[摘要] 不少销售人员会向看房者讲自己楼盘的公摊面积多么小，让购房者感觉买他们的房子很划算。但具体关于公摊面积咋算、公摊面积占比多大才合适等问题，很多人是一头雾水。本文将细说苏州住房公摊的那些事。
不少销售人员会向看房者讲自己楼盘的公摊面积多么小，让购房者感觉买他们的房子很划算。但具体关于公摊面积咋算、公摊面积占比多大才合适等问题，很多人是一头雾水。本文将细说苏州住房公摊的那些事。
苏州住房公摊咋算
看房者在售楼部看房时，销售人员通常会提到房子的公摊面积，但公摊面积究竟包含哪些面积，又如何计算，购房者通常是糊里糊涂。
公摊面积，指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。即商品房的建筑面积-套内建筑面积=公摊面积（每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积）。其中，建筑面积=套内建筑面积+公摊面积；公摊面积=公摊系数×套内建筑面积；公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积×总套数)；套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。
某楼盘工程部工作人员李先生表示，影响公摊面积的因素很多，首先，一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的；其次，公共设施只有步梯和既有步梯又有电梯是不一样的，公共设施以及走廊越多、面积越大，公摊面积就越大；再次，楼层高度越高公摊面积越大，因为楼层越高，则电梯、消防等公共设施越多，所以公摊面积就越大。
诸多因素影响公摊面积
一般来说，户型结构（几梯几户）、楼盘形态、物业类型、公共活动区域大小等因素都会影响公摊面积。据李先生介绍，在户型结构方面，一般是户型面积越大，公摊面积就越小。一梯多户可能与一梯两户需要分摊的公用面积相差无几，可是户数与套内建筑面积增加，每户需要分摊的公用面积就会减少。
至于楼盘形态方面，楼层越高、楼层结构越复杂，公摊面积就越大。一般来说高层的公摊面积大，小高层次之，多层较小。高挑的大堂，宽敞的电梯、地下车库等看上去“很美”的设计，都会占用大量的公摊面积。
因此，一些开发商会通过其他手段来标榜其公摊面积小，比如在不额外增加公摊面积的基础上，设计半封闭阳台和大飘窗。
公摊面积并非越小越好
很多购房者认为房子的公摊面积越小越好，其实这并不正确。李先生说，公摊面积往往跟小区的相关配套息息相关，如果公摊面积过小，会导致购房者的公用面积减少，这样入住后就会感觉拥挤、压抑，会带来诸多不便。
李先生介绍，一般楼盘项目在开发的时候会对小区的配套设施进行规划，给出这个小区需要的低配套设施面积比例。由于不同的项目有不同的利用方式，因此这个比例也不同。有的开发商想做档次高、配套齐的小区，就会做大的会所、休闲设施等公用建筑，电梯、步梯的设计就比较宽敞，这样的小区公摊面积就会大一些，会提升小区的整体档次和居住品质；有些开发商想做经济实用的住宅，就会把这部分面积控制在低限度，一些公用设施和公用空间都采用普通标准，这样公摊面积就小，不过会降低小区的整体品质。
李先生认为，关心公摊面积的应该是首次置业者，他们对房屋面积比较敏感，而改善型购房者则更多地关心房子住得是否舒适。
公摊面积占多大比例才合适
众所 ，公摊面积不可缺少，其中走道、大堂等是常见的公摊部分。在楼盘中，公摊面积过大，势必会降低房屋的性价比；而过小的话，则会影响居住的舒适度。在当前的房地产市场，公摊系数没有统一规定。那么，公摊面积占多大比例比较合适呢？
李先生介绍，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。一般来说，高层建筑的公摊系数在0.18～0.26，多层建筑的公摊系数在0.11～0.16。当然每个楼盘的公摊情况，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定。
开发商在销售房屋时应明确告知房屋的公摊系数，如果购房者入住后感觉房屋的实际使用面积缩水，可以找房屋测绘机构测量，并以此为凭据来维护自己的合法权益。
1.公摊面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，按水平投影面积计算。还包括套(单元)与公共建筑之间分隔墙及外墙水平投影面积一半的建筑面积。
2.根据规定，以下共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊，但应分摊仅为本幢服务的相应共有建筑面积。
（1）为多幢服务的管理用房、警卫室；
（2）独立使用的地下室、半地下室、车棚、车库等；
（3）为公共事业服务的配套用房；
3.下列共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊，也不分摊其他共有建筑面积。
（1）为多幢服务的配电间、水泵房等设备用房；
（3）幢与幢之间相连的通廊。
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