[摘要] 按照《苏州市市区存量房买卖网上管理实施办法》，吴江区范围内已经取得房地产权证的存量房交易(包括房地产中介机构促成及市民自行交易的)均须通过存量房网上交易系统办理网上交易手续。
10月8日起部分区镇试运行存量房买卖合同网上签约，12月1日起全区实行。
吴江区房产交易中心大厅
推行存量房交易网上签约后，吴江广大市民可在阳光、安全、便捷的网上交易平台放心完成公开、透明的存量房交易。
按照《苏州市市区存量房买卖网上管理实施办法》，吴江区范围内已经取得房地产权证的存量房交易(包括房地产中介机构促成及市民自行交易的)均须通过存量房网上交易系统办理网上交易手续。
此次区住房和城乡建设局着力构建信息统一、公开、透明的存量房交易平台，完善交易信息披露机制，全区存量房交易将全部纳入网上统一监管，实现对存量房交易的全方位监管，是政府推出保障民生的新举措。
苏州市市区存量房买卖网上管理实施办法
条为规范市区存量房买卖和房地产经纪行为，维护存量房买卖双方和房地产经纪机构的合法权益，建立公平、公正、安全、透明的存量房买卖秩序，促进存量房买卖市场和房地产经纪行业的健康发展，建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，根据《房地产经纪管理办法》(中华人民共和国住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部〔2011〕第8号令)和《苏州市房地产经纪管理办法》(苏州市人民政府第113号令)等有关政策法规，制定本办法。
第二条 本市市区国有土地范围内存量房买卖和存量房买卖居间代理经纪活动，适用本办法。
第三条 市住房和城乡建设局负责市区存量房买卖网上管理的组织协调和监督管理工作。
市房地产市场管理处负责建设和维护市区存量房买卖网上管理操作系统(以下简称操作系统)，承办吴江区范围内存量房买卖网上管理的具体工作。
第四条 房地产经纪机构(以下简称经纪机构)从事存量房买卖居间代理经纪业务的，应当持经纪机构及其房地产执业经纪人(以下简称执业经纪人)入网登记表和经纪机构及其下属分支机构的备案证、营业执照、税务登记证、组织机构代码证等材料，向市房地产市场管理处申请办理操作系统用户入网认证手续。
第五条 市房地产市场管理处应当及时受理经纪机构用户入网认证手续，有计划地组织开展执业经纪人网上管理业务培训。符合入网条件的经纪机构，市房地产市场管理处应当及时发放执业经纪人专用加密钥匙，并通过操作系统上网公示该经纪机构及其分支机构、执业经纪人的基本信息和信用档案。
第六条 通过市房地产市场管理处入网认证的经纪机构及其执业经纪人认证信息发生变化的，应当在30天内申请办理用户信息认证变更手续。
第七条 存量房出售方或承购方委托入网经纪机构提供居间代理经纪服务的，委托期限长不超过90天。委托方在委托期限内，未经受托经纪机构书面同意，不得再行委托其他经纪机构。
第八条 经纪机构接受存量房出售或承购居间代理委托事项前，应当履行规定的告知义务，查验委托方身份(资格)证件、出售房屋房地产权属证书和相关权利人同意出售的文书，核实出售房屋的权属状况和自然状况。符合出售或承购条件的，经纪机构应当与委托方通过操作系统在线签订居间代理委托协议;不符合出售或承购条件的，经纪机构不得接受居间代理委托业务。
委托方委托经纪机构以外的第三人代办承购、出售事项的，经纪机构应当查验委托代理人的授权委托书。
第九条 委托方与受托经纪机构就存量房出售或承购居间代理委托事宜达成意向后，应当及时通过操作系统网上签订存量房出售或承购居间代理委托协议，然后由协议双方在线校对、协商修改委托协议内容，确认无误后即由受托经纪机构在线打印出协议正式文本，后由协议双方分别在协议打印文本签章页上签章，并加盖负责执行该项经纪业务的执业经纪人注册专用章。
居间代理委托协议打印以后，受托经纪机构应当在2个工作日内负责将委托协议文本通过操作系统上传至出售或承购房屋所在地的房地产市场管理机构(以下简称辖区管理机构)备案。
第十条 委托协议在线打印以后，协议内容不得变更。
依法裁定委托协议无效、协议双方协商一致同意解除委托协议的，应当依据生效法律文书或书面解除协议，由受托经纪机构负责通过操作系统即时办理委托协议网上备案注销手续。
因经纪机构违规操作导致确需注销备案的，由协议双方或者其中任何一方当事人，持注销备案书面申请、原居间代理委托协议等，提请辖区管理机构注销备案。辖区管理机构确认无误的，应当及时通过操作系统办理备案注销手续。辖区管理机构通过操作系统注销备案以后，原委托协议即行废止。
第十一条 委托协议网上备案以后，经纪机构应当在5个工作日内通过操作系统为委托方办理承购或出售信息网上挂牌登记手续。经纪机构未在委托协议网上备案后5个工作日内为委托方办理承购或出售信息网上挂牌登记手续的，辖区管理机构将通过操作系统将已经备案的委托协议予以注销，原委托协议自网上备案注销时起自动废止。
第十二条 经纪机构受托办理出售或承购信息网上挂牌登记手续前，应当查验本办法第八条所列要件。不符合出售或承购条件的，经纪机构不得受理网上挂牌登记事宜。符合承购条件的，经纪机构应当及时通过操作系统录入承购方基本信息和详细承购信息;符合出售条件的，经纪机构应当及时通过操作系统录入出售方基本信息和出售房屋基础信息，并上传至辖区管理机构。
第十三条 辖区管理机构应当在2个工作日内完成出售房屋权属状况的审核，同时将审核意见及出售房屋权属登记信息通过操作系统下传至相应经纪机构。
第十四条 出售房屋权属状况审核通过以后，经纪机构应当立即通过操作系统录入详细出售信息。
承购或出售信息详细录入以后，承购方或出售方应当通过登记挂牌受理机构在线校对、修改录入信息，确认无误后即由网上挂牌登记受理机构在线打印出承购或出售信息挂牌登记表，并经承购方或出售方、网上挂牌登记受理机构分别在打印登记表上签章，后由网上挂牌登记受理机构通过操作系统及时上传备案并上网公布登记挂牌信息。
第十五条 存量房出售挂牌信息应当通过操作系统上网公示5天。存量房利害关系人5天公示期内提出书面异议的，辖区管理机构应当核实无误后通过操作系统即时撤销网上公示的出售挂牌信息;5天公示期内辖区管理机构没有收到书面异议的，出售方与承购方方可通过操作系统网上签订存量房买卖合同。
经纪机构需要在其经营场所或通过其它媒体自行发布存量房出售信息的，应当在该存量房出售挂牌信息通过操作系统上网公示5天期满且未引起异议以后方可进行。
第十六条 存量房承购或出售信息网上挂牌有效期不得超过居间代理委托协议约定的委托时限。网上挂牌有效期内成交或有效期届满仍未成交的，辖区管理机构应当即时撤下网上公布的挂牌信息。
网上挂牌有效期内，网上公布的挂牌价格应当按照委托方与受托经纪机构协商一致的意见或委托方的书面意见，由受托经纪机构或辖区管理机构通过操作系统进行调整。调整出售信息挂牌价格不得低于委托协议约定的出售价格，调整承购信息挂牌价格不得高于委托协议约定的承购价格。
网上挂牌有效期内，委托方确需修改网上公开的除挂牌价格以外的其他挂牌信息的，应当先行办理委托协议网上备案注销手续，然后通过操作系统重新签订居间代理委托协议并重新挂牌。
第十七条 存量房出售居间代理受托经纪机构应当为委托方提供网上签订存量房买卖合同服务。
配偶、父子(女)、母子(女)、兄弟姐妹、(外)祖孙之间和同一房屋所有权人之间的存量房买卖，应当由辖区管理机构为买卖双方提供存量房出售或承购信息网上登记挂牌和网上签订存量房买卖合同服务。
第十八条 出售方与承购方就存量房买卖事宜达成意向后，应当由负责提供合同网签服务的机构及时通过操作系统网上签订存量房买卖合同，然后由买卖双方根据在线打印的合同草稿或在线校对、修改合同内容，确认无误后分别由买卖双方在线输入各自的专用密码，并由受托经纪机构在线打印出合同正式文本，后由合同各方当事人在合同打印文本签章页上签章。
存量房买卖进入合同网签流程以后，网签合同受理机构应当在3个工作日内通过操作系统将合同文本及时上传至辖区管理机构备案。
第十九条 存量房买卖合同在线输入买卖双方专用密码以后，合同内容不得变更。
依法裁定合同无效、合同约定可以单方解除合同、买卖双方协商一致同意解除合同的，由有权解除合同的一方或买卖双方及其居间代理委托经纪机构执业经纪人，持生效法律文书、注销备案书面申请或解除合同协议书、身份(资格)证明、原合同和居间代理委托协议等，通过辖区管理机构在线输入各自密码，方可办理备案注销手续。
因经纪机构违规操作导致需要注销合同备案的，由经纪机构会同买卖双方或者其中一方当事人，持注销备案书面申请、居间代理委托协议及原合同等，提请辖区管理机构注销合同备案。辖区管理机构审查确认以后，应当及时通过操作系统办理合同备案注销手续。
辖区管理机构通过操作系统注销合同备案以后，原合同即行废止。
第二十条 入网经纪机构应当如实提供居间代理委托协议、网上挂牌登记、买卖合同的上传备案信息，严格遵守存量房买卖网上管理的各项操作规程。对违反本办法和各项操作规程的经纪机构，辖区管理机构或市房地产市场管理处应当及时责令其进行整改、整改期间内冻结其网上操作资格，并将不良行为记入该经纪机构和执业经纪人的信用档案、进行公示曝光，直至取消其入网资格。
第二十一条 市房地产市场管理处应当通过苏州市区存量房买卖网上管理系统(//clf.szfcweb.com)及时公示居间代理委托协议和买卖合同示范文本、存量房出售(承购)挂牌信息，并为当事人提供居间代理委托协议、买卖合同等备案文档的在线查询服务。
什么是网签
在房地产领域的网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后房地产相关部门会给个网签号，用户可以通过网签号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”，签合同后可以撤销。
吴江网签流程
市民买卖房屋都得进行网上签约，今后通过中介公司成交的，中介公司应当首先持经纪机构入网登记表、经纪机构备案证明文件、房地产经纪人执业资格文件、营业执照、组织机构代码证等材料，向区房管处申请办理用户入网认证手续，申请使用网签系统。
业主卖出房屋前，首先要与中介公司签订委托合同，将房屋进行网上挂牌，待房屋资料出现在网签系统上，才能完成后面的二手网签交易。出售或承购信息网上公布有效期内，委托人可以通过经纪机构的操作系统对发布的挂牌价格进行调整，其它公布的内容均不得变更。仍未成交的，网上公布的挂牌信息将自动撤除。
除了由中介促成的交易在中介公司办网签外，自行交易的市民(直系亲属之间或同一产权之间)的买卖，由区房产交易中心提供存量房买卖合同网上签约服务。
网签作用
网签功能将摆脱繁杂的传统纸质合同，让交易过程更便捷、更高效，成本更低，不再受时间、地域的限制。另外网签合同则可以在电脑中原样归档、检索、提供数据，方便用户查找信息，还可以导入用户的ERP系统，用户在对账、结算、资金控制等方面可以因此获得极大的便利。
网签优点
1.强化经纪机构备案管理。
住建部颁布的《房地产经纪管理办法》(中华人民共和国住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部〔2011〕第8号令)和《苏州市房地产经纪管理办法》(苏州市人民政府第113号令)要求设立房地产经纪机构应当具备一定数量的房地产经纪人，并在领取营业执照一个月内到房产行政管理部门依法备案，目前我区经过房产行政管理部门备案的经纪机构有40家，由于未制定相应的保障措施，导致该规定在实践中难以完全贯彻。为执行好上述要求，《苏州市市区存量房买卖网上管理实施办法》中规定了只有备案房地产经纪机构和注册房地产经纪人方可进入存量房操作系统开展经纪业务。
2.建立诚信评价体系。
《苏州市市区存量房买卖网上管理实施办法》规定入网经纪机构应当如实提供居间代理委托协议、网上挂牌登记、买卖合同的上传备案信息，严格遵守存量房买卖网上管理的各项操作规程。对违反本办法和各项操作规程的经纪机构，辖区管理机构或市房地产市场管理处应当及时责令其进行整改、整改期间内冻结其网上操作资格，并将不良行为记入该经纪机构和执业经纪人的信用档案、进行公示曝光，直至取消其入网资格。今后行政管理部门将在经纪机构和经纪人的信用档案中记录其奖惩情况，市民可以通过在线查看诚信档案了解经纪机构及经纪人的综合信息。
3.禁止发布虚假房源信息。
目前各种公共平台上发布的房源信息真假混杂，甚至产权有异议的，《苏州市市区存量房买卖网上管理实施办法》规定经纪机构应对其通过存量房交易网上管理系统发布信息的真实性和合法性负责，经纪机构必须查验房屋权利状况和自然状况，对于权属不清、授权不明的房屋，经纪机构不应接受委托，禁止利用存量房交易网上管理系统发布虚假房源信息或交易信息。
4.推行示范合同文本。
当前市民在接受经纪服务中使用的都是经纪机构提供的合同文本，这些文本样式不一，内容各异，普遍存在模糊消费者权利、加重消费者义务的条款，甚至有些经纪机构不签合同，一旦发生交易纠纷，市民往往处于不利状态。今后，我区范围内的经纪活动必须依托“苏州市区存量房买卖网上管理系统”签订由行政主管部门制定的《存量房出售居间代理委托协议》、《存量房承购居间代理委托协议》和《苏州市存量房买卖合同》，以明确当事各方的权利义务关系，保障当事人的合法权益。
网签疑惑解答
1.个人间自行交易的存量房买卖怎样办理网上签约?
答：对已取得房屋所有权证和土地使用权证进行买卖的存量房屋，按照《苏州市市区存量房买卖网上管理实施办法》规定，配偶、父子(女)、母子(女)、兄弟姐妹、(外)祖孙之间和同一房屋所有权人之间的存量房买卖，应当由辖区管理机构为买卖双方提供存量房出售或承购信息网上登记挂牌和网上签订存量房买卖合同服务。
2.个人与委托中介交易的怎么办理?
答：首先个人去中介(经我区住建局备案的经纪机构)登记房源，签订委托代理合同，然后由中介为该房源挂牌上市寻找客户，撮合交易，待达成意向之后再由中介公司为买卖双方提供网上签订存量房买卖合同的服务。
3.实行存量房网上交易后，是否所有的二手房都需要网上交易?
答：我区存量房交易网上签约，对已取得房屋所有权证和土地使用权证进行买卖的存量房屋，按照《苏州市存量房买卖合同》示范文本，通过“苏州市区存量房买卖网上管理系统”，进行网上签约。
答：业主应提供房屋所有权证和土地使用权证及身份证明(包括婚姻关系证明)等资料，如委托代理人办理交易手续的，还需提供经公证的委托证明。
5.网上签订存量房买卖合同后，需变更或撤销合同的，如何处理?
答：网上签订存量房买卖合同，经在线输入买卖双方专用密码，确认并打印合同后，合同内容不得变更。
6.完成网上交易手续后，如何办理资金监管、银行贷款、产权过户等手续?
答：完成网上交易手续后，当事人可在网上打印《苏州市存量房买卖合同》，并持相关申请材料到房产登记部门办理资金监管业务，买方先把首付款放到交易中心在银行指定的托管账户上，然后到银行或公积金中心办妥贷款的审批手续，接着双方就可以办理房产过户和抵押手续。
7.存量房交易当事人办理网上交易手续后产生争议的，怎么处理?
答:当事人可通过协商解决争议，协商不成的，应当按合同约定的争议解决方式及时处理。协商不通，经法院调解或仲裁、司法机关裁决解决。
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