[摘要] 随着车位等资源日益紧张，小区停车位租售到底谁说了算再度成为争议的焦点。
8月30日，在苏州的云庭·城市中心花园小区各幢住宅楼的电梯里突然出现了一张告示：“云庭小区各位业主：现本小区开发商有部分停车位出售或出租，价格从优。优先满足本小区的住户，在满足本小区住户的情况下，本公司将车位向社会及邻近小区出售，机不可失时不再来，欲购从速……”落款为苏州新发市政公用发展有限公司，加盖了该公司房产营销部的公章。这张告示一经贴出，就在小区里激起轩然大波，业主们纷纷将告示撕掉，有的还在上面批注“开发商想钱想疯了”。
云庭小区的开发商为什么要对外出售停车位？难道小区里的车位实在太多吗？
无独有偶，首例业主委员会因为停车位和开发商打官司获得胜诉案——南京星汉花园业主委员会起诉开发商要求将小区地下车库归还全体业主一案，再度在微信朋友圈内热议。随着车位等资源日益紧张，小区停车位租售到底谁说了算再度成为争议的焦点。
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开发商一纸告示惹风波 小区车位租售谁说了算
云庭位于劳动路和西环路交叉口，小区内共有8幢楼650套左右住宅，开发商是苏州新发市政公用发展有限公司，建成已有10年左右。
在业主的带领下，记者实地察看了云庭的停车位。该小区地面停车位主要位于小区环形道路两侧；车库位于小区中央花园的底下，共有两层，中央花园是挑高的，因此车库一层位于地面、另一层位于地下。记者数了一下，发现两层车库共有停车位约460个。地下停车库的入口处挂着“人防工程”牌子，里面的车位几乎都已经出售或出租，车子停得满满当当。地面停车库则显得很空，很多车位前安装了铁栏杆或者拦车地锁。业主告诉记者，这些车位都是没有卖出去或租出去的，之所以安装栏杆和地锁，是为了不让车子停进去。记者清点发现，这样的车位共有100个左右。“高温天或者雨雪天，我们就在这些空车位上跳广场舞，孩子们也在这里玩耍。”一位阿姨说。
知情业主告诉记者，开发商告示里提到的要出售的车位，应该就是地面车库里的闲置车位。虽然车库里有不少车位闲置，但这并不等于云庭的车位“极大丰富”。因为小区里住宅总数约650户，停车位总数约590个，二者之间的比例约为1:0.9，也就是说，平均每套住宅配的车位不到1个。
“小区的停车位怎么能对外出售？外面的人买了我们小区的车位，人员和车辆进出势必会带来安全隐患。再说了，停车库里虽然现在有部分车位闲置着，但现在没车的业主以后可能会买车，现在有一辆车的今后可能会买第二辆、第三辆。要是开发商把现在闲置的车位卖了，今后小区里多出来的车子往哪停？”一位业主说。
而另外有业主提出质疑：开发商打算出售的车位，其所有权到底归谁？是全体业主还是开发商自身？即便这些车位的所有权归开发商，开发商是否有权将其向非小区业主出售、出租？为了核实，记者以邻近小区业主的身份致电新发市政的房产营销部。接线员沈先生告诉记者，云庭小区停车位6.5万元一个，车位可以随便选，目前购买车位的业主也比较多。但从情理上讲，他们首先要满足云庭小区业主需要。待卖得差不多了，再对小区外的人员销售。沈先生表示，车库产权属于开发商，没有车库产权证，但会给购买车位的人员发票和合同。
记者了解到，早在2007年，云庭的开发商就曾在买房子时捆绑销售车位，多位被搭售车位的业主表示，当时他们购买车位的价格是11万元一个，而且没有产权证。如今，开发商把车位的价格降到了6.5万元，前后4.5万元的差价，让当初被搭售车位的业主们感到惊愕。他们表示，如果开发商真的低价出售车位，他们将采取措施追索这笔差价。据悉，云庭小区的业主委员会已开始筹建。业主们表示，希望业委会成立后能为广大业主维权。
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停车位和公共是矛盾焦点 业内人士坦言“情况复杂”
云庭小区的停车位纠纷并非孤独的案例。而小区停车位和公共一直是很多小区业主和开发商、物业的矛盾焦点。
“我们小区就跟物业打过官司，物业已经将部分侵占的20余万元返还给业主了。”吴中区某知名小区业主周先生告诉记者，他们小区里的公共包括停车收费、物业用房出租、电梯广告等，物业公司在小区业委会没有成立之前，应当将这部分费用专款专用；在业委会成立后，要将费用移交给业委会，用于小区日常维修支出。但他们小区成立三年多的时间，物业从未移交任何费用。同时，在业委会成立伊始，业委会成员及热心业主代表通过吴中区住建局、社区等多渠道与物业协调沟通，要求物业返还理应属于全体业主的公共，或者物业在提高管理能力、小区绿化等改善小区环境的同时，降低物业费标准，把本该属于业主的利益，让利于业主。但在几次协调会和业委会书面通知的情况下，物业始终不愿将属于业主的返还给业主。巨额公共，一直被物业侵占。在协商未果的情况下，业委会依法向吴中区人民法院提起诉讼。
经法院判决，要求该物业公司返还部分，金额为22万余元。一审判决后，该物业又向苏州市中级人民法院提起上诉。市中院维持一审判决。然而，在法院判决该物业公司需返还20余万元费用后，物业一直未能按照生效法律文书要求的“在10日之内履行返还义务”。随后，业委会向法院申请强制执行后，22万余元才又回到业主手中。
园区某小区由于历史原因，此前小区公共一直由物业收取。后来，物业公司想调高物业费，但业主不同意这一要求，提出让物业将账目拿出来公示和审计，但物业公司的做法业主们并不满意。不久，物业撤离该小区。后在政府部门的帮助下，业委会将以前物业公司代管的47间业主共有商铺门面房、收费停车位等公共全部收回管理。
“有的小区各项费用就是一笔糊涂账，你不过问，永远也弄不清楚。”周先生说，按照小区一共750个地面停车位计算，一个车位150元每月，物业每年就收取车位费达135万元。这还不包括公共用房出租等其他公共。
如这笔费用能合理用于全体业主物业费减免等，会让业主得到实惠。目前，小区业委会还准备通过法律手段追回更多的公共。
对于业主的尖锐批评，物业公司有什么看法呢？每个小区情况不同，有时物业也是无奈“之举。”昨天，高新区某小区物业王经理表示，像他们小区的公共，已经由小区业委会委托收取，并作为物业费补贴使用。因为小区里有40%的居民因不满意物业服务而拒绝缴纳物业费，但物业每天又要开支，怎么办？只能靠车位费、公共补贴。有业委会的小区停“车位及公共管理相对好些，如果没业委会，管理肯定乱。”后，王经理坦言“情况比较复杂，一言难尽”。
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车位能否租售不能一概而论 业主要区分情况为自己维权
“住宅小区物业和开发商的侵权案屡有发生。”昨天，上海小城(苏州)律师事务所合伙人、执业律师张玉告诉记者，住宅小区也是一个小社会，目前小区物业侵权案主要集中点在物业费用收取标准；业主就收取的物业费用的来源与用途不清楚；小区业主停车位的租售问题；小区公共维修基金的金额、用途等。
那么，作为住宅小区配套设施的停车位，能否向非本小区的人员出售或租赁？业主又该如何为自己维权呢？
“小区停车位能否向外人租售不能一概而论，业主要区分情况为自己维权。”张玉介绍，《江苏省物业管理条例》明确规定：小区内的车位、车库，应当首先满足业主的停车需要。满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月，但不得出售。由此可见，小区的车位、车库使用的层次很分明。首先必须满足本小区的业主，在满足本小区业主后有盈余的情况下，开发商方可对车位有一定限条件的处分，即：对外有期限的出租。其次：开放商出售给本小区之外的人，小区外的人不是本小区的业主，当然也不能随意购买专属于业主的物业共用部位内的设施和场地。因此，《物业管理条例》第27条明确规定：业主依法享有的物业共用部位，共用设“施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”。
张玉表示，住宅小区的停车位是作为配套设施用房纳入小区规划，同时报建、同时施工、同时交付使用的，停车位与住宅小区的主体建筑具有密不可分的主从关系，相对主体建筑来说，具有一定的附属性和非独立性。对小区车位如何处分，不能简单以“可以出售”或者“不可以出售”来判定，应查阅相关规划图，从小区车位的权属进行鉴别后，从而来确定是否可以出售、出租、附赠。
张玉举例说，一是占用业主共有的道路或者其他场地形成的车位、车库，权属应该归全体业主所有。因住宅小区的地上或其他场地及用于临时停车的过道等建设费已经列入开发成本或分摊面积之中，也就是开发商已从售房款中收回了停车位的建设费用。小区全体业主对上述原因形成的车位、车库拥有无可争议的所有权、使用权。对这些车位、车库的使用一般是通过小区业主由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。
二是权属归建设单位所有的车库、车位。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位少于要求承租的业主户数时，同样应采取抽签等公平方式决定，每户限租一个。如果建设单位违反上述规定，《江苏省物业管理条例》给予了相应的处罚。高罚款可达50万元。
三是将小区人防工程建设用作停车位的，应当向全体业主开放，不得出售，只能出租，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。人防工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理。
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