[摘要] 此次的土拍中，相城区的8宗地块招来中锐、中粮、绿地三大房企 争夺，而绿地控股更是以5.6亿、楼面价2812.5元/㎡拿下服装城苏地2015-WG-7号地块，该地块先前因各种纠纷而被搁置多年，地块的重组、再改造问题一直备受 和媒体的关注。而绿地控股董事长张玉良竟然亲临苏州指挥拿地，不禁让人捉摸：绿
【房天下房天下】要问8月21日苏州土拍火的是谁?园区？NO!狮山区？NO!NO!NO!真相只有一个：相城区！
此次的土拍中，相城区的8宗地块招来中锐、中粮、绿地三大房企 争夺，而绿地控股更是以5.6亿、楼面价2812.5元/㎡拿下服装城苏地2015-WG-7号地块，该地块先前因各种纠纷而被搁置多年，地块的重组、再改造问题一直备受 和媒体的关注。而绿地控股董事长张玉良竟然亲临苏州指挥拿地，不禁让人捉摸：绿地想在相城下什么棋?
下棋，必不可少的要先了解棋局和对手。苏地2015-WG-7号地块位于元和街道华元路北、澄和路两侧，而与该地块同位而居、同下一盘棋的棋手有万科VC小镇、中惠晨曦怡庭、西湖君庭。
苏地2015-WG-7号地块周边楼盘现状（制表：苏州房天下房天下）
周边3个楼盘均是2013年拿地，拿地楼面价远超绿地所拿7号地块，时隔2年之后所拿地块的楼面价竟然低于2年前的楼面价，可见绿地后期所开发楼盘尚有很大的利润空间。价格方面，土拍之后，除去中惠晨曦怡庭高层，万科VC小镇及西湖君庭2个楼盘的均价都超过10000元/㎡。土拍过后，动作大的莫过万科VC小镇，万科VC小镇目前处于全线封盘的状态，价格尚待调整。预计，待万科VC小镇重新解封之后，价格势必会上涨。
周边棋手都卖到10000元/㎡以上了，绿地的2015-WG-7号地块该如何定价才能下一步好棋？
一般而言，预估保底售价=成交楼面价+建造费+土地税费，而苏州某上市公司的建造费用大致包括下面么几个部分：
1、前期费用。包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。一般标准为120—400元/平方米左右。其中，规划设计费占到该项费用的70%-80%左右，而各个楼盘规划设计费，也根据楼盘定位和设计公司好坏，差距甚大。
2、基础设施费。包括接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视、排水排污、基础设施费等，一般标准为350—500元/平方米。
3、建安工程费。包括基坑围护、工程桩、土建、安装、装饰工程、样板房、非毛坯费用，以及钢材、水泥等建筑材料成本，毛坯房一般标准为2000—2500元/平方米左右。其中土建成本高，一般都在1500元/平方米左右。
4、公共建筑建安工程费。包括会所建安工程和公建建安工程成本。这块费用也可以归并到建安工程费用上面。一般为120—160元/平方米。
5、公建配套费。包括水电煤、市政配套费、白蚁防治费、新型墙体材料、高教费、物业基金、消防、人防工程费等。
6、开发间接费。这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工 经费、广告费、办公费、展览费及其他费用，即通常意义上的管理费和营销费，这块费用一般占到销售收入3.5%—4.5%来核算，一般300—400元/平方米。
按上述每个单项的高金额计算，建造费总计=前期费用+基础设施费+公告建筑工程费+公建配套费+开发间接费=3960元/㎡。
照低保本价来计算，2015-WG-7号地块保底预售价格大致=2812.5+3960+2812.5*15%=7194.38元/㎡。但考虑到从地块开发到楼盘正式面市有很长时间，这期间的房价也会发生变动，故小编预估，7号地后期的售价>7200元/㎡。
楼盘定价除了要考虑自身成本之外，整体市场价格也不容忽视。从3月份开始，中惠晨曦怡庭、万科VC小镇、西湖君庭3个楼盘的价格均处于上涨的状态。而1年之内，整个相城区的房价现在也处于上升阶段，截止7月份，相城区的整体均价已达到9645元/㎡，且仍有上涨的趋势。因此，结合市场价考虑，小编大胆预估，2015-WG-7号地块后期售价大概在9000元/平方米以上。
相城区一年内房价走势图（制表：苏州房天下房天下）
了解完价格，再来看看7号地块的产品规划。从国土资源局的规划可以看出，苏地2015-WG-7号地块未来将用于商服用地和城镇住宅用地。从容积率1-2.4来看，未来该地块可建造的住宅项目产品类型较多，可用于多层、多层加小高层，或者正常的小高层项目。
结语：长三角是绿地战略部署的重要矩阵，苏地2015-WG-7号地块是绿地集团上市后在苏州圈的 个地块。而此前，绿地已在高新区、吴江区部署好旗子。其中，新区绿地 广场销量甚好，而吴江绿地海珀宫爵上周末更是大张旗鼓的请来大明星赵雅芝站台，想不火都难。此次，拿下相城服装城地块对于绿地进一步深耕苏州起到重要作用。
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