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史上严调控令 理性置业藏策略

房天下   2016-10-12 14:31

[摘要] 让房子回归居住。

国庆小长假本是地产商计划中销盘的好时机,然而,新一轮楼市调控政策突如其来。10月3日晚间,苏州发布限购新政。九月的土拍刚带起楼市大热,严苛的政策让各方措手不及。

据悉,“控一线、稳二线、活三四线”或是这一轮楼市调控的基本思路,挤掉一二线楼市泡沫,推动三四线去库存量。对于苏州市场而言,整体方向是注重抑制投资投机性需求,同时保持对合理消费需求的支持,推动市场回归平稳。

理性置业

【政策影响】史上严限购限贷,威力明显

苏州本轮政策是在之前基础上再度收紧,降温过热的市场。限购方面,本市户籍限购3套,非本市户籍限购1套且需提供社保缴纳证明。限贷措施,2套房贷款未结清,首付比高达80%!

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在此背景下,楼市成交应声下滑。苏州多日来成交量进入两位数模式,与限购限贷前日成交均过千套不可相比。有地产人在接受采访时表示,此次苏州的限购限贷政策出台的“太快太狠”,不少项目前期蓄客量一半以上受影响,有的直接被政策屏蔽在外,部分客户转入观望状态。

【政策原因】调控,是为了刹住房价这辆超速的列车

房地产市场到了今年下半年,投资和投机需求成了主流,苏州九月的土拍,地王频出,土地楼面价迎来3.0时代。土地市场高烧不退,房子失去真正的居住功能,成了资本玩家的传递游戏,如果市场泡沫过大,下跌引发的风险势必危及实体经济。

理性置业

让房子回归居住,迫在眉睫。苏州本轮政策,通过限购抑制部分非理性购房群体,通过限贷制约部分非刚需群体的资金来源,旨在将市场控制在合理区间内。房价大跌不是政策层希望的场景,调控是为了刹住房价这辆超速的列车,让楼市回归理性。

【市场前景】降温楼市,刚需上车,商住两用成主推

就苏州来说,刨去浮躁的投资投机需求,房地产市场上首置首改的刚需人群仍然占据了主流。8月6日万科苏高新公园里开盘,吸引5000人参与,3销售15亿,销售的火爆态势曾经成为业界刷屏的头条,而公园里主打的户型设计,就是93-128㎡的中小户型。而开发商的统计数据也证实,超过半数的购房者为首置首改的刚需人群。

理性置业

同时,不受调控政策限制的商住两用住房,也是各大房企未来这段时间的主推产品。据悉,改善型住房因高额首付不得不暂停的情况下,苏州多家开发商将推公寓型住房,针对的购房群体也转向外地客户,以解决苏州本市居民购房资格受限问题。

【理性置业】浮躁之后,让房子回归居住

这波新政密集出台,不仅改变了对房企下半年的操盘策略,很大程度上也影响人们的购房心理。限购令下,理性置业就代表不置业吗?并不是。大环境下,要依据自身情况决定是否置业。

苏州限购虽然“限内也限外”,但对刚需人群,特别是首次置业客群,影响不大,只是异地客户有社保年限要求。对于这类购房者来说,新政的出台将使后期刚需市场产品供应更有保障,更有利于满足刚需群体的居住需求,稳定长期预期。所以,刚需群体是要保持冷静,勿乱方寸,基于自身的长期需求进行决策。

理性置业

相比较而言,对购买2套房及以上的买家来说,多数以投资投机需求为主。目前苏州的限购限贷措施已达到较严苛水平,投资后期资金将大受影响,这类人群更应该理性看待预期的市场和政策形势。

而对于苏城的众多房企来说,限购限贷这道晴天霹雳之下,并非毫无出路。由于限购并没有涵盖市面上的商住两用项目,对于这类低总价、多用途的公寓型产品或许是个难得的契机。在采访中,有不少企业将客群转向异地客户。总之,企业应结合自身情况,顺应市场趋势,将更多的精力放在提升产品价值方面。

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