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谁动了我的房子?苏州住房公摊面积“潜规则”谁人知?

房天下房天下   2015-09-22 10:14

[摘要] 【苏州房天下讯】在楼市,挡在购房者前面的一座大山就是高房价,注意力都放在房价上,如今,苏州住房公摊面积高也逐渐成为一条“拦路虎”,而这又是人们常常忽略掉的。

【苏州房天下讯】在楼市,挡在购房者前面的一座大山就是高房价,注意力都放在房价上,如今,苏州住房公摊面积也逐渐成为一条“拦路虎”,而这又是人们常常忽略掉的。

在苏州楼市,一般高层的得房率都在80%左右,也就是说有20%的公摊面积。你买了一套100平米高层住宅,拿房时实得面积只有80平米左右,原本看似面积够大的房子,瞬间就挤了。100万的房子,20万是在给公摊面积买单。一些网友声称并不知道这公摊摊在哪去了,也有一些网友认为花一二十万买楼梯间、电梯井甚至设备房的面积,感觉“不划算”,这么多的钱花在公用建筑面积上确实让人肉疼不已。

那么公摊到底是什么?公摊越小就越好吗?

公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称,主要由两部分组成:一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道地下室、值班警卫室以及其他为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;二是套内公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。购房者所购商品房的套内建筑面积加上分摊的公用建筑面积即为商品房销售面积

你房子的面积去了哪里?那些是公摊面积呢?

1、电梯井:尺寸是按照电梯选型来确定的,井壁上安装电梯轨道和配重轨道,预留的门洞安装电梯门

2、管道井:走各种管道的空间,有垂直的,也有水平向的,有贯通的,也有分隔的。

3、楼梯间:容纳楼梯的结构,包围楼梯的建筑部件(如墙或栏杆)。同时它是一个相对独立的的建筑部分。联系整个建筑的交通运输。

4、变电室:小区的电力系统中对电能的电压和电流进行变换、集中和分配的场所。

5、设备间:设备间是在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备,以及建筑物配线设备,进行网络管理的场所。

6、公共门厅:进入住宅后的一个较大公共空间,属于室内空间,采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求设置。

7、过道:住宅套内使用的水平交通空间。

8、值班警卫室:设在小区大门口一侧的门房,警卫室外门口处还有升降栏杆。

9、共用墙体:住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面等。

除此之外,这些不会包含在公摊内:仓库、车库车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、售房单位自营、自用的房屋、管理用房等不会计入公摊。

住宅类别不同公摊面积比率也不一样

同一栋楼两梯两户的公摊,要比一梯两户的大,但是一梯两户肯定没有两梯两户的便捷。点式楼和板式楼的公摊是不一样的;房子大,公摊就多点;房子小,公摊就会少点;只有楼梯和既有楼梯又有电梯的住户在,其公摊面积是不一样的。公共设施、走廊越多公摊就越大;楼梯高度越高公摊越大。其实公摊只要适当,就能提高居住的舒适度。

7层以下住宅公摊率为7-12%:

多层建筑一般是指层数在6层左右磗混结构的建筑,其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1/2,楼梯,楼梯间,为住户提供服务的物管用房(热交换站、水泵房、配电室等)。一般占房屋建筑面积的13%到18%。室内的层高分为室内净高(地板与天花板之间的距离)和室内层高(地板与上层地板间的距离),一般情况下,层高在2.8米左右,室内净高在2.65到2.7米之间。如果室内层高超过4.7米以上应按照两层计算室内面积。

7-11层住宅公摊率为10-16%:

楼层为7—9层为小高层,一般小高层公摊取决于各楼盘自身的情况,不同的小高层楼盘公摊也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下,小高层公摊系数在10%-15%之间,而带电梯的小高层住宅,公摊系数在15%-20%之间。按规定7层以上必须配电梯,所以小高层属于配电梯的范围之内,它的特点是方便的同时又能给生活一种新的高度。

12-33层住宅公摊率为14-24%:

高层住宅的公摊面积是大的。根据建筑规模的不同,高层建筑一般在25-33层之间,而且高层住宅的楼梯高度高。另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间,也有安全通道楼梯占用空间,还有“管道井”“强电井”“弱电井”等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。

别墅类的公摊率为1-8%:

别墅是包括地下层在内的多三层的独栋住宅形式,带室内车库。一般来说独立别墅没有公摊面积,联体别墅有较少的公摊面积。公用面积分摊的原则是仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存有连接的部分,并且仅向本楼居住者提供非营利性服务,不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。

购房时注意公摊比 每套房公摊比各不同

一般购房者在购房时倾向于根据销售给出的公摊比来预先算好看中的商品房的公摊面积,以100平的商品房,公摊20%为例,那么公摊一般算出来的是20平,但是实际是否真如此呢?

不少销售只会告知公摊比或公摊比的区间,但实际上公摊百分比得出的程序是测绘部门测算整个小区的结果,而不是单纯的某一套房子,因此具体到每套房子的面积就会有一定的差距;另外公摊百分比的误差允许上下浮动3%,且这样的误差受到法律保护,购房者也只能被动的接受。

由销售在售房时更倾向于只告知公摊比,因此购房者在购房时好仔细向置业顾问咨询清楚自己意向房源的具体建筑面积及房源的具体公摊面积,如此可省掉不少的后续麻烦和购房开支。

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