[摘要] 中国建设报特约评论员李宇嘉/文2016年是楼市去库存攻坚战的第一年。去库存上升为国家“供给侧”改革任务后,特别是“十三五”全面支持“新市民”住房需求,各界预计2016年政策面、资金面将更加宽松,楼市或延续2015年回升的局面。但应当意识到,去库存仅仅是阶段性任务,对房地产行业来说,更有意义的是对于房地产行业中......
中国建设报特约评论员李宇嘉/文
2016年是楼市去库存攻坚战的年。去库存上升为国家“供给侧”改革任务后，特别是“十三五”全面支持“新市民”住房需求，各界预计2016年政策面、资金面将更加宽松，楼市或延续2015年回升的局面。但应当意识到，去库存仅仅是阶段性任务，对房地产行业来说，更有意义的是对于房地产行业中长期趋势的判断，以及基于这一判断全面革新住房供应模式。
目前，楼市供需结构发生了较大变化。供给端：根据国家统计局数据，2015年11月商品房待售面积高达6.96亿平方米，按人均33平方米的居住面积计算，可满足2100万人的住房需求。如果将在建未售、已批未建两块库存算在内，整体库存需要5~7年或以上才能消化；需求端，人口结构的变化导致“刚需”增长放缓。15~64岁的劳动年龄人口是购房主体，其中15~34岁人口购房主要为消费性需求，35~64岁人口购房主要为投资性需求。据《国家人口发展战略报告》，15~64岁总人口将在2016年达到高峰，但早在2011年中国人口结构已迎来拐点，比预期时间提前5年。劳动年龄人口占比从2010年74.5%的顶点开始下降，未来这一趋势不会改变。
因此，以户籍人口为主的楼市需求释放高潮已过去。国际经验看，楼市拐点紧随总劳动力人口拐点。日本劳动力人口占比在1992年达到峰值，楼市泡沫在1991年已开始破裂；美国总劳动力人口占比在2006年见顶，2007年房价开始下跌。因此，去库存一方面在于平滑行业上下游原材料、能源、制造业等“去产能”进程，“托底”经济不致过快下滑；另一方面，新型城镇化过程中，占城市常住人口近40%的新市民需要解决住房问题，城市基础设施和市政设施亟待扩容，房地产需要在去库存的过程中实现转型。
2015年，楼市销售面积从1~2月同比下跌16.3%，迅速逆转致1~11月同比上涨7.4%，更多的是楼市政策和资金面空前宽松所致。目前，购房首付、利率、税费等均已降至历史低水平，这是2015年楼市回升的驱动力。但百城房价显示，2015年只有一线城市房价在上涨，二三线城市则连续两年下跌，2015年分别下跌0.53%和1.09%，可见楼市需求有效空间迅速收窄。
因此，“十三五”和攻坚“小康”开局的2016年，去库存要与深化住房制度改革与外部配套改革（户籍制度改革）结合起来，以住房有效供给来满足现实需求，促进行业和企业转型。新年伊始的两项与楼市相关的政策发布，已显示出这一变化：《居住证暂行条例》于今年1月1日起执行，2.7亿农民工入户城市有了清晰的路径；“二孩时代”的到来，包括生育权在内的公民权利得到全面保障。
在落实业已在城镇有稳定就业的1亿农民工落户城镇，并推进其余1.7亿外来人口渐进落户的目标下，未来楼市的潜在需求很庞大。但“新市民”住房需求转化为现实需求，要靠楼市供给侧改革，即增加有效供给来满足。中央经济工作会议提出租售并举、开发商适当降低房价、公租房扩大到非户籍人口等等，都在于适应“新市民”需求特征，增加住房的有效供给。
鉴于此，2016年楼市政策的重点就在于创新和完善住房供应模式，首先就是降低住房供应的成本，契合“新市民”为主体的住房需求特征；其次，遵循“需求跟着人走、人跟着就业走、就业跟着产业走”的规律，加速推进大城市传统产业向三四线城市转移，实现住房供应和产业融合；后，加强城市公共服务供给，实现住房供应与公共服务供应同步。总之，新的住房供应模式，应在尊重城镇化规律、尊重农民工意愿的基础上，实现住房、产业、人口和城镇协调融合发展，这也是去库存的重要路径。
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