[摘要] 深圳、北京等一线城市房价，在政策发力、股市套利资金进入等多重因素影响下开始出现上涨态势。小编认为下半年二三线城市楼市依然不容乐观，由于产能过剩，以去库存为主，而且小编觉得央行会在不久后再次降息，以刺激经济，至于会不会，那就坐等时间吧。
深圳、北京等一线城市房价，在政策发力、股市套利资金进入等多重因素影响下开始出现上涨态势。小编认为下半年二三线城市楼市依然不容乐观，由于产能过剩，以去库存为主，而且小编觉得央行会在不久后再次降息，以刺激经济，至于会不会，那就坐等时间吧。
据中指研究院新发布的数据，在刚刚过去的5月，不少城市楼盘成交量迅速放大，而且整体房价也微幅上扬。
中指院6月1日发布的“百城房价”数据，2015年5月，100个城市（新建）住宅平均价格为10569元/平方米，环比由跌转涨，上涨0.45%，终止三连跌。同比（与去年同期相比）下跌3.73%，跌幅收窄0.73个百分点。
而且，100个城市中，住宅价格环比2015年4月上涨的城市个数为48个，较上月增加9个。北上广深四大一线城市环比全涨，其中深圳、上海的房价涨幅居于前两位，涨幅分别为2.68%和2.32%。
多地楼市迎来“红五月”
5月份楼市的转暖也体现在各地逐渐回暖的楼盘销售上，各地楼市迎来“红五月”。据澎湃报道，5月23日当天，深圳三处楼盘开盘出现“日光盘”，1600余套房源遭7000人抢购，4即售罄，同时深圳龙华新区的房价也迈入4万元/平方米的大队中。
上海方面，今年5月，上海楼市成交均价再次突破3万元/平方米大关。澎湃援引德佑链家市场研究部总监陆骑麟观点表示，近期，不少开发商在推盘项目的报价上明显有所上涨，房价上涨的恐慌心理使得购房者出手的速度相应加快。
北京方面，亚豪机构统计称，扣除保障房及自住房后，5月份纯商品房住宅成交量创下年内新高，相比4月成交套数、面积分别增加了13.2%和18.8%。
不过，住宅价格环比下跌的城市个数仍有52个，其中，湖州、乌鲁木齐、南宁、芜湖等城市跌幅居前。
对此，澎湃采访房地产商会理事、交大房地产金融总裁俱乐部副会长李骁称，整体来看，楼市仍将是区域分化的格局，不同城市区别看待。一线城市复苏强劲，目前已经企稳；一部分供需平衡的二线城市将有所好转；三四线城市的情况有待进一步观察。
“5·28”股市跳水后资金进楼市？
多位业内人士分析称，多地现“红五月”行情，除“330新政”、降息降准等诸多宽松性政策托市效应逐步释放外，股市溢出资金也在一定程度上成为拉动一线城市楼市交易量的推手，投资性需求入市现象有所增多。而随着成交量回升，后市房价上扬概率进一步增大。
亚豪机构市场总监郭毅就分析称，在房地产调控政策的短期托市效应后，股市溢出资金将成为下一阶段拉动楼市交易量的推手。“股市宽幅震荡背后必然引发前期获利资金的出逃，与股指的高风险相比，楼市的稳健将成为投机之后固化资产、保值增值的。”
不过专家仍然表示，诸多政策利好是楼市“红五月”的主因。这些政策包括“330新政”、降息降准等。
3月30日，中央发布新政，二套房首付降至四成，公积金贷款低首付款比例降至20%，营业税免征年限由五年改为二年。同时今年内，央行分贝两次降息降准。在经过这一系列信贷政策调整后，目前五年以上商业贷款执行基准利率和公积金利率已处于历史低位。据中原地产数据显示，从近20次房贷利率变化看，这两项数值甚至低于2009年历史宽松时期执行的5.94%和3.87%。
楼市下半年怎么走？
在多轮“救市”政策刺激之下，市场信心将进一步提升，北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市，楼市成交量已经呈现出“红五月”的行情。
那么，六月份行情是否会继续延续“红五月”复苏好转的行情？下半年楼市将呈现出哪些趋势？
部分城市房价快速上涨
笔者（腾讯财经智库特约作者）认为，在多轮“救市”政策刺激之下，当前楼市销售面积及金额降幅收窄，已经呈现出基本面复苏好转的态势，市场信心将进一步提升。尤其是在“330新政”等政策之后，对于已经呈现出基本面复苏好转态势的城市来讲，比如北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市，楼市成交量已经呈现出“红五月”的行情。
从“红五月”房价表现来看，在多轮“救市”政策刺激之下，各个城市加速去库存，部分城市尤其是一线城市、部分基本面良好的二线城市去库存压力减轻。此时，从房价表现来看就是跌幅开始收窄，部分城市房价开始领涨，比如深圳、北京等一线城市，在政策发力、股市套利资金进入等多重因素影响下，这些城市的房价开始出现上涨态势。
此外，此前一直处于下跌的杭州、温州房价开始出现小幅上涨的态势，证明这些城市的市场经过前期降价去库存的调整，市场基本面开始趋于合理，重点城市的楼市基本面开始复苏和回暖。
但是，大中城市的楼市分化依旧明显，尽管有上述部分城市房价开始上涨，楼市基本面也开始出现复苏好转态势，但是，大多数城市房价仍然没有明显上涨现象，或者仍然处于同比或环比小幅下跌状态，说明大多数城市仍然处于去库存阶段，仍然没有明显复苏和好转。
房企六月半年报冲业绩
那么，六月份行情是否会继续延续“红五月”复苏好转的行情？
从品牌房企的推盘周期来看，同策咨询研究部数据监测显示，企业预算及销售计划安排基本遵守2季度和4季度集中推盘的原则，届时，由于品牌房企集中销售的拉动，2季度和4季度整个市场交易量也往往表现突出。
当前，2015年5月份已经结束，二季度还剩余6月份一个月的时间，对于房企尤其是上市房企来讲，势必要抓住二季度后一个月的集中推盘销售的时机，以尽快完成企业预算及半年度销售业绩。
从“救市”政策发力的效果来看，“救市”政策促使上述短期市场基本面良好的城市继续好转，而对于供地量偏大与库存量偏大（库存去化周期在15个月以上的城市）的二线城市、大部分三四线城市而言，由于降准降息、“330新政”等政策叠加的推动作用，这些城市也将加速去库存，这些城市的库存去化周期将进一步缩短，但城市之间房价的走势“分化”特征也会比较明显。
笔者（腾讯财经智库特约作者）认为，对于6月份来讲，由于“救市”政策发力及房企推盘周期等因素，楼市去化速度将提升，市场去化周期将进一步缩短，6月份楼市成交量短期反弹是板上钉钉的事情。
在成交量反弹之后，楼市价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于上述城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市）来讲，未来下半年预期会涨价或买涨不买跌的现象或提前来临。
下半年去库存压力进一步减轻
从上面分析可知，二季度楼市出现复苏反弹的行情几乎已经无悬念，那么，下半年的楼市行情是否会继续延续二季度复苏好转的态势？
笔者（腾讯财经智库特约作者）认为，从今年下半年预期来看，上述一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市）来讲，市场将没有去库存压力，下半年预期会涨价或会出现买涨不买跌的现象，“日光盘”的现象也将再现。
当前库存去化周期在15-20个月之间的城市预计库存去化周期将回落至15个月以下，去库存的压力将进一步减轻，短期市场基本面将回归合理，比如重庆、杭州、武汉、福州等二线城市，蚌埠、惠州等少数三四线城市，这些城市的房价将趋于合理，甚至部分城市房价也将进行温和上涨。
其他城市尤其是库存去化周期在20个月以上的城市则仍然面临去库存的压力，比如西安、青岛、天津、沈阳等二线城市，舟山、保定、东营、临沂、运城、莆田、南平、江阴、徐州等大部分三四线城市，这些城市房价则难以有上涨压力，甚至部分城市仍然要坚持“以价换量”去库存。
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