[摘要] 昨日，“9·30”再现江湖，央行住建部齐发放松信贷措施，央行发文称将首套房低首付款比例调低，而住建部等三部委称将全面推行住房公积金异地贷款业务。业内人士分析称，这两个政策对于三、四线城市利好更大，而心理影响大于实际影响。
时隔一年，央行再次于9月30日放宽住房信贷政策。昨日，央行、银监会下发关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知，将不限购城市首套房商贷低首付款比例下调至25%。同时，住建部等三部委发文放宽住房公积金贷款政策，包括提高实际贷款额度、全面推行异地贷款业务等内容。
昨日，央行公布：在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，低首付款比例调整为不低于25%。
央行表示，人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，根据辖内不同城市情况，在国家统一信贷政策的基础上，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款的低首付款比例。
同时，住建部、财政部、央行昨日还就切实提高住房公积金使用效率发通知，称要提高实际贷款额度，设区城市统筹使用资金，拓宽贷款资金筹集渠道，全面推行异地贷款业务。
解读一：新政更利好三、四线城市
国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群分析认为，非限购城市首套房首付款比例下调，一方面是为了满足住房刚需，支持房地产业健康可持续发展；另一方面是通过稳定房地产投资，进而为稳增长提供可靠支撑。
“新政直接影响非常有限，目前首付压力比较大的城市主要集中在一线城市，二、三线城市首付压力相对较小。而且5%的改变，值不高，对于大部分非限购城市来说，只有5万～10万元。这部分变化不会影响购房决策。”中原地产首席分析师张大伟表示。
而易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，这是一种很典型的差异化信贷调控政策。对于依然处于限购城市的一线城市来说，仍然需要三成首付的比例，所以影响不大。
而对于公积金异地贷款政策，张大伟表示，一定程度上，对三、四线城市可能带来利好，“在一、二线城市缴存但买不起当地住宅的年轻人，可回原籍购买，所以对于三、四线城市来说，这一政策可以说是利好。”
解读二：心理影响大于实际作用
“本轮房地产政策宽松主要特点是政策多，但是大部分都是小微刺激，预计对购房者心理影响较大。”张大伟表示，实际操作起来，公积金异地贷款等政策实施有难度。
张大伟认为，公积金目前在的普遍大问题是额度问题，“目前公积金首套二套的政策都已经是历史宽松。但想达到首付两成，对于目前的公积金额度来说根本不可能。比如北京二套限额只有80万元，这种情况下，首付五成都很难买到住宅。”
不过，张大伟同时表示，对于不同城市来说，公积金贷款的额度是不同的，如果是大城市工作小城市购房，实际并不一定能按照大城市缴存的比例贷款。而如果在小城市工作去大城市购房，公积金额度又太少。
张大伟介绍，因为涉及两个城市的互认，之前也有试行的，2009年4月,北京曾与秦皇岛签订公积金异地贷款协议，但是实际上基本没有人使用。
解读三：房企去库存速度或加速
整体看，金九银十市场已经有起色。中原地产研究中心统计数据显示：9月1日～27日，合计54城市住宅签约210867套，环比微涨0.43%。
值得关注的是，近期房企推盘已逐步进入高峰阶段。数据显示，前周，中原监测的22个城市重点项目的推售套数环比增加104%，达到年内的第三高位，为后市提供了充足货源。同时，各地市场认购情况也表现良好，22城市的整体认购率达到61%。随着9月中下旬供应高峰的来临，预计“银十”市场表现有望超过9月。
严跃进表示，无论是央行还是公积金政策，对于房企来说，都能够加快项目的去库存速度。同时，在这个过程中，房企也能够提高项目的报价。
“从实际过程来看，房企的去库存效果比预期的好，房企在第四季度会继续追赶年度销售业绩。在销售业绩提振的过程中，也会使得房企的盈利状况持续改善。”严跃进表示。
但也有观点认为，新政对楼市的直接影响其实很有限。“目前首付压力比较大的城市主要集中在一线城市，二三线城市首付压力相对较小。而5%的改变，值不高，并不足以影响购房决策。”张大伟说。
而就昨日提高实际贷款额度、全面推行异地贷款业务等公积金新政的出台，张大伟表示，因执行难度大，该政策意义也不大，但一定程度上会为三四线城市带来利好。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
