[摘要] 在开发商的营销卖点中，往往把学区无形放大，甚至对购房者承诺莫须有的学区，旨在说动购房者及早下单签约，而等到真相大白时，双方又将陷入无尽的维权纠纷中。
说好的学区一夜“消失”了
在开发商的营销卖点中，往往把学区无形放大，甚至对购房者承诺莫须有的学区，旨在说动购房者及早下单签约，而等到真相大白时，双方又将陷入无尽的维权纠纷中。
市民沈女士曾在吴中区越溪板块某一楼盘购买一处房产，购房之时，开发商信誓旦旦承诺沈女士的小孩可就读项目周边某一学校，可后来沈女士却发现，开发商承诺的学区根本无法兑现。“几十万元买了这里的房子，主要是为了解决孩子读书问题。这下可好了，房子倒是拿了，学区却‘不见’了。”谈起那次购房经历，沈女士心里依旧不能释怀，“这可不像菜场买菜这么简单，买到坏的多丢了认倒霉，可房子哪那么容易卖，关键还耽误了小孩子的上学大事。”
当下，即使父母买得起，却也有因为名额、户籍等问题无法享受学位资源，而楼盘销售人员在售楼时也不会主推学位概念，但会“暗示”亟需学位的家长，并告知其楼盘周围有很多知名的学校。“家长太渴望得到学位了，以至于其要支出昂贵的成本，也要买概念中的学位。”一位业内人士说，“学位是刚性需求，开发商会以学位来宣传售楼，如果学位不容易实现，可能会产生纠纷，但也不至于是合同诈骗，这是因为开发商不会将学位的承诺写在合同上，更不会承诺没有学位就退房。”
据悉，楼盘送学位有两种情况，一种是教育局以一定的条件将相关公办学校学位给楼盘，使购房业主有学位权；另一种是有些大开发商自己开办或合作开办私立学校，解决业主的需求。不过某些私立学位，因教育资源较为紧张，也未必能满足所有业主的需求。
买了公寓才发现不能入户
如果你是单身的集体户，而且首次置业，想买了商业公寓后把户口迁到公寓解决学位问题，那么这是行不通的。因为商业公寓不能入户，业主的子女不能拥有楼盘所在地的户口，也就失去了入读地段小学的资格。
市民刘先生大学毕业后来到苏州工作，户口和档案一直寄放在盐城人才市场。去年，刘先生打算与女友结婚，并将其户口迁出人才市场，希望通过购房入户将其户口迁到苏州，一并解决将来孩子的上学问题。
因为资金有限，刘先生在吴中区看中了一套近90平米的精装公寓，“一来可以省去装修的麻烦，又能很快入住；二来开发商还有购房优惠，总价跟我的心里价位差不多，开发商又说是，很符合我的心意。”可后来刘先生发现，事实并非完全像开发商所说的一样，该楼盘所推的住宅项目确实是，
而他所购买的精装公寓属于商业公
寓，商业公寓按规定不能入户。
刘先生坦言，由于缺乏经验，次看房的时候，销售人员对他说该楼盘是优质，黄先生并没有细问具体的入户事宜，他只单纯地以为买了房就解决入户和学位问题。
业内人士提醒，一些名校附近有不少的商业性质的公寓在售，由于商业公寓单位不能拥有学位，因此售价要较同地段的住宅楼盘低。因为购买商用公寓是不能入户的，这些备受市场青睐的城市中心物业的潜力将大打折扣。
如何判断商业公寓可从以下几方面考虑：首先，用途不同，商业性质的公寓可作为办公场所注册，但不能迁入户口，住宅性质的公寓可以入户，但不能注册办公场所；其次，使用年限不同，商业期限是40年，住宅期限则是70年。
那些事
一个楼盘是否有好的学区，会对楼盘定价以及销售产生非常大的影响。一般来说，教育部门会根据每年的生源状况，对学区范围进行调整。大多数情况下，楼盘尚未开盘时还未调整学区，但是在销售时，开发商往往会根据上一年的学区范围，想当然地认为自己的楼盘是在这个学区，并在宣传过程中向购房
者作出各种各样的承诺或者诱导。
交付之后，一旦楼盘被调整至其他学
区，纠纷也就不可避免。
也有不少的楼盘，一般地段比较偏远，为了增强产品竞争力，会引进一些名校集团。由于是分校，教育质量或多或少会被稀释，购房者理应对这一点有足够理性的认识，切不可期望值过高。此外，也有少数所谓名校，其实只是品牌输出，本部并不会派出骨干教师团队，这一类情况容易发生纠纷。
面对的诱惑，购房者切不可听销售人员一面之词，一定要向学校、教育主管部门多方打听，得到了铁板钉钉的消息之后，再作出理性的决定。
【开发商的“购房可上名校”承诺如何保证】
购房前，如果学校已经建成，应先到学校详细咨询一下，要了解清楚是否与开发商所承诺的一致。如果学校还未建成，可让开发商出示与学校的招生协议，并将可以在这些名校分校入学作为购房合同条款写入合同。
【买二手房后也有可能无法就读】
如果确实是，主要的有两个风险：一是户口迁入问题，如果原房主户口不迁出，孩子就无法入学。因此在购房合同中要增加卖房人的户口应在付清房款前迁出的约定。
另一风险是原房主户口虽迁出，但由于违反学校规定，孩子也无法就读。购房前先了解原房主户口内是否还有在读的学生，因为一般名校都有每个户口只能允许
一名孩子就读的规定。
可以到具体学校的综合办公室输入房屋地址查询，确保该房名下没有学生正在该学校上学，只有前任房主的子女已经毕业，方可接纳新房主的孩子。
另外，有些学校还有户主与学生之间的关系限制和入学前多久取得户籍的限制等，购房人对学校的这些规定应该了解清楚，以免房子买了却仍然不能让孩子就读。所以，在签订二手房协议时，要将这些因素都考虑进去，并在合同中体现出来，明确责任。
【学区调整变成“非”】
受学校招生政策影响很大。例如，某小区可能在某一阶段属于某名校学区，但过了这个阶段也许就不再是。现在很多学区划分非常复杂，即使在学校周边的房子也有可能不属于该学区，一定要打听清楚。同时，由于政策和城市发展因素，一些学校施教区域会不断调整，原来的学区就可能变为非学区。买二手房遇到这样的事情，高价买了却上不了名校，损失就大了。遇到这样的“雷区”，只能在购房合同中事先约定由卖房人给予一定补偿，因为除此之外似乎并没什么好办法了。
【买苏州须注意什么】中介人士介绍说，与学区附近的房是两个概念，有时候，打开窗户就可以看到学校的房子并不一定就是。目前教育部门对于学校施教区范围的划分是很具体的，具体到门牌号码，因此，购买时，一是可以向屋主、邻居打听清楚所购买的房是不是，二是可以直接向学校求证，这种方法稳妥，免得买下了房才发现原来不是。
对于户口在苏州的购房者来说，户口迁移不受所购二手房面积大小的限制，因此，可以选择面积小一点的，只要能够供一家三口居住就可以了。而对于户口在外地的购房者来说，所购买的面积一定要满75平方米，取得房屋所有权证3年以上，才能把一家三口的户口都迁入苏州。
由于原户主的户口不迁走，新户主的户口就不能迁入，因此，在购买时，一定要与原户主在合同中约定其迁户口的期限，并约定具体的违约责任，光有口头约定不足为凭。
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