[摘要] 2015年收官之月，房地产市场表现不负众望，重点城市成交总量环比继续增量13％，甚至较2015年月均增长31％，创下年内新高，2015年楼市可谓完美收官。
本报记者王松才
2015年收官之月，房地产市场表现不负众望，重点城市成交总量环比继续增量13％，甚至较2015年月均增长31％，创下年内新高，2015年楼市可谓完美收官。
某研究机构在提供给本报记者的研究报告中认为，目前来看，2016年宏观经济形势仍然不容乐观，经济增长仍需房地产行业托底，因此，宏观政策面仍将维持宽松局面，甚至不排除有短时扶持性政策。同时，房地产市场库存问题并未完全解决，房地产行业的主基调仍是“去库存”，供应或在低位徘徊；而成交量在2015年需求集中释放影响下，或将有所回落；价格在一面是热点城市持续攀升，高库存城市以价换量的影响，分化趋势将进一步加剧。
重点城市成交上扬
对于2015年12月份房地产市场的表现，某机构认为，经济压力渐显的新常态下，在这新旧年交替之际，房地产行业受到前所未有的关注，不仅高层频频发声，中央经济工作会议、中央城市工作会议等等也为2016年楼市定调。2016年房地产政策面仍将围绕“去库存”展开。地方政府层面，云南2015年12月月政策调整力度较大，不仅省物价局取消了商品房备案限制，省住建厅也发文允许居民使用公积金支付物业费。同时，昆明市政府围绕“去库存”出台了24条意见，政策调整涉及公积金贷款额度上调、加强棚改货币化安置、允许部分地块调整规划等等，政策力度较大。
此外安徽、济南等省市也就“去库存”问题在棚改和税费优惠等方面有所动作。而楼市需求相对较为旺盛的江苏省，2015年12月出台了价格条例草案，房价上涨过快的物价局可约谈房企，各地政策略显多样化趋势。
而从2015年12月的市场表现来看，重点城市成交量在上个月高位基础上继续上扬，半数以上城市成交量超百万平方米，不少城市成交量刷新年内高纪录，其中一线城市表现尤为突出，而二三线城市也有诸多爆发点，武汉成交量更是刷新2007年以来的单月高纪录。整体市场成交量不仅同比有较大幅度增长，甚至高于2013年的历史高点。
供应方面，前期“出货”较多的北京和上海，2015年12月商品住宅供应后劲不足；而库存压力较大的城市供应同比均是大幅下调，如沈阳、大连、贵阳等等；而供应不足的城市2015年12月供应还是有较大幅度上调，如厦门、武汉等等，总体供应不及2014年同期。在企业强势营销催化和供应的适度控制下，重点城市截至2015年12月底的库存及消化周期全线下滑，库存压力大为缓解，2015年实现完美收官。
从城市来看，土地市场仍呈现两极分化的格局：热点城市地块竞争激烈，高溢价地、地王不绝于耳，部分热点地块溢价率甚至可高达200％以上，深圳宝安区一地块以近8万元／平方米的楼板价卫冕单价地王，南京、上海、武汉、杭州、佛山等均有地王产生；而南宁、成都等城市却有大体量土地流拍，主要原因多是库存、政府定价以及周边配套等问题，特别是对于库存较大区域，房企拿地尤显审慎。
2016年去库存仍任重道远
某研究机构认为，2015年楼市虽完美收官，但2016年去库存仍任重道远。年底市场再创新高、2015年楼市完美收官，尤其是一、二线大中城市去库存取得突出进展，甚至部分城市已经供不应求，不存在库存压力，但是对于多数二、三、四线城市来说，情况恰恰相反，其库存量仍在不断攀升，市场去化压力仍不可小觑，可以说当前整体市场严重供大于求的基本面仍未改变，推进去库存仍将是明年的工作重点。
而且，中央政府也在加紧部署三、四线去库存工作，也提出通过鼓励农民买房等方式消化现有存量，这也让市场看到三、四线去库存的希望，也使得开发商信心十足，憧憬三四线城市“春天”的到来。
但是，在某机构看来，三、四线去库存难度较大，一方面，其经济基础薄弱，外来人口较少，因而市场需求有限，如果没有足够的产业支撑，需求短期内积聚的动力明显不足，可谓“僧多粥少”；另一方面，推动农民工买房，关键还要看政策支持的力度，且不说在当前农村户籍价值不断提升下，农民愿不愿意进城买房，就算农民进城，而这些城市短期内在教育、医疗、娱乐、交通等生活配套很难在短期内快速跟上，而“没有配套的进城”又能否留住农民？
因此，三、四线开发商切不可“靠天吃饭”，坐等政策推动来消化库存，而是应该通过自身营销力度的加强、资源的整合等来快速消化库存，以期早日从三四线“解套”。
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