围猎大城南⑭：楼面价暴露房价走势 洼地继续挺刚需

房天下电商中心  2016-06-17 07:00

[摘要] 根据近期土拍情况，未来吴江整体房价将维持在13000元/平左右，当然这些区域可能都是一些位置较偏的区域，而像太湖新城板块这样热门板块，未来房价也将维持在20000元/平左右。所以从吴江近期楼面价来看，未来该区域房价还是比较稳定的，继续力挺刚需！

编者按：城南，从初的吴中越溪，扩容到吴江版图。因吴江并入苏州，因轻轨4号线和中环线的贯通，更因房企大鳄们的蜂拥而至……大城南，犹如箭在弦上不得不发，是时候了！

2015，大城南崭露头角，太湖新城风生水起，房价也是节节攀升。2016年，更多的大鳄选择投注，万科、绿地、华润、新城、碧桂园、招商、融创、新湖、海亮、中房、首开、蓝光、天地源、伟业、建屋、德尔等20余家大鳄已聚首，近35盘将于下半年马不停蹄抢市，一瞬间，热闹不止步！可以预见，一场围猎大战终将不可避免。

吴江房价连涨7月终歇火 热门板块是罪魁祸首

2015年，苏州房价经历了一轮又一轮的疯涨，刚需买房族被迫越迁越远，退出湖东选择曾经看不上的尹山湖，及时下手买房的终究还是幸运的，没曾想，尹山湖也急匆匆突破的2W大关，之前的等等刚需们只只能向跟偏远的边郊转移，譬如太湖、北新区、甪直等远离市区的边缘板块。

苏州刚需迁徙图

而就在刚需外迁过程中，吴江逐渐进入苏州广大购房者的视野，一方面，相比较那些荒芜的边郊区域，吴江自身发展成熟，交通发展迅速，城区之间往来更便利，新版块各种高大上的规划魅惑人，未来区域发展潜力不可估量；另一方面，也是很重要的原因，相比较苏州市区以及一些热盘板块，吴江房价低了一大截，非常适合预算紧张的刚需购房者。

房价走势图

从近一年吴江房价走势来看，2015年7月，也就是苏州房价疯涨初期，吴江整体房价在8500元/平，随后苏州房价开启疯涨模式，不少热门板块受涨价潮影响一个月涨2000、3000都是正常的，而在吴江，涨价潮似乎并没有特别大的影响，不过也有小涨，截止2016年2月，吴江整体房价还不到10000元/平，而但是苏州市区的成交均价已经达到了16042元/平，相比大家都能感受到吴江房价有多可爱了！

2月以后，吴江房价迅速上扬，涨幅也进一步拉大，截止到4月，2个月的时间吴江整体房价就上涨了2500元/平，新成交均价达到了12500元/平。不过这样的涨势并没有延续，连涨7个月之后，吴江房价开始平稳下来，5月成交均价还有小幅下跌，新成交均价在11900元/平左右，相比较苏州市区接近20000的均价，吴江仍然是苏州楼市一片美丽的洼地。

吴江热盘新报价

吴江楼盘分布较为分散，不少乡镇的价格比较低，价格也是比较平稳，所以，主要还是一些热盘板块在售热盘成为吴江房价上涨的罪魁祸首，主要分布在吴江太湖新城和城区，这些热盘价格已经涨到很高了！

限价手段各种各样 楼面价暴露房价走势

疯狂的涨价将苏州推上了风口，在各种压力之下，政府不得不出手限价，从初的“新十条”限制房价年涨幅，调控首付比例，到近期火热的土地“熔断”，调控手段各种各样。两个月下来，事实证明，这些调控政策效果已经开始显现。

一方面，房价开始稳定下来，另一方面，土拍过程中楼面价也逐渐恢复理智。就从吴江上半年的土拍情况来看，目前该区域高楼面价是14076元/平，位于太湖新城板块。其他区域楼面价基本在8000元/平左右。相对于苏州市区而言，这样的楼面还是比较低的，但是对比周边在售楼盘房价，还是不禁让人对未来区域房价担忧啊！

吴江上半年住宅地拍卖情况

土地楼面价就是指该土地建成后项目单位售价中所包含的土地成本，而商品房的终售价包括了楼面价，开发商在拿地的时候支出的土地价格会作为商品房终售价的参考标准之一。未来房价预测有这样一个公式可供参考：

预测售价=地价+建设成本+财税管理费用+企业所得税+预期利润

如果将建设成和各种税收、营销成本等统算5000的标准，未来吴江整体房价将维持在13000元/平左右，当然这些区域可能都是一些位置较偏的区域，而像太湖新城板块这样热门板块，未来房价也将维持在20000元/平左右。所以从吴江近期楼面价来看，未来该区域房价还是比较稳定的，继续力挺刚需！

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