[摘要] 新政满月探楼市系列报道之推盘篇
【编者按】10月3日，苏州发布了新一轮楼市调控措施，旨在抑制投资性需求，遏制房价过快上涨。10月份原是房地产市场传统意义上的销售旺季，但是今年“银十”不再，受限购、限贷等收紧性政策影响，苏州房地产市场降温明显。
如今，新政满月，与政策切身相关的开发商、购房者对新政有什么反响？开发商接下来如何实施操盘策略？如何改变宣传方式？购房者的现在的心态如何？如何购房？对此，房天下进行了系列采访报道，以推盘篇、宣传篇、购房篇三部曲，反映当下苏州楼市各方的情况。
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新政直观的影响是楼市成交量的下降，在密集调控政策的持续作用下，四季度房地产市场也将进一步调整。各大房企受政策与市场影响，也及时改变他们的推盘策略。
据了解，政策之下，绝大多数开发商原本的房源加推计划暂缓或是中止，不少即将开盘的也暂时进入观望状态，延期待定，目前在售的多为之前楼盘。但是，人们购房的基本需求不会消失，所以虽是政策严格，但苏州近期仍有不少纯新盘即将入市，给市场注入新鲜活力。
▶新政之下，苏州各大区仍有纯新盘将入市
在新一轮限购限贷新政之下，首当其冲的是苏州各大房企，限购令虽残酷，但也挡不住买房的决心。对首次置业者来说，那是奋斗的结晶；对改善来讲，那是奔向更好的未来。 既然有购房需求，那么开发商有新盘入市也是意料之中。
苏州6大区域在限购之后均有新盘推出，吴中区在整体中占据不少比例。整体城南板块的推盘动作较其他区域要多。
在这段时间计划推新盘入市，大多是品牌房企，当代、恒基、中海等。无论在以往的经验和运作体系，大品牌在适应新一轮调控新政方面，反映及时，动作都较为迅速。基于自身情况，调整操盘策略，该出手时还是得出手，毕竟总有需求市场。
值得注意的是，要推出纯新盘中很多总建筑面积超过10万㎡，苏州湾·天铂总建面高达58万㎡，他们对市场前景态度还是乐观的。
而且，总户数方面，不少超过500户，中海中新苏胥湾预计户数达1113户，这将为购房者提供了不少房源，不必担心买不到房。而且纯新盘入市，一般对客户会有不同程度的优惠，对购房者也是件好事。
虽然限购和限贷把不少购房者挡在了“门外”，但是对于首次置业的群体来说，新政对他们的影响不大，还为了他们提供了保障。在即将推出的新盘中，产品形态多样，刚需与改善纯住宅，以满足不同要求。
作为不受政策影响的商住公寓，成为不少房企近期主推产品。悦东区、恒基花漾LOFT、星键中心、天城时代商务广场均有推公寓，也不会影响后期的购房资格。而且，总体来说，公寓总价低，首付低，压力较其他种类要小，是不少年轻人的选择。
▶多数房企“老盘”暂无加推计划，观望市场
很多房企现在是处于观望状态，尽管不慌，但变得谨慎。毕竟调控政策不会是一两个月的事情，至少一段时间内会持续这个状态，所以企业还是会采取谨慎应对政策和市场，不像此前那样大批涌入。
在此，房天下着重统计了苏州六大区域热盘数据，选取在刚刚结束的10月网签前五名的楼盘，了解这些楼盘在11月的新动态，以局部度整体，以样本窥见楼市的形势。
①工业园区
园区一向是苏州楼市的风向标。作为园区上个月成交套数前五名的楼盘，11月均暂无加推计划。在售的高层、洋房、别墅产品均为前期房源。铂悦犀湖，作为9月底刚开盘不久的楼盘，这个时间段是楼盘宣传销售的重要时期，如何适应新政，及时灵活实施操盘措略至为关键。
从价格方面来看，工业园区一直凭借其优质的地理位置优势，占据苏州市场的高位。显然“双限”的压力并未打压片区内的价格，反而少有的品质盘依然抢手。
②姑苏区
市场趋于平稳，对房企而言是好事，而且市场越规范，企业越好做。姑苏区多为品牌性高端住宅，同样的，他们近期没有加推动作。其中，当代万国府MOMΛ纯住宅目前已清盘，目前仅为商业在售，价格待定。新政之后，不受限购影响的商业产品成为不少房企这段时间的主推。
③相城区
限购令和新广告法双重调控下，苏州楼市不意外地进入降温期，就算是平时加推频繁的房企也选择慢下来。表格中，华宇锦绣华城位列相城区10月网签的2，目前暂无可售房源，在这样的情况下，华宇也并不着急，他们下一批房源加推计划待定，新政之后房企的谨慎态度可见一斑。
其中，华园丽都阳光15309元/平方米[相城]华园丽都阳光2套在售全面积段户型于新政后仍放开出售，合理的价格依然让购房者备受关注。
④高新区
高新区对比其他各区，产品形态较为丰富，高层、洋房、叠墅等成交量也位居前茅。而价格方面没有太多的涨幅，房企均保持低调、稳步的销售状态。
在大潮流选择延续现状的环境下，意外的，恒基旭辉城19780元/平方米[高新]恒基旭辉城512套在售在近期却有新动作，11月预计半月一加推，目前该项目势头良好，拿下高新区10月网签桂冠。适应新政，使用恰当的推盘策略，刺激市场迎合相较稳定的楼盘市场，于买于卖，都是目前不错的选择。
⑤吴中区
目前，很多购房者们在选房方面有诸多的不解与打算，重要的还是需深读政策、结合自身实际、慎重抉择。 房企接下来的动作和购房者的选择息息相关。吴中区10月网签5中，有两家房企在无可售房源之下，暂无加推计划，楼市降温明显，对开发商的操盘心态影响不小。
⑥吴江区
绿地江南华府目前均为少量高层在售，少量洋房在售，价格不高。那么，这批房源之后，绿地也要思量是否加推这个问题。目前年底的淡市，同行中大多是暂无计划，但也有少量适时加推，他们的情况也是绿地参考对象，当然终是否加推，要看绿地江南华府项目本身的情况。
城南双吴区无疑成为“走量大区”，成交套数略高于市区成熟板块。产品以刚需高层和瞰景公寓为主，价格可见为全市低，推盘节奏缓慢而有张弛。
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苏州本轮政策，通过限购抑制部分非理性购房群体，通过限贷制约部分非刚需群体的资金来源，旨在将市场控制在合理区间内。调控是为了刹住房价这辆超速的列车，让楼市回归理性。
市场整体不活跃的大背景，必然是影响开发商推盘，通过之前的表格也可以看出许多房企暂时没有进一步推房源的计划。传统的金九银十之后，楼市也进入淡季。企业如何结合自身情况，顺应市场趋势，是当前诸多房企的操盘方向。
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