[摘要] 回顾上半年苏州楼市，央行2015年首次降息打开房价上涨的阀门；3.30新政的重磅来袭，迎来苏州楼市的春天；央行二度降息、公积金新政出台，推动楼市持续升温；6.3苏州土拍，再一次让开发商瞄准了涨价时机。
【房天下房天下讯】进入房产商品化时代以来，房价便成为一个时刻牵动人心的经济名词，大至政府的宏观调控，小到个人的猜测期待，“涨还是降”一直是商品房时代一个永恒的问题。
回顾上半年苏州楼市，央行2015年首次降息打开房价上涨的阀门；3.30新政的重磅来袭，迎来苏州楼市的春天；央行二度降息、公积金新政出台，推动楼市持续升温；6.3苏州土拍，再一次让开发商瞄准了涨价时机。
据房天下价格调研小组统计数据显示，在调查的115个住宅项目、23个别墅项目以及15个商业项目中，共有超半数的项目在2015年上半年度，有了不同程度是价格上浮，高涨幅达10000元/㎡，对于短短的半年时间，这显然是一个较为惊人的数字。
从价格调研的产品物业类型来看，2015上半年，115个住宅项目中共77盘价格有所上涨，占总住宅项目的67%，高的万科玲珑湾天萃涨幅达10000元/㎡，不仅是园区的领头羊，更是苏州的涨价先锋。而降价的住宅项目只有20个，占住宅总量的17%，还有18个项目保持价格稳定或者是变化幅度不大。可见，楼市回暖，大部分开发商果断选择涨价，只有少量项目因尾盘、清盘以及去库存等而选择下调价格。
在本次调研的23个别墅项目里，共有12个项目出现价格上涨的情况，占到总别墅项目的52%，涨幅较高的建屋康帝庄园，每套上涨250万，梧桐庄园也有4000-5000元/㎡的涨幅。不同于普通住宅，2015上半年共有9个别墅项目价格有所下滑，占比近4成，还有2个项目没有太大价格变化。作为改善及至高端产品，别墅因其价格较高往往难以吸引大量客户群体，除了个别项目大多都没有太大幅度的价格变化。
在2015上半年，苏州15个商业项目中，7盘价格上涨、8盘价格下降，可以说是各占半壁江山。不少项目像绿宝广场步行街等都是因为市场回暖而上调价格，还有一些项目因推出新产品而涨价。
从整个价格调研结果来看，在整个市场趋向回暖的情况下，无论是住宅还是别墅抑或是商业项目，价格上涨是2015上半年的主流，大部分开发商选择涨价揽金，而只有少数开发商由于清盘、甚至是跑量等因素而选择“以价换量”。
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37纯新盘领跑2015下半年 洋房扎堆吴中刚需挑大梁
园区9成楼盘疯涨 楼市回春涨价成各区主流
在房天下调研的115个住宅项目中，从区域分布来看，园区、新区、姑苏、吴中、相城和吴江六区分别有18、22、9、34、15和17个项目，涨价总项目达77个，占总住宅项目近7成，这是一个不可小觑的数字。
而在77个涨价楼盘中，园区和吴中两区就占了42个席位，占总数的54%，而在上半年，园区和吴中也一直是苏州房地产市场的热销区域，可见它们不仅是涨价高地，更是销售旺地。
在2015上半年度，除了新区涨价楼盘不足区域的50%外，其它各区涨价楼盘都占据本区域较高比例，尤其是园区和姑苏区，分别有近9成和8成的比例。
其实进入2015年以来，每一次的涨价都避不开园区，根据调查，2015上半年度园区的住宅项目涨价情况也确实达到了惊人的地步。不说涨价楼盘高达9成，就单个楼盘的涨幅都令人瞠目结舌。据房天下统计数据显示，2015上半年园区16个涨价楼盘中，低双友新和城涨300元/㎡，高万科玲珑湾天萃涨10000元/㎡，其中涨幅高于1000元/㎡的项目共9个，包括万科玲珑东区、星公元名邸以及路劲主场琅悦等热门楼盘。
其实整个上半年，房地产市场利好不断，政府各项救市政策迎来楼市的春天，市场供需平衡状况有所好转，在这样的良好时机，涨价必然会成为开发商的选择。
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37纯新盘领跑2015下半年 洋房扎堆吴中刚需挑大梁
在2015上半年度价格优惠调研中，共20个项目在半年里出现价格下滑现象，其中吴江共有8盘降价占降价总项目数4成，也占吴江区域项目的近半数，成为上半年度苏州楼市价格下滑重灾区。
在市场明显回暖的条件下，价格大幅下滑的现象虽不常见，但也有个别例外，根据房天下调查统计，2015上半年，园区的栖霞栖庭降价幅度高，半年时间下滑1500元/㎡。
从降价原因来看，大部分项目价格下调是因为项目进入尾盘促销、清盘阶段，为顺利完成销售目标二降价处理。也有不少项目，尤其是吴江，大部分降价楼盘表示“市场原因”是降价主因。其实现在的吴江，在售新盘较多，还有不少纯新盘即将入市，因而整个区域库存量较大，所以去库存成为很多吴江项目的主要目标，而开发商也就不得不通过降价来完成去库存任务。
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37纯新盘领跑2015下半年 洋房扎堆吴中刚需挑大梁
揽客高惠32万 热销楼盘优惠任性减
适度甚至是诱人的优惠政策，常常是开发商揽客l捞钱的重要手段，在不同的市场行情，不同的阶段下，适时调整优惠幅度，对于开发商提高销售量也具有不可或缺的作用。
据统计，2015上半年度，在调研的115个住宅项目中，共有32个项目优惠增加，大多数开发商都是根据市场行情来适时增加优惠幅度，以期吸引更多的购房者，如万科玲珑湾天萃，除了以往的按时签约享有98折优惠外，618大抢节还有高32万的优惠。
当然也有一些开发商在上调价格的同时，还伴有优惠幅度的增加，像万达华府、万科金色里程、九龙仓碧堤半岛等项目。往往开发商在上调价格的时候会带来一部分客户流失，而通过增加优惠力度可以巧妙地挽回这些流失的客户。
当然，也有不少开发商对于优惠幅度进行了“减肥”，像伟业迎春丽家，1月份的时候还有1万抵5万的购房优惠，进入6月份之后已经没有任何优惠力度。
在2015上半年度，苏州6区共21盘“瘦身减肥”降低优惠幅度，其中吴中区和新区是重点“减惠”对象，两区共14盘占总数的57%。大部分项目也是跟随市场来及时调整，也有很多楼盘同样伴随着房价的上涨而减少优惠幅度。从统计数据可以看出，这些楼盘大都是比较热销，像天地源七里香都、招商依山郡、龙湖时代天街等。
由于项目本身热销受购房者青睐，即使价格上调也阻挡不了购房者的追逐，再减去优惠也不会有太大的影响，所以开发商当然可以任性减少优惠幅度。
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