[摘要] 共话2016苏州房地产市场前景，前瞻2016苏州楼市的新气象！
回望2015年苏州楼市，以“”形容为贴切！
“”的政变：多轮降准降息、公积金政策调控……
“”的侵地：吴中木渎诞地王、高铁新城地价创新高、浒墅关楼面价创历史……
“”的价势：房价不只过万，2.0时代指日可待……
“”的携手：湖东狮山已成过去，新双湖、高铁新城、太湖新城等板块顷刻迸发……
若2014年为“冰火两重天”，2015年则系“一路高歌”，但仍不禁问一句：2016年苏州楼市“梦”归何处？
房天下房天下策划《叱咤2015-2016年度苏州楼市白皮书——大腕说》篇，为购房者探看楼市蓝图，共话2016苏州房地产市场前景，前瞻2016苏州楼市的新气象！
2016房价上浮或成定局
纵观2015年苏州楼市，房价迅猛上涨成为年度关键词。2016年苏州房价是否还会再上一个台阶，针对这一问题，正荣集团苏州置业公司总经理王本龙坦言：当下只是开始，房价仍会继续攀高。“从历史数据上来讲，苏州房价一直处于低水平，与这座城市自身气质不太匹配。众所 ，苏州的GDP名列前列，是前十名中一个非直辖市、非计划单列市以及非省会城市。因此，苏州房价仍有大幅上涨空间。”今年土拍各个区域均涌现出地王，为“夸张”的是，苏州古城区楼面价已破三万。因此，王总判断苏州房价日益攀高已成定局，房价2.0时代已经到来。
“苏州城市发展越来越完善，产业人口导入有优势，人口和经济规模比肩一线大城市，加上园区、姑苏、新区等区域核心地段的土地供应量十分有限。当城市升级、供求失衡，再加上人民币贬值趋势以及股市阶段性去投资机会，自然而然会助推楼市的上涨。”九龙仓苏州公司总经理刘柏艳如是说道。刘总表示希望上涨但得稳中求升，“股市就是好的一个例子，凡事皆有顶点，涨得越快越猛导致跌得也越重越惨。如果2016年房价涨势如同今年，那么楼市同样存在风险。”
谈到明年房价走势问题，苏州非凡城市置业有限公司总经理伍宇毫不犹豫给出答案。伍总分析道：“个人觉得，明年苏州房价会继续上涨。因为常住人口会不断增加，外来人口不断流入。截止12月1日，苏州全市住宅库存，只剩下37000多套，而十月和十一月分别都卖掉了14000多套房子。”的确，苏州正处于前所未有的房荒状态，销量之旺，存货之少带来所有项目开盘均遭疯抢。按照此种节奏，2016房价上涨也显得有理有据。
谈及2016年苏州楼市的走向，苏州津西博远置业有限公司总经理沈海金坦言，“从国家政策来看，十三五期间房地产政策将总体保持偏暖状态，在房地产场继续去库存的政策指引下，这就需要房地产业稳定发展，继续去库存，提高房企扩大再生产能力，促使房地产业健康发展。就目前苏州市场来看，虽然房价在2015年领涨，但市场相对健康。苏州的经济指数、外来人口数量等在均名列前茅。这么好的一个城市，房价与周边城市相比还是偏低的。这说明苏州人民很理性，苏州的房地产市场还是相对健康的，发展潜力还是有的。2016年，无论是土地市场，还是苏州的房价都会保持一个上升的势头，并不会出现所谓的拐点。”
“房价大幅上涨”的确是2015年苏州楼市的标志，但在苏州弘阳地产副总经理吕林桃看来再正常不过。“众所 ，苏州是1.5线城市，加上今年特大城市的定位，包括李光耀城市殊荣，苏州房价与自身含金量是不匹配的。”由此可见，吕总对于苏州2016年的房价走势同样看涨。
苏州鑫苑置业营销副总胡凤阳认为2016年的房价相对较稳定，可能出现小幅上涨。
面对苏州房价大幅提升的态势，龙湖地产苏州公司营销总监黄万松给出自己的看法——苏州发展好似浦东，等待投资回暖时刻。“今年苏州房价井喷，的确出乎意外，但对苏州房地产市场是有信心的。这一年我在苏州的切身感受，认为苏州房价与这座城市的高定位是不匹配的。犹如上海浦东，彼时流传一句‘宁要浦西一张床，不要浦东一间房’，随着上海申办世博会成功之后，浦东房价涨势猛如虎。的确，2015年苏州这座城市获得一系列荣誉，从李光耀城市奖到特大城市的评定，苏州房价上涨的确合乎城市发展。”黄总也坦言，“房价虽然回暖，但投资客源仍处于低谷。而从大数据观察，15年的投资比例与04年以及09年来讲还是相差一些，从这方面也可以看出，苏州2016年房价还会进一步提升。”
在招商局地产苏南公司营销中心总经理朱鸣宇看来，2016年的房价走势不会“昨日重现”。他表示，明年可能不会像今年一样，半年涨幅达到约50%，预计明年各个板块还是会有一定涨幅，属于稳中有升类型。
面对苏州楼市的一夜爆红，苏州非凡城市置业营销总监姚力晖坦言有些出乎意料，但也用“补课”一词形容爆红现象。“近几年，苏州的房价一直趋于相对平稳的状态。但与其他同类1.5线城市相比，苏州房价算偏低的。事实上，苏州房价抬头应早已显现，现在只是补课于过去。”
和昌地产营销总监梁馨表示，2015苏州的市场表现可谓非常好。“整个市场的表现可以说是太好了，造成了一种过于乐观的表象，后续还是会有不少隐忧的。”梁总表示2016的房价基本没有下跌的可能，但今年市场过度消耗了2016年的需求，明年该如何应对“各种荒”现象，值得各个房企思考。
个别板块继续大热
直到2015年上半年以前，一提到苏州置业热点，业内外总以湖东与狮山为先。而随着下半年市场大环境的变化，涌出更多置业新热点。如今太湖新城、高铁新城等已然成为苏州令人瞩目的新兴板块，在苏城房地产市场也占据越来越重要的位置。
对于这种说法，苏州非凡城市置业有限公司总经理伍宇表示赞同。“我个人觉得明年正是高铁新城火热升温的时刻，高铁新城距离目前发展快工业园区近，便捷交通将会形成一个趋势，那就是逐步带动园区丰富的人才资源、产业资源流入到高铁新城，其所在地的住宅以及生活配套价值都会因此而得到提升。而11月24日的土拍，高铁新城区域楼面价破8便证明了该区域的未来潜力。”
随着相城区高铁新城板块、新区浒墅关、吴中区城心的高地价时代来临，购房者的置业战略或将于此改变。针对这一说法，苏州非凡城市置业营销总监姚力晖认为，“高铁新城2016年上半年会再推出至少2块住宅用地，且属于优质地块，这将意味着还会出现如同今年11月24日的抢地场景，甚至更为激烈。”与此同时，姚总表示非凡城市置业会竭尽所能争取继续深耕高铁新城。
2015年，尹山湖板块慢慢洗脱“刚需”形象。正如苏州弘阳地产副总经理吕林桃所言，2016年，尹山湖板块依然是置业热点，但变化的是置业客群会以改善为主。除尹山湖板块外，吕总对高铁新城与苏州湾两个板块也充满期待。“高铁新城为交通型区域，无论公共交通还是道路建设，都为购房者提供了便捷条件。而苏州湾板块与尹山湖、独墅湖类似，置业者可靠湖而居，自然资源是其巨大优势。”诚如吕总所言，随着东环延线的开通，苏州湾潜力无限。
土地市场继续火爆 稳定上升
除房价涨到一定高度外，苏州地价也是“毫不逊色”。从6月3日首场争地到11月24日收官抢滩，2015年的土地市场表现令人回味，各个区域地价屡刷新高，创出一个又一个。正荣集团苏州置业公司总经理王本龙对于未来苏州土地市场充满信心，他说：“各区域地价仍会出现一定上浮，但应该不会出现像今年一样的‘补涨’态势。”
对于2016年的土地市场，苏州非凡城市置业有限公司总经理伍宇坦言，土地市场这番热潮暂时还不会退去，园区今年以来房价巨大的涨幅是政府刻意降低土地出让量，控制供应的必然结果，园区土拍带动了全市的地价，结果带动了苏州整体价格的上涨。“按目前情况来看，2016年市场经济肯定会再放缓慢，明年土地市场还将会延续2015年的基调，总体上还是呈稳定上升趋势的。”正如伍总所言，今年土地市场对于房价拉动起到了至关重要作用。目前，苏州房价（除吴江区外）全线破万，这也是一次，苏州房价疯涨事件震惊。除土地原因外，伍总认为政策频出以及从众效应也是房价大涨因素。“购房者一贯主张买涨不买跌，但房子是超大额投资，建议大家要谨慎对待。”
苏州台家开发有限公司董事长翁国维表示，“高科技产业出现之前，全世界首富前四位都是做房地产行业的。中国有句俗语，叫做有土斯有财，即个人有了自己的土地或者房产，才算是真正拥有了财富。开发商为企业合理发展，因此必须拿地。前几年，苏州土地市场挂牌地块有限，对开发商而言，手中所储备地块已不足，拿地迫在眉睫。而苏州作为一个10强城市，开发商自然想狂揽土地，因为这是这座城市给予的希望。此外，苏州是一座宜居城市，外来人口只增不减。如此看来，地价飙涨房价上升，显得有理有据。”
苏州津西博远置业有限公司总经理沈海金认为，2016苏州的土地市场将会延续2015年的势头，继续走高。谈及新兴板块时，沈总觉得科技城白马涧板块以及吴中太湖新城板块将会在2016年持续发酵。“目前科技城板块自从高新区管委会迁入以后，已经有了长足发展，高新区体育馆、科技城学校等市政工程也快速跟上，目前板块内大牌开发商云集。像万科、招商、朗诗、绿地等大牌房企都已经布局于此，2015年区域内的楼盘销售去化都不错。吴中太湖新城在2015年势头也很猛烈，从年初的新城项目开盘遭抢，到天地源太湖怡景开盘售罄，整个板块起点很高，有完善的规划，又有湖景，还有大量的土地储备。”
轮番调控助力市场回暖 新一年政策或不会削减
2015年政策调控频繁，降准降息已是家常便饭。在苏州非凡城市置业有限公司总经理伍宇看来， “宏观调控对于市场经济的确起到一定作用。中央保持稳增长、促消费、保投资的导向，在多次降准降息和降低首套房商贷首付及二套房公积金首付，降低房屋转让手续费，营造宽松的市场环境，缓解企业投融资压力，增强了房地产行业持续回暖动力。”
当下，为明显的政策当属政府推行的“二孩”新政。“新政策一出，大家忙着生娃了。改善住房需求迫在眉睫，紧凑型三房可能供不应求。大多数人都想一步到位，购买二房或者三房。”纵观苏州近一个月入市房源，改善房源可谓集中入市，在伍总看来，这对于缓解2016年改善房源的紧缺状况是很有效的。
关于政策方面问题，伍总补充说道：“虽然不动产登记制度会在2016年实施，完善的统一登记制度能够让政府有关部门和群众更加了解房地产市场的真实情况，但是2016年央行利好政策力度并不会因此大大削减。”
一定程度上，今年苏州房价飙涨拜政策频出所赐，无论是宏观政策还是本地利好，对2015年房价起到推波助澜的作用。招商局地产苏南公司营销中心总经理朱鸣宇表达了自己的观点。“首先，中国目前实体经济不太理想，从宏观角度来讲，政府仍希望拉动内在投资、消费。因此，政策频出对房地产起了很大激励作用。其次，苏州本地利好（如特大城市评定、相关配套完善等）使得苏州房地产圈更加站稳脚跟。此外，不可忽视的是苏州是仅次于深圳的第二大外来人口城市，这座城市的人口数量与质量确保了房地产市场欣欣向荣。”至于明年政策利好是否会频出？朱总表示，宏观调控政策今年近乎全部倾巢而出，明年金融、贷款方面或做出调整。
“频繁降低利率对购房者带来一定的利好，但整体影响相对较小。另外一个方面就是降首付，这是降低购房门槛的关键动作，为市场带进了大批购房者。”和昌地产营销总监梁馨如是说。对于明年政策是否频出，梁总表达了自己的看法：“2016年在金融政策方面，还是会因为银行的跟风而持续出台一些政策。除此之外，例如降首付等巨大利好出台的可能性比较小。”
今年，诸多利好政策频出，尤其对于主打改善房源的项目来讲，更是如沐春风。这是不是意味着刚需逐渐退出重要地位，苏州房地产市场将以改善为先？
谈及2015年苏州楼市改善置业大行其道，苏州津西博远置业有限公司总经理沈海金认为，“苏州这座城市在城市的快速发展中，大批量的外来人口涌入，前十年的楼市发展中，这些外来人口占据了楼市购买的主力。现在十多年过去了，当初的主力刚需购买的首套房已经完成了居住落户的使命，换房成了他们置业的首要需求。用十年河东，十年河西来形容再合适不过。从过去几年的楼市数据来看，改善置业一直呈快速增长状态。特别是2015开始，随着二套房首付、公积金贷款，特别是近期的二胎政策影响，整个苏州的市场改善置业已经全线抬头。园区湖东、新区狮山路板块已经全线脱刚入改，这都和市场密不可分。”
“这不能以偏概全的下结论，应特殊问题特殊看待。比如尹山湖板块，曾经被媒体称为刚需集散地，而如今却是改善大本营，这得看板块是否拥有改善为先的条件以及市场走向；人口结构也会对其影响，目前，苏州这座城市更是一座创新型城市，这也使得苏州人的层次有所提高，其置业需求也随之变化。然而，苏州的加工产业并未淡出，还有部分刚需需求的市民生活在这座城市。”苏州弘阳地产副总经理吕林桃释疑道。
苏州鑫苑置业营销副总胡凤阳表示，“苏州经济发展水平位列前十，城市发展水平较高，居民生活的水平也随之提高，改善居住环境的需求迫在眉睫。当然，今年购房者置业需求的改变离不开宏观政策的调控。限购的取消的确为改善市场打了一针强心剂，包括降准降息、公积金等相关政策，均促使苏州市场由刚需为主演变成为改善当道。由此可见，刚需客户的比例逐渐减少，苏州迎来改善春天。”
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