[摘要] 近期政策暖风不时吹向房地产行业，高层也罕见的密集提及房地产行业，去库存更是被提高到前所未有的高度。
高层吹暖风 这29只地产股近一个月频现龙虎榜
近期政策暖风不时吹向房地产行业，高层也罕见的密集提及房地产行业，去库存更是被提高到前所未有的高度。
房地产政策暖风的背后是一系列疲软的行业数据，根据国家统计局新统计数据显示，1-10月房地产开发投资完成额累计值为7.88万亿元，同比仅增2.0%，为2009年2月以来低水平。而在两年前，这一数据还长期维持在20%以上。
另外，房地产上市公司去库存压力仍然很大，统计，144家A股上市房地产公司，今年三季度末累计存货近3万亿元。其中，绿地控股存货多，达3571亿元。万科A次之，三季度末存货3514亿元。保利地产存货量排第三位，有2871亿元存货。另外，招商地产、华夏幸福、金地集团、首开股份、金科股份、中南建设、金融街等14家上市房企三季度末存货量都超过500亿元。
近期房地产个股在政策关怀下，走出了一波强势行情。本周一，房地产板块在午后发力拉升，带动整个大盘V型反转。其中，万科A、保利地产两只地产股涨停。本周二、周三地产股强势依旧，板块涨幅依然靠前。
11月以来房地产股平均涨11.34%，大幅高于同期上证指数4.56%的涨幅。另外，与房地产相关的行业，如有色金属11月以来平均上涨10.45%，建筑装饰行业涨7.87%，建筑材料行业涨9.87%，而钢铁业表现不佳，11月以来仅上涨3.44%。
近期地产股走势活跃，据“数据宝”统计，11月1日~12月1日龙虎榜中，29只地产股上榜，其中，18只股票呈现营业部净买入。这期间营业部净买入前三分别是，万科A净买入13.80亿元，金融街净买入2.30亿元，莱茵体育净买入2.29亿元。另外，11只股票呈现营业部净卖出，这期间营业部净卖出前三位分别是，西藏城投净卖出12.21亿元，迪马股份净卖出7.22亿元，东华实业净卖出0.82亿元。
统计数据显示，目前共有25只房地产个股发布年度业绩预告。其中，7家预增，3家预盈，8家预降，5家预亏。从净利润增幅来看，4家房地产公司预计净利润增幅超过30%，其中，中关村、世荣兆业、荣丰控股预计净利润增幅翻番。
从业绩预喜股市场表现来看，荣丰控股11月来涨幅高，达23.21%，该公司预计2015年年度净利润同比(区间取中值)增127.13%。而业绩预增幅度大的中关村11月以来仅上涨3.44%，表现低于大盘。
“房贷利息抵税”虚实几何
A股房地产板块近两日的集体狂飙，将一则政策传闻暴露在大众的视野之下。
12月1日盘中，地产板块一度涨逾6%，万科A(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)、金融街(000402.SZ)等9股涨停。紧接着的12月2日，房地产股继续上涨，板块以涨1.28%收盘，万科A、保利地产、金融街继续涨停。其中，万科A收报18.24元，股价创2008年以来新高。
房地产股集体爆发背后，则是市场盛传的“房贷利息抵税”利好，即在计征个人所得税时，将房贷产生的利息作为税前减除项扣除，再对扣除后的收入部分课以个人所得税。据记者了解，这则传言在地产圈炸开了锅，人们纷纷计算起政策能带来多少利好。
房贷利息抵税能否像人们期待的那样落地？对楼市乃至财税改革又会造成什么影响？本报采访多位专家，对于这一潜在政策的可能性、可行性和利弊进行了全方位解读。
利于楼市去库存
在中国经济持续面临下行压力的背景下，业内此前预计房地产政策有望持续宽松。在众多有利于住房消费的政策中，房贷利息抵税无疑是直接、能刺激消费的政策。
中国房地产协会副会长任志强此前在公开场合表示，面临目前的库存压力，有效的去化政策是进行个人所得税的减免，在政策条件允许的情况下，用住房个贷利息冲抵个人所得税。
严跃进分析称，在中央提出去库存的政策导向后，房地产相关监管部门其实一直在酝酿新的政策。而大家对于新政策的期望较高，所以当房贷利息抵扣个税的说法出来后，市场的反应会比较积极和热烈。
以房贷利息抵扣应纳税所得额的简单算法来计算，在深圳购买一套刚需房至少需要300万元，首付90万，贷款210万，20年等额还款，需要支付利息总额约120万元，月均还款额为13743元，其中4993元为利息支出。假设购房者每月应纳税所得额为10000元，则需纳税2500元。如果房贷利息可以在税前抵扣，那么购房者的应纳税所得额为5007元，需要纳税1001.4元。这也就意味着，购房者每月能够节省1498.6元，20年共节省35.97万元，相当于原先利息总支出的30%。
“对于购房者来说，这就是变相降低了购房成本，一旦落实，对于楼市无疑是重大利好。”严跃进表示。
深圳某小型开发商相关负责人也对本报记者表示，房贷利息抵税的政策如能真正推出，肯定能刺激楼市，推动去库存。
公平性问题
在政策层面，房贷利息抵税的传言也并非空穴来风。
早在今年5月，国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》(下称《意见》)，提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案，并将于2017年付诸立法。
《意见》特别提到“完善税前扣除”改革，适时增加赡养老人支出、子女教育支出、住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。也就是说，房贷利息可以参与“税前扣除”。
西南财经大学财税学院院长刘蓉告诉记者，房贷利息抵税是可行的，操作并不复杂。在当前经济下行的背景下，政府也希望通过这一政策提振楼市，拉动房地产市场。恰在个税改革即将推出的背景下，出台这一政策的可能性比较大。
有不愿意透露姓名的税收专家对本报表示，目前讨论房贷利息抵税是否可行，需要从中国税制改革的角度看待，本质上和个税如何定位相关。政府希望在保持税负平稳的前提下，通过税制改革降低间接税比重，增加直接税比重，调整税制结构。还有业内人士称，房贷利息抵税只是个税体制改革的一小部分，应该从全盘改革角度去全方位地考虑。
比如不少学者都注意到了政策的公平性问题。
上海财经大学公共经济与管理学院税收系主任朱为群对本报记者表示，由于房贷利息抵税属于个税中专项扣除，不是普遍性扣除。有人有房贷利息，有人没有，不同的人的房贷利息又有多有少，因此涉及公平性问题。
普华永道中国个人税务咨询合伙人张健菁告诉记者，美国允许房贷利息抵税，但出于公平性，增加了诸多限制条件。比如房贷金额设立上限，即房贷金额高不超过100万美元。房贷利息抵扣也仅限于两套房。另外，美国对于个人收入高于某个限额后，收入越高获得的房贷利息抵扣额将越少，以此来避免富人享有更大的房贷利息抵扣。
据记者，中国若要推出房贷利息抵税，也需要考虑上述细节问题，并结合实际情况，“比如有没有家庭合并申报，如果房子是一个家庭里的丈夫和妻子共同买的，那房贷利息抵扣放在谁的名下？如果一个人有多套房，利息抵扣是不是应该有套数限制？贷款利息税前扣除到底由谁来操作？利息扣除是放在工资薪金里扣除，还是股票红利等其他收入里也可以扣除？这些都需要全盘考虑，否则容易出问题。”
此外，还有人担心政策会对财政形成冲击，让目前增速持续放缓的财政收入更为吃紧。
中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇对本报记者表示，房贷利息是个人生活成本的一部分，利息作为个税扣除项目是合理可行的，这会鼓励民众买房。推行这一政策需要在征收管理上下功夫，对地方税收尤其是东部地区的财政收入有一定影响，但由于个税占财政收入比重并不大，因此影响有限。
能否落实存疑
尽管对楼市有利，也符合个税改革的大方向，但不少业内人士对传言落地的可能性仍有所保留。
一位中型房地产开发商人士在听到这个消息时，反应是“不太可能吧”。在他看来，此举力度过猛，也不宜在所有城市一刀切。像深圳楼市已经历了一轮暴涨，任何刺激都会使这个市场再次癫狂、步入不健康的轨道。
上述深圳某小型开发商相关负责人则对本报记者表示，房贷利息抵税相当于个人的“出口退税”，这涉及银行和税务部门之间的协调，想要在短期内实施不太可能。而且，国家落实这项政策需要承担一定的税收损失，各地方政府情况不同，全面落实存在难度。
还有业内人士分析，政策如果落实，更多将利好一二线城市及收入较高的中产阶层，因为较高的人均收入能从减税中受益更多。这在本质上，也牵扯到公平性问题。此外，由于牵扯到财税改革，相关部门理应表现谨慎，政策在短期内出台的可能性不大。
万科A逆天两连板 谁在背后疯买抢筹？
在房贷利息抵税等消息的刺激下，房地产股的热情再被点燃。龙头股万科A继30日疯涨逾5%后，1日、2日逆天两连板，截止2日收盘，报价报18.24元，创出2008年6月份以来的新高，与此同时万科A的市值也已达2016亿元。
究竟谁在抢筹万科A？
据深交所公布的龙虎榜数据看，12月2日万科A买入金额大的前5名除两个机构专用席位外，其他三个分别是西南证券股份有限公司深圳滨河大道证券营业部、中国国际金融有限公司深圳福华一路证券营业部和申银万国证券股份有限公司上海东川路证券营业部。
万科A龙虎榜(近三天)—买入金额大的前5名
序号易营业部名称买入金额(万)占 总成交比例卖出金额(万)占 总成交比例净额(万)
1西南证券股份有限公司深圳滨河大道证券营业部352068.3120.23%368.930.02%351699.37
2机构专用257113.7114.77%00.00%257113.71
3中国国际金融有限公司深圳福华一路证券营业部154528.218.88%693.450.04%153834.75
4机构专用79307.054.56%00.00%79307.05
5申银万国证券股份有限公司上海东川路证券营业部48015.412.76%6829.80.39%41185.61
值得关注的是，西南证券股份有限公司深圳滨河大道证券营业部很少出现在龙虎榜席位中，据数据显示，西南证券滨河大道营业部今年曾出现在4只股票的大宗交易中，成交金额共1.87亿元。而此次抢筹万科A市场为之哗然。有分析认为，其既不是游资，也不是QFII，券商席位概率也不大，有可能是保险资金。
此外，申银万国证券股份有限公司上海东川路证券营业部则被外界认为是游资较为活跃的营业部，但他们更可能是在跟庄。
抢筹万科A欲意何为？
随着地产股近两日爆发，机构游资纷纷疯狂抢筹，万科A已连续两日现身龙虎榜，除了南证券滨河大道营业部净买入万科A高达35亿元外，机构净买入高达近20亿元。那么，资金抢筹万科A欲意何为？
猜测一：国家队换筹市场风格转换
有分析认为，地产金融板块全线启动，使得上证50指数走出了出人意料的走势，同时舆论开始喧嚣人民币加入SDR效应。但港股并没有出现很强的走势，因此说明上证50指数的走强并非SDR效应，初步判断更像是国家队换筹后，引导市场风格转换，维护大指数强势慢牛的市值维护行为。
猜测二：机构游资跟风抢筹
有观点认为，很多公募基金已没有配置券商股、保险股、地产股甚至银行股，而随着市场风格转换，这些机构生怕踏空跟风抢筹，场外资金已开始跑步进场，选择地产板块的龙头企业，因此出现了万科A、保利地产机构游资抢筹的景象。保利地产近三日机构净买入也逾39亿元。
猜测三：股权争夺超级大户或出现
此外，还有分析认为，深圳滨河大道证券营业部居然两天时间净买进35.2亿元，而几乎没有卖出，可能又是前海人寿和华润在争抢大股东的位置。
万科A大股东的争夺战始终没有停息，今年8月万科A遭遇“野蛮人”前海人寿频繁举牌，曾一度登上万科大股东的宝座。不过，前海人寿“上位”不到一周，华润便出手又夺回了的位置。
有观点称，万科A超级大户出现了，股权争夺或再次上演，吸引眼球，借机炒作。
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