[摘要] 2016年1-6月苏州市区（不含吴江）商品房共计成交55771套，成交面积6433281.64㎡。其中住宅类房源共计成交41805套，较去年同期增加3346套，涨幅为9.04%；成交面积为5413992.96㎡，较去年同期增加907267.454㎡，涨幅为20.13%，套均面积为129.5㎡。
房天下电商中心讯：2015年楼市高温一直延续到2016年，转眼，2016上半年已经过去了，又到了盘点楼市的时候。回顾这半年苏州楼市的发展，楼市成交由高走低，房价疯涨后逐渐恢复平静，市场动作此起彼伏，2016年上半年的苏州楼市究竟交出了一份怎样的答卷呢？
据房天下电商中心数据监控中心新统计数据显示，2016年1-6月苏州市区（不含吴江）商品房共计成交55771套，成交面积6433281.64㎡。其中住宅类房源共计成交41805套，较去年同期增加3346套，涨幅为9.04%；成交面积为5413992.96㎡，较去年同期增加907267.454㎡，涨幅为20.13%，套均面积为129.5㎡。非住宅成交13966套，同比增加5051套，涨幅56.66%%；成交面积1019288.68㎡，同比增加360567.89㎡，同涨54.74%。
2013-2016年半年度成交套数
据房天下电商中心观察，2012年可以说是楼市一个巅峰时期，半年度住宅成交58880套，随后苏州楼市逐渐萎靡不振，2014年半年度住宅成交遭遇“滑铁卢”，2014年年底，苏州限购政策放开，楼市才开始回暖；2015年，“330新政”落地、央行多次降息，政策利好组拳来袭，楼市热度逐渐走高，成交量也逐渐攀升；高温楼市一直延续到2016年，上半年住宅成交41805套，创4年历史之新高。
2016年上半年各个月成交走势起伏还是比较大的，2015年苏州楼市陷入疯狂，一路高歌猛进，2016年年初楼市依然高温不下，刷出了10562套的住宅成交量，同比2015年1月成交数据，住宅套数增加5341套，涨幅为102.30%。
2月，由于受到春节假期的影响，前半个月，苏州楼市基本处于休眠期。年后，延续年前疯狂的楼市，假期氛围渐消楼市迅速回暖，加上节前节后各种政策利好轮番轰炸，部分区域年后首次开涨，成交量有所回升，终住宅成交4866套，创4年高，是近几年春节期间成交高峰。
紧接着楼市旺季到来了，金三月可以说一年楼市销售的风向标。而正当楼市昂头前进时，两会期间却多次点名苏州楼市，调控风云再起，“限涨令”、新10条等新政一波接一波，金三楼市政策收紧成大看点，疯狂的楼市有所收敛，所以今年的金三并没有想象中的那么“多金”，住宅成交9652套还不及一月份成交量，楼市大跃进的脚步逐渐放慢了。
银四楼市同样还是笼罩在政策收紧的阴霾中，虽然有一场土拍加持，高价地块再次刷新人们的三观，但这样疯狂的土地市场并没有能点燃楼市，反而加重了楼市的阴霾，一方面政府高压下限制房价上涨，一方面高价地再次刷新记录，如此混乱的局面让很多购房者看不清楚未来楼市走势，开发商推盘更加谨慎，购房者观望情绪更浓，所有的因素终导致整个银四的住宅成交量仅达到了6483套，环比下降32.83%，同比去年银四成交量也下降了10.22%。
银四成色不足，接下来的红五月也受到波及，“限涨令”之后又出台了土拍“高限价”政策，楼市调控再一次升级，购房者趋于理性，观望情绪浓厚，成交周期延长，整个楼市正在逐步降温，整个红五月住宅仅成交5493套，数据是有力的证据。6月楼市仍然处于一个降温期，虽说不少新盘入市，终究还是没能挽救逐渐下走的楼市，成交量逐渐走低已是大势所趋了。
上半年非住宅成交13966套 同比上涨56.66%
上半年非住宅成交走势基本和住宅成交一致。2016年上半年，苏州楼市非住宅（含商铺、写字楼、酒店式公寓等）共计售出13966套，同比去年上涨5051套，涨幅较大。
当下，非住宅投资越来越成为一种风潮，在高价之下，相比较于普通住宅，房产的保值性和增值性更好，尤其商铺这一房产类型，其高投资高回报的属性备受市场追捧。不过非住宅的成交还是受到市场的影响，金三成交达到高峰，红五月“剧情反转”成交量反超银四。
眼下苏州红的非住宅当属相城区的天虹品上中心，连续好几次成为月度非住宅成交，此外吴中的大运城、园区的丰隆城市中心也是非住宅成交主力项目。目前苏州市场上非住宅的存量还处在一个高位，下半年还有不少非住宅房源上市，去化仍然是非住宅未来的主要着力点。
吴中区蝉联住宅成交 新区奋起直追
从成交区域分布来看，吴中区以13632套住宅成交量坚守霸主之位；新区表现也是可圈可点，上半年住宅共成交11996套，仅次于吴中区；相城区一众刚需新盘助力，上半年住宅成交量也达到了8802套；上半年园区主要还是靠一众老盘清盘扫尾，住宅成交4958套；姑苏区囿于房源问题，成交量2417套依旧垫底。对比2015年上半年各区域成交量，除了高新区和相城区住宅成交大幅增长外，吴中、园区和姑苏区都出现了负增长。
虽说吴中区仍然坚守着成交首把交椅，但是成交氛围已经远不如去年了。可以说，现在的吴中楼市正面临一个新老交替的重要节点，曾经轰轰烈烈的尹山湖板块，经过一场场疯狂成交之后，存量逐渐被消化完毕，板块内不少热盘已经处于清盘阶段，保利悦玺已经宣布售罄，板块房源有限，已经不能扛起吴中住宅成交量的大旗了。当然，也有不少板块正在崛起，一众新盘惹眼，独墅湖板块万科湖西玲珑首开大卖，未来还有阳光城愉景湾、华润金悦湾和建发独墅湾接力，这一板块定将在苏州楼市中掀起新一轮购房热潮；上半年越溪板块迎来新面孔——和昌熙溪里，新老盘共同促进着板块楼市的发展；在高房价之下，太湖板块周边的楼盘凭借价格优势还是受到了不少购房者的热捧，华丽家族太湖汇景等楼盘经常出现在成交排行榜之中。此外，吴中上半年房源供应量较大，一定程度上支撑着区域成交。
上半年苏州楼市中表现抢眼的就属新区了，对比2015年上半年住宅成交情况，今年上半年新区住宅成交11996套，翻了一番。根据苏州住建局官网数据显示，2016年上半年新区新拿预售证的楼盘有44个，房源供应量可观。从区域各版块来看，除了高资质的狮山板块继续保持优势之外，科技城和浒墅关的热度也在不断攀升。狮山板块高端住宅龙湖狮山原著开盘震撼了整个苏州楼市，科技城板块万科遇见山新盘首开遭疯抢，浒墅关板块继续走刚改路线，恒基旭辉城、南山柠檬花园柠府、金辉浅湾雅苑等热盘均成为不少逃离高价区的购房者后的归宿。经过一轮发展，新区楼市格局改变，基本呈现老板块偏改善、新版块喜刚需，同时满足各类购房者，也成为新区楼市表现突出的重要因素。
相城区上半年楼市表现也是可圈可点的，住宅成交量同比去年上涨了3300套，上半年该区域拍卖多宗住宅地块，高楼面价已经突破了20000大关，远远超过了区域不少在售的楼盘价格，相城再一次成为楼市焦点。从板块的表现来看，活力岛和高铁新城仍然是相城区住宅成交的核心区域，活力岛新盘嘉境天城补仓，恒基水漾花城、万科北宸之光等老盘也不断加推出新货，在楼市逐渐降温非常时期也保证了区域住宅成交量；此外，相城楼市能取得不错的成绩，和几个刚需盘息息相关，首先是黄埭纯新盘华宇锦绣花城，据悉首开当天2售罄311套劲销4亿元，可以说是5月楼市一匹“黑马”，价格诱人推盘量大，货真价实的刚需置业啊！佳兆业君汇上品、东渡湖韵青城花园也成为成交排行榜上的常客，给相城成交长脸不少。
回顾这两年园区的土地供应量远不如其他几个区域，所以新盘是少的可怜，上半年园区住宅纯新盘仅有苏州 府和路劲澜山澜两个项目，所以基本上整个上半年园区的住宅成交量主要还是靠着一众老盘加推，苏州铂悦府5月底盛大收官，九龙仓时代上城加推3幢高层，中南锦苑加推2期3期新产品，金辉两盘也有新房源推出，但房源上市量还是相对较少的，毕竟没什么大体量的盘了，不少热盘存量房源也很紧张了。园区房价已经在3万左右徘徊，逼走不少购房者，成交成绩并没有那么理想。姑苏区也添了几个新盘，当代万国府MOMΛ三月首开，隆胜兰郡也贡献不少房源，但整个区域还是处在房慌阶段，成交量也是上不去！
涨！涨！涨！2016上半年苏州房价同比
蓦然回首，2016已过一半，放眼苏州楼市 ，虽然前有新十条限涨、后有土拍限价令限高，还有营改增、首付2改3等一系列政策给发烧的苏州房价 降温，然并卵，药效似乎甚微。
月涨1000元/平 上半年苏州房价仍是一路高歌
从苏州大区整体房价走势来看，今年上半年依旧延续去年下半年的疯狂，呈现出稳步 上行的态势，每月涨幅基本都在1000元/平左右，到5月已经高达19255元/平，相比1月的成交均价上涨 4641元/平，涨幅达31.76%。
2016苏州1-5月各区房价走势对比（数据来源：房天下数据监控中心）
从区域成交均价走势来看，全市（不含吴江）5个区县中，前4个月五区同涨，集体飚过1.5。到了5 月，姑苏和相城出现小幅回落，其他三区仍是一副高歌猛进的状态，其中其中园区涨幅高，为51.59% ，已经直接向3.5逼近；新区和姑苏涨幅在38.38%左右，整体都迈入2.0时代；吴中次之，涨幅31.07%， 5月成交均价在17000左右；相城因为5月房价回跌，相比1月仅涨约10%左右，究其原因可能是某些项目 的低价入市赢得市场追捧，从而拉低了区域整体成交均价。
2016苏州1-5月房价同比（数据来源：房天下数据监控中心）
同比2015上半年房价走势来看，苏州房价更是一步一个台阶，到4月已经翻了一倍。 不过值得关注的是，根据百城房价指数报告显示，5月份苏州房价仅上涨0.31%，较之前已经大幅度回落，楼市调控成效初显。有业内人士认为，在经历12个月冲高后，房地产市场已现触顶回落迹象，不 排除房价在今年四季度出现下调的可能。
开盘数量居高不下
楼市延续上一年的高温，年初成交逐渐走高，开发商的推盘热情自然不减。据粗略统计，2016年上半年苏州楼市共计推盘186次，其中不乏一些纯新盘首开。
年初楼市高温持续，1月份开盘量也达到了38个，而“金三银四红五”显然是当仁不让的开盘集中期，分别有40、32以及37个项目开盘，6月行情依然乐观，有32个项目开盘。纯新盘主要集中在5月和6月上市，不少原本定于金三银四首开的楼盘都延期至5月6月开盘，楼市走势不确定，开发商推盘也更为谨慎了。
刚需纯新盘首开异常耀眼
从上半年推盘情况来看，刚需纯新盘凭借大体量和价格优势获得不少购房者青睐，开盘当天热闹非凡，成交成绩喜人，这些新盘的超高人气也带动了板块人气，成为区域住宅成交的先锋队员。
4月29日，万科遇见山首次盛大开盘，推出建筑面积121㎡、125㎡洋房168套，叠加96套，共吸引众多客户到场选房，热情的购房者挤爆现场。仅仅一个，房源全部售罄，主持人宣布开盘结束。
华宇锦绣花城开盘现场
2016年5月13日，相城刚需纯新盘——华宇锦绣花城首开终，据悉，该项目自公开不到一个月便累积了800多组意向客户。而此次首开311套房源，更是出现3组客户抢购一套房子的火爆场景，终不到2，华宇锦绣花城首开房源全部售罄，成为苏州楼市5月大黑马。
上半年已经过去，接下来即将进入传统意义上的楼市淡季，据房天下电商中心统计数据显示，在接下的7月，苏州楼市预计有49个项目计划开盘或加推，各大板块全面开花，万科碧桂园、万科公园、海胥澜庭等新盘将会揭开神秘面纱。
住宅存量小幅回升 下半年一大波房源来袭
经过一场癫狂之后，苏州楼市迅速去化，住宅存量已经降至冰点。上半年前半段楼市环境还不错，开发商积极推盘，购房者购房热情持续，项目去化情况不错，而随着各种调控政策落地，楼市逐渐降温，住宅成交量逐渐走低，存量出现小幅回升。
1月底，苏州住宅存量27034套，可以说是处在一个高点，2月恰逢春节，上市房源较少，存量走低，接下来的金三银四又是一轮成交旺季，虽有不少上市房源，但存量还是继续走低，截止到4月30日，苏州楼市库存量为21096套，与1月末的数据相比减少了近6000套；接着的红五月和6月，楼市逐渐恢复平静，购房者观望情绪浓厚，住宅存量出现了回升。
187盘4.7万套房源鏖战2016下半场
据房天下数据监控中心统计（截止统计日2016.06.16）：2016年下半年苏州楼市共有约187个项目推出新房源，包括在售老盘135个和待售纯新盘52个，即将入市房源共计约4.7万套，环比2015年下半年上市量增加0.3万套，同增6.8%。
从2016年下半年上市的产品类型分布来看，住宅战事持续焦灼，130盘预计推新携37890套房源入市，占据推新总量的80.4%，别墅项目27盘推新约1800套入市，占比3.9%，商业项目17盘推新共计约8200套占比约15.7%。
供求对比来看，2016上半年（1-5）月（除去保障性住房不含吴江）商品房成交共计47916套，同比2015年的35119套增幅达36.4%，月均去化9582套，其中1、3月份贡献份额巨大，事实上，自4月份以来，苏州楼市月度成交环比持续下跌，市场消耗乏力。
随着下半年楼市的庞大供应量，库存问题依旧不容小觑，各板块库存分化将会越来越明显，核心地段的库存相对较为合理。而库存量大的板块，且产品同质化明显，那么板块内的楼盘竞争会更加激烈。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
