自8月11日苏州市政府发布《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》以来,苏州人对于新政的讨论一直没有间断过。

起初,大家的关注的焦点都集中在了能买几套房上。随着大家对政策地深入研究以及新政开始发挥作用,很多人把视线都转移到了公积金贷款变动上。

本次公积金贷款变动的确不小,今日君觉得很有必要给大家伙来说道说道。

公积金贷款新变化

在11号发布的《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》中对公积金贷款的调整作出了明确的规定 ↓↓↓

根据《意见》内容,我们可以归纳出公积金贷款新政主要有三点:

1、贷款额度的计算方式有变动

对于新申请住房公积金贷款的,个人可贷公积金额度统一按公积金账户余额倍数计算。

可贷额度计算公式为:借款申请人(含参与计算可贷额度的共同借款申请人)个人账户余额之和×10(倍)。

举个例子

一对夫妻在苏州工作期间, 缴存的公积金账户余额是5万,那么,他们在买房时,理论上可贷公积金贷款就是 5万×10(倍)=50万。(终的额度还需要看这对夫妻的年龄、收入等条件)

注:1、个人账户余额之和不足1万元的,按1万元计算。

2、中等偏低收入住房困难家庭购买保障性住房的,其可贷额度可上浮多不超过3万元。

新政发布之前,我市实行的公积金贷款额度计算方式:

(1)借款申请人及共同借款申请人中有两人(含)以上共同参与计算可贷额度的,贷款高限额为70万元;仅借款申请人参与计算可贷额度的,贷款高限额为45万元。

(2)首次使用公积金贷款购买套型建筑面积90平方米(含)以内的普通住房,且住房总价不超过110万元的,贷款高限额为住房总价的80%。

(3)不超过住房总价与已支付首付款的差额。

(4)选择按个人账户余额的倍数计算可贷额度的,月还款额(按等额本息还款方式计算的本金和利息),应不超过借款申请人和参与计算可贷额度的共同借款申请人住房公积金缴存基数之和的50%。

根据原先贷款政策,如果夫妻二人在苏州缴存的公积金账户余额为5万,首次使用公积金贷款购买一套价值100万的面积为80平方的住房,贷款高限额能达到80万。而新政实施后,额度高也只有50万。

  可以看出,相比较之前多种确定贷款额度的方式,调整过后的政策确定贷款额度的标准变得单一,这也反映了公积金贷款的门槛有所提高。

2、第二次使用公积金贷款,首付比例提高

  第二次使用公积金贷款,首付比例从原先不低于住房总价的20%,调整为不低于30%。首付比例提高了10%,对于购房者来说首付压力增大不少。

3、第二次使用公积金贷款,贷款利率上浮

第二次使用公积金贷款的贷款利率,从执行首次公积金贷款利率调整为按首次公积金贷款利率上浮10%执行。

仍低于商业贷款利率

目前,苏州首次公积金贷款利率为3.25%,上浮10%就变成了3.575%,也就是说,第二次使用公积金贷款,贷款利率将变为3.575%。

目前,苏州市商业贷款利率为4.9%,公积金贷款利率上浮后仍低于商业贷款。

新政实施后苏州楼市新变化

吴江区在纳入苏州市统计后,苏州楼市成交量大幅提升。根据苏州住建局、中指院苏州分院数据显示:上周(8.8日~8.14日)苏州商品住宅(含吴江)总成交面积为26.31万平方米,环比上涨36.77%;总成交套数为2032套,环比上涨24.36%;成交均价为15050元/平方米,环比上涨20.21%。

 从上周苏州各区住宅成交量来看,吴江占据区域成交榜首,这或与新政苏州户籍二套房首付比例提高至50%,而吴江不包含在内有一定关系。

看近期苏州住宅成交均价走势,可以发现自8月12日新政执行后,上周苏州住宅日成交量呈持续下滑趋势,到本周又开始回升。说明在新政发布以后,众多购房者在短期内持观望态度。

不管是对购房条件的限制,还是公积金贷款政策的收紧,都在一定程度上抑制了苏州房价的进一步上涨,短期内可能效果不明显,但会逐渐调整楼市回归理性、平稳状态,效果值得期待!