[摘要] 6月3日，苏州即将迎来2015年首场大型土拍，其中狮山“准地王”、新双湖（尹山湖、独墅湖）区域地块已被不少房企盯上，吴中越溪、相城大道的优质地块也备受青睐。土拍前，让我们再来回顾一下本次出让的热门地块。
【房天下房天下讯】 6月3日，苏州即将迎来2015年首场大型土拍，其中狮山“准地王”、新双湖（尹山湖、独墅湖）区域地块已被不少房企盯上，吴中越溪、相城大道的优质地块也备受青睐。
土拍前，让我们再来回顾一下本次出让的热门地块。
新区待拍地实探:狮山CBD7978起 金地招商或陷激战
高新区在去年大手笔推地之后，开始限量供应，此次仅有5宗地块推出。不过数量虽少，却不乏质量上乘地块。2015年5月14日上午，房天下房天下小编驱车前往高新区，实探此次挂牌的4宗住宅以及商住混合地块。
此次新区土拍挂牌信息一览
7978元/㎡起拍 苏地2015-G22号垂涎者众多
在新区几宗地块中，苏地2015-G-22号地块关注度高，甚至有不少业内人士将其称为”准地王”。地块尚未正式挂牌，业内便有消息称，金地等多家开发商都对该地块有意向。5月14日小编在苏地2015-G-22号地块附近偶遇上海AUX地产的工作人员，连他们都来了！
苏地2015-G-22号地块现状
苏地2015-G-22号地块位于塔园路与竹园路交汇处东南角，前身是迪睿合电子材料有限公司。小编探地时，公司logo已经摘下，工厂除了大门口还有门卫看守不见其他工作人员，似乎已经停工很久。据门卫称，这里很快就要拆迁了。
从地块所处的位置来看，区位优势是非常明显的。地块距离高新区繁华的狮山路仅2个街区，美罗、泉屋等大型商业配套近在咫尺；同时，周边苏州新区中学（初中部）、高新区实验小学、明基医院等教育、医疗配套健全。已经开通的轨交1号线玉山路站距离地块约1.3公里，在建的轨交3号线距离地块约1公里，出行也非常便捷。
狮山板块在售待售项目拿地、销售信息一览
苏地2015-G22号地块容积率＞1.0且≤2.3，未来打造高层项目的可能性很大，与邻近的佳兆业、招商项目类似。地块起拍价7978元/㎡，业内人士预测其终成交楼面价不会低于狮山御园的11146元/㎡。
不过，从另一个方面来说，狮山虽然繁华，但目前已经有7个项目在售、4个项目即将面市，不乏央企、港企、外企以及招商、龙湖、融创这样的大佬，未来竞争还将进一步加剧。目前在售的7个项目均价基本都在18000元/㎡以上，上行空间有限。同时，地块占地面积仅3万方，对于一些胃口比较大的开发商来说，难以展开拳脚。
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中环轨交加身 苏地2015-G-21号地或成刚需跑量王
相比22号地的风光无限，苏地2015-G-21号显得有点落寞。很多开发商都是看完22号地，”顺便”再去看看21号地。不过小编在21号地的围墙外也邂逅了前来探地的开发商，对方虽然未亮明身份，从口音可以确定的是肯定是苏州或者上海的！
小编偶遇探地的开发商
苏地2015-G-21号地位于何山路与金枫路交汇处的东北角，前身为金庄纸箱厂，目前已经拆除。地块南侧还留有一个金庄公寓，沿街商铺商家品牌较低端，不过人气还不错。西侧隔绿化带即是即将全线通车的中环西线金凤路段；地块门口即是有轨电车1号线金庄站，距离在建的轨交3号线约1.2公里，立体交通已经铺垫好。商业配套方面，距离绿宝广场大约有2公里左右的距离，相对偏远。
21号地现状
苏地2015-G-21号地外的金庄公寓和商业街
苏地2015-G-21号地交通条件还是很便利的
门口即是有轨电车1号线金庄村站
小编沿何山路一路驱车过来，发现地块虽然距离新区公园不远，但周边居住小区比较少，工厂尤其是电子厂比较多，松下、明基等大型电子厂距离地块都在1公里内，居住氛围不浓。或许正因为如此，地块起拍楼面价并没有超过5000元/㎡。
但凡事均有利弊，羞答答的玫瑰或许会静悄悄开放。周边工厂众多也就意味着此间孕育着很多的买房人。结合地块＞1.0且≤2.3的容积率，如果终溢价率在15%以内，终以刚需产品面市，或许将很巧妙地弥补该地带刚需房源少的空缺，从而实现快销盈利。
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中央生态城再献地 龙池山庄或棋逢对手
2014年以前的中央生态城一直不温不火，随着招商依山郡、金科天籁城的畅销，这里也成为开发商也购房者关注的亮点地段。
此次土拍中，中央生态城再贡献了2宗地块，均位于白马涧附近。笔者实地探访得知，2宗地块就在龙池山庄的北面和西南方向。太湖大道高架、中环路距离这里均在5左右，有轨电车1号线白马涧生态公园站距离24号地块约1公里。
苏地2015-G-23号地现状，图中香槟色外立面建筑即为招商依山郡
苏地2015-G-23号地对面的公交站台，站台后面就是龙池山庄
苏地2015-G-23号地位于马涧路绿化地北、马涧河绿化地西，与招商依山郡一河之隔，对角相望。地块目前为空旷平地，南边为龙池山庄，北面是新鹿花园，东面为白马涧花园。由于小区户数较多，区域内有白马涧小学、康佳马涧幼儿园、社区卫生站、银行以及小型商业街等配套，可满足日常生活需求。据知情人士称，地块西北方向将建设一批拆迁安置房，安置户多为去年阳山周边的拆迁者。
从地理位置上看，苏地2015-G-23号地介于招商依山郡和龙池山庄之间，地块容积率＞1.0且≤1.6，有望打造为别墅和小高层混合项目，产品线也或将介于招商依山郡、金科天籁城这样的高层项目和龙池山庄这样的别墅项目之间。招商依山郡销售已经接近尾声，预计年内清盘。金科天籁城目前在售2期，22号楼即将加推，主力户型为83平米两房。龙池山庄目前还有80余套独院别墅在售，总价800-1600元/套。
龙池山庄别墅
苏地2015-G-24号地南地块现状
苏地2015-G-24号地分南北两块，分别位于龙池山庄的西侧和南侧，为去年年末流拍的苏地2014-G-71号地块，北地块为批发零售商业用地，南地块为住宅用地，地块地西倚鹿山，南临白马涧龙池风景区，环境较好，结合总容积率＞1.0且≤1.01，后期打造成别墅的可能性非常高。不过这里距离闹市区距离较远，人气有所欠缺，不论是住宅还是商业地块开发都有一定难度。
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尹山湖地块或受中海、保利等十余家房企哄抢
在本次出让的地块中，吴中区以14宗地块成了的主力军。除去加油站、4s店、住宿餐饮外，吴中包括住宅、商业地块在内的9宗地块分布在尹山湖、越溪、木渎、临湖镇区域，其中尹山湖、越溪区域地块收到反馈较多，已引起多家房企关注，预计将有抢眼表现。
尹山湖作为目前吴中置业的热门区域，有着山湖一号、保利悦玺、阳光天地等多家楼盘，成交始终保持全市前茅。
4、5号地块示意图（图片来源：房天下房天下）
据悉，挂牌当天就有小道消息传出，有央企势在必得，此前已进驻尹山湖的中海、保利、旭辉等大鳄欲再度拿地，也有蓝光等"外来者"想要分一杯羹。另有消息称，截止目前，短短2天时间，尹山湖地块就已吸引了十来家房企报名参拍。
距离地块近的，就是与之相连的万业湖墅金典和华亭梦立方项目。尽管万业湖墅金典已经由11000元/㎡降至8500-9000元/㎡，但随着尹山湖关注度的不断上升，万业湖墅金典上周成交已经高达32套，借助此次出让地块，万业或许已经有了涨价的心。
而一旁的华亭梦立方作为该区域内的珍贵商业项目，目前价格也并不算贵，均价在8700元/㎡，4月底刚刚加推了新房源，2万方的社区商业正在招商中，预计在2016年下半年即将开业，对周边将又是一大利好。
2015-G-5号地块现状（图片来源：房天下房天下）
同时据实地探访，2宗地块位于东方大道、通达路交界处附近，交通便利；同时距离独墅湖不到1公里，环境适宜；西北方向有独墅湖实验小学，已于去年9月正式开学；规划中的地铁3号线将在群星二路设站，距离地块约1.2公里。
据悉，5号地块前身隶属双银国际金融城，因种种原因被政府收回，重新挂牌出让。4号地位于5号地西侧，西傍华亭梦立方。2宗地块未拍先热，到底花落谁家，且拭目以待。
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越溪“销冠”旁出让黄金地 与永旺一路之隔
越溪板块作为吴中区的核心板块，近年来已经受到吴中地产、新城、招商等大牌房企开发，支撑起了吴中楼市的一片天。随着中环快速路通车提上日程、轨交4号线也离运行不远，越溪板块或将再次崛起，与尹山湖一较高下。
此次越溪板块挂牌的6号地块位于翠湖湾南侧，向东1km便是去年住宅销冠招商小石城。所以地块的地理位置优势毋庸置疑，说不定还能沾沾销冠的运气。
6号地块示意图（图片来源：房天下房天下）
参考地块1.0-1.6的容积率，应该是别墅或者多层洋房。从周边楼盘来看，近的便是翠湖湾、新城石湖公馆和石湖天玺。除了吴中“壕”聚集地——石湖天玺售价在18000元/㎡之外，一路之隔的翠湖湾高层售价高达12000元/㎡，新城石湖公馆的非毛坯洋房也在11000元/㎡以上，可见越溪板块在吴中有着相当的认可度，地块未来房价在万元之上也基本板上钉钉。
从地块地理位置和配套来看，西侧紧邻明溪路，走2条街便到南苏州生活广场（SM广场），周边生活、学习氛围都比较浓厚，北侧石湖华城、石湖之韵都是比较经典的小区，学校则有越溪中学、越溪中心小学以及蓝缨学校环绕，石湖、越来溪公园更为居住环境提供了一份强有力保障。
6号地块现状（图片来源：房天下房天下）
随着吴中永旺梦乐城的开业、万达的建设，出现了“北万达、南永旺”的说法，从地图上看，该地块是受益者之一。
吴中永旺的火爆相信大家已有所耳闻，从地块沿友新路向南2km，便是吴中永旺梦乐城所在。而出门上友新高架向北4km，又是万达所在，均不会超过10。交通方面，除了友新高架外，绕城高速、轨交3、4号线、中环远期工程形成了立体交通网。
由此看来，越溪板块尽管相比尹山湖暂处弱势，但就地块的综合竞争力而言，并不在4、5号地块之下。
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木渎国际影视城再添“低密度邻居”
除了永旺开业外，去年吴中的另一件大事便是木渎国际影视城的开业。而就在本次挂牌的地块中，就有木渎国际影视城北部的14、15号两宗住宅地块。
以一个字概括这两宗地块便是“大”，均超过10万方，其中15号地块面积超过16万方，是不折不扣的“巨无霸”。
14、15号地块示意图（图片来源：房天下房天下）
就地块本身1.0左右的容积率来看，必定是别墅无疑了，这也比较符合该区域的情况。
与地块北部相接的便是吴中区成交十分火爆的世茂御珑墅。尽管由“豪宅教父”世茂打造，但亲民是世茂御珑墅的大特点，算上独栋均价也只不过在14500元/㎡，不远处的金山别墅也走着类似的路线。这不由得让人猜测，这两宗地块或也将走上亲民别墅的道路，成为世茂御珑墅和金山别墅的强势竞争对手。
14、15号地块现状（图片来源：房天下房天下）
配套方面，除了之前提到的木渎国际影视城外，1号线终点站木渎站距离两宗地块仅1km，西倚天平山、白马涧风景区，东边3km处便是狮山CBD。
总之，木渎地块也许热度没有尹山湖或者越溪的地块高，但毕竟紧靠国际影视城以及成熟的轨交1号线，且已有周边楼盘成功开发案例，找准定位还是有相当大的潜力。
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相城中心地块招惹无锡大佬 7万平商住综合体入驻黄埭
2015年5月4日，苏州土地市场终于在一连串的新政之后迎来批地块的出让，共25宗土地待嫁，其中，相城区亦拿出3宗地块来“招贤纳士”（一宗为加油站用地），以此为2015年的相城区发展注入更多新鲜力量。
其中，苏地2015-G-18号地块位于相城经济开发区华元路北、澄星街东，从高铁快速路往华元路方向行驶，即刻就到。
苏地2015-G-18号地块位置（图片来源：房天下房天下）
在本次出让地块中，除狮山两宗有望成为新地王的地块，苏地2015-G-18号地块起拍单价6300元/㎡贵，地块面积48557㎡，从其容积率1.0-2.0来看，未来或将建成小高层住区。
另一方面，该地块起拍楼面单价为3150元/㎡，对比其北部的星湖花海（价格动态户型图论坛）目前均价7800元/㎡，红鼎湾花园（价格动态户型图论坛）则为7500元/㎡，而更靠近轨交2号线的万宇名都花园（价格动态户型图论坛）目前价格则达到了9800元/㎡，中惠晨曦怡庭（价格动态户型图论坛）为10500元/㎡。
万宇名都花园（图片来源：房天下房天下）
该地块西侧紧靠澄星街，南侧为华元路主干道，正对成熟住宅小区天亚水景苑，东侧，北侧都是厂子。沿着华元路往西，便到了名副其实的相城区中心，相城区人民政府，相城区人民法院等悉数矗立。
大润发商业区（图片来源：房天下房天下）
周边配套（图片来源：房天下房天下）
生活配套充裕，从地块往西，步行几可至相城大润发、中翔小商品市场等环绕而成的大型商业区，此外，在华元路上还有环球奥食卡、乐天玛特、徐图港自购海鲜城等多种休闲生活设施。
就在探访的当天，据房天下采访周边居民了解，目前已陆续有大牌房企派来“侦查团”进行地块勘察，其中有自称来自无锡的房企大佬，地块火热程度可见一斑。
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7万平商住综合体入驻黄埭 10余家房企盘踞
苏地2015-G-19号地块平整（图片来源：房天下房天下）
相城春秋路接于太阳路与苏埭路末尾交接处，此处中环快速路已为全线通车做好充足的准备。不一会儿，就来到方桥路上，道路西侧为目前在建的黄埭中翔生活广场，道路东面即是此次即将出让的位于方桥路东、春华路南的苏地2015-G-19号地块，该地块为一宗商服与住宅综合用地，面积达78403㎡，未来或将成为区域内又一标杆建筑区。
地块位置（图片来源：房天下房天下）
地块北面的黄埭·中翔生活广场（图片来源：房天下房天下）
地块处可见冠城大通蓝湾（价格动态户型图论坛）（图片来源：房天下）
目前该区域内房企众多，地块东北方向是冠城大通蓝湾以及冠城水岸风景项目处，以及2014年苏州普顺以总价2.55亿元，楼面价2963元/㎡ ，溢价率48.08%斩获的苏地2014-G-68号地块。据了解，冠城大通在黄埭开发的第二个项目“冠城蓝湾”，创造了当时每亩拍卖350万元的“地王”价。
再北面市珀丽春申湖度假酒店，现场来看，作为春申湖风景区内的配套酒店，人气尚佳。酒店南面则是融创中国在苏州开发的个高端别墅项目——81栋长岛。
不远处，佳兆业君汇上品（价格动态户型图论坛）也在蓄势而发，预计2015年上半年推盘，78-130㎡房源待售。
据统计，如今，黄埭镇以春申湖为核心，汇聚了10余家房地产商，55平方公里的土地上开发了15个住宅和商业楼盘，“银黄埭”涌现了房地产业发展的“春申湖现象”。
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