌一样的发生踩踏。当然,这种现象在房价上行期内是不会发生的,因为没有人会傻到在上涨期内抛房。

理由三:租金无法保证。自住率低的小区通常位置较偏,空置房较多,而租客却寥寥无几,再加上投资客竞相降低租金揽客,所以,空置房常年没有租金是常态,对于投资客来说,没有租金对冲月供,压力可想而知,就算房价,只要不抛售,压力永远存在。我的一位大学同学2011年在上海临港新城以单价9000元买了一套100平的新房,月租500元都租不出去,空置到2016年才以800元租给二房东搞群租。

理由四:降价首先从新城新区开始。地方政府的造城运动从来没有停止,土地财政的惯性难以转变。没有产业、缺乏配套、人口不足的新城新区始终是房价的软肋,的优势就是便宜。但是单纯的便宜是房产投资的大忌,自住率低、没有接盘侠,涨的快,跌的更快,抗跌性差是新城新区的特征。

投资和自住必须合二为一

有些朋友天真的认为房产投资和自住是两回事,概念不同、目的不同、资金用途不同,所以思考方式也不能相同。后台咨询我也有很多这样的朋友,他们只想投资一些便宜、偏远,但是貌似有些发展前景的项目,亦或是人云亦云,别人投哪里他也想投哪里。人为的把房产投资和自住区分开来是的误区。试想,你投资一个自己都不愿意住的房子,能达到保值增值的目的吗?你投资一个远离市区、没有地铁、没有商业的便宜房子,还期待它给你带来丰厚回报吗?你投资一个不限购,一梯二十户的商住公寓,还奢望它能转正吗?你投资一个面朝大海、春暖花开的旅游地产,还想要获得CBD的租金吗?

把每一套投资房都当做自住房来选择,这就是房产投资的精髓所在。你不会去住的房子,也没有人愿意去住,你抢着住的地方,同样会有很多人抢。的投资房其实就是的自住房。

房产投资的首要目的是保值,其次才是增值

国人热衷投资房产的根本原因无非两点:一是养老保障,二是代际遗传。在持续通胀的时代,只有房产可以保值增值。在历史的长河中,稳定持续的上涨才是房产投资的真谛,短期的暴涨和暴跌根本没有意义。没有能力在点抛掉,就别做暴富的白日梦。同理,真正能在股市里赚大钱的人绝非凡人。辛苦还贷若干年,一夜回到解放前,这不是屌丝应该玩得游戏。切记远离特色小镇、旅游养老、政策规划等地产项目。

房产投资的优越性就在于,拥有持续稳定高额的回报,买定离手,不需要任何后期关注操作。短期炒作涨幅很大的区域,必定透支未来,慎当接盘侠。最保险最保值最抗跌的地方才是最值得投资的地方。

异地投资房产务必要本地人指引

先讲一个小见闻:我半个月前去四线远房亲戚家探亲。繁华闹市区步行街旁的精装高层新盘单价3500元,品牌开发商小区品质貌似上海的翠湖天地。据亲戚介绍,这个楼盘2015年就已开盘,销量很差,只有外来做生意的人购买,当地人根本看不上,还有很多碧桂园万科、万达的新盘同样如此命运,而当地销量的、有钱人扎堆的二手房却要5000多元,问其原因,才得知当地人喜欢住低密度多层,安静物业好的,由于人口少,楼盘多,他们排斥住高层,我们认为品质很好的精装大平层新盘,在他们看来是给外地人住的“鸽子笼”。试想来自一二线的你,次投资三四线的房产,会做何种选择呢?

本人周围的朋友很多来自三四线小城,每个地方对好房子的定义都不同,而且必然都有差异。所以,异地房产投资前,务必要深入调研,体察民俗,有个当地朋友引荐介绍,根据当地人的习俗走,当地人喜欢买哪里,你就投资哪里。否则,你沾沾自喜的投资房产,在当地人看来,不过是请君入瓮、人傻钱多罢了。套牢不算,想抛都抛不掉。

房产 投 资 建 议

一、房产投资市中心。市中心代表完善的配套、代表区域认可度和自住率高、代表高附加值,三者合一,才是保值增值抗跌的产品,如果嫌贵,至少应该满足一点。

二、新区、新城、开发区谨慎购买。这些地方的优势就是便宜。便宜能当饭吃吗?产业引进、人口导入没有10-20年根本不可能有起色,建几栋政府大楼,开几家银行就是市区了吗?建成繁华都市区至少需要30-50年。那么多新区,有几个能像深圳、浦东的。虽然不应有地域歧视,但是客观讲,浦东至今仍然不算中心城区,除了个别板块房价很高外,其它地方还是没人愿意去。

三、自住率低、投资客多的小区不要购买。房价跌幅的、租金的、环境最差的、物业最糟的、群租的就是这种小区,最终结果就是,这个小区与一路之隔的自住小区价格越拉越大。

四、把投资房当做自住房来选择。房产投资的核心原则就是具有优良的变现能力。变现快、附加值高的房子既是好的自住房,更是好的投资房,投资房和自住房根本上是一致的。当然,税费不同,贷款不同这种说法就不用我赘述了。

五、异地投资者切勿盲目跟风。过去两年,由于一二线城市政策收紧,部分投资需求外溢至三四线城市。首先,我还是那句话,三四线不具备投资价值。如果你非要去投资,切记不要买全是投资客购买的小区,前不着村后不着店的,晚上漆黑一片像墓地。在当地人士引领下,投资当地的品质住宅,按照风俗,当地人喜欢哪里,你就买哪里。

六、频繁买卖是大忌。我知道有些朋友对房产投资的认识有误区,觉得高抛低吸才不浪费每个波段。拜托,省省心吧。买房子只需要你记住一点:所有的脑力和体力全部用在买房前,买定离手。只要你选对了房子,今后房价涨跌与你无关。你的资产在买房那一刻已经就定型了,今后涨跌不用你操心。

以上就是我给大家分享的房产投资原则,掌握这些精髓,你才能拨开迷雾,理解房产投资的真谛,不论任何省份、任何城市都适用。

对于购房者来说,购房之前应该综合考量开发商的各个方面。而购房者需要对房地产的一些基础知识有一定的了解,才能有利于购房者理性选房

那么对于新房而言,买房时究竟该如何选择?

不少购房者都会认为“建好的房子是现房,没建好的叫期房”。其实这样说是存在误区的。按照我国销售“现房”的规定,只有领取了房产证土地使用证的房子才叫“现房”。

在建的房子肯定是期房,此外,已经建好和已经有人入住但还没有取得房产证土地使用证的房子,在一定意义上也被称为“期房”,而不是真正意义上的“现房”。

无论是期房还是现房,都有自己的优缺点,关键还应根据个人的经济实力和需求来决定。

先说说现房的优点:

优点一:即买即住

购买现房,可以马上装修入住,不用漫长的等待,对于住房的客户来说,还可以省去购买期房到入住这段时间的租金支出。

优点二:品质放心

不同于期房的是,现房可以进行现场的考察,小区的内部配套,建筑质量,绿化率等,对房子的和劣势一目了然。

优点三:生活配套成熟

现房基本是在几年前已经修建完工的,相比期房的周边配套设施更加完善,出行购房更方便。

现房的缺点就是房价较高,在房型、朝向等选择上,余地较小。

再说说期房的优点:

优点一:价格

开发商出售期房,大的目的是为了尽快的募集资金,在期房的销售中,开发商会给予很大的优惠,比如,参加团购,交两万抵一万之类的。

优点二:户型选择

因为现房都是在几年前设计的,而期房则是在现房设计原有的基础上,避开了当前市场上现房的设计弱点。而且是在买主很少的时候就购买,可以优先选择品质比较好的房子。

优点三:空间

期房修建都是在一些尚未成规模的地段,当时购买的价格比较低,随着未来的开发增多,周边的配套设施更加完善起来,房价也会随之上涨。

当然,期房也存在不能按时交房,可能发生交房时实际面积与销售面积不符、建材规格不符、配套设施未能按承诺开通使用等麻烦。

要比较期房和现房的区别,我们可以从以下几个方面入手:

一是房价。

期房在价格上的大于现房,而且相对而言,开发商对于期房的优惠政策会更多。

期房 现房 区别 图解 一次看清

二是购房风险。

相对于现房,期房的风险会大一些,无论是从收房的时间、配套设施、道路设施、面积等维度,期房都有较大的风险,但是单纯从的角度上来看,购买期房可以获得更高的。

对于刚需自住的用户来说,现房可以说是更好的选择,无论是户型、朝向、绿化、质量都可以很直观的看见,不用担心开发商会动手脚。

三是居住的舒适度。

这个又可以再分为两个方面,一是配套设施,二是户型

配套设施上看,期房可能在交房后1-3年内,都无法真正满足的生活需求,甚至于有些不良的开发商会杜撰一些并不存在的配套设施告诉购房者。从现房来看,基本能看见完整的配套设施,买下后即可使用。

户型上看,期房的还是很大的,现房挑选的余地较小。

不得不说,期房和现房都有各自的优缺点,对于购房人而言,没有好只有合适。大家可以在了解相关知识之后,再结合自身情况,做出合理的判断和选择。

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注苏州房天下官微

新房、二手房、租房、特价房大平台
相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com