[摘要] 下文从豪宅市场交易情况、分布特点、热销项目特征等方面，介绍了近两年来上海豪宅市场的发展情况。 。
地段优越、总价800-2000万三到四房热销
引言：
4月18日大宁金茂府隆重开盘，从昔日地王到如今千万级豪宅，该项目从去年1月底拿地之初到今年1月实景示范区开放，到3月份认筹，再到4月的份的隆重开盘，一路走来始终受到市场的强烈关注。据悉，大宁金茂府当日热销21亿元，虽然市场对销量仍有不少质疑，但无论如何，该盘能引起市场如此强烈的反响也有其过人之处，不管是真实销售，还是营销造势，金茂府能选择此时入市并吸引市场的眼球，从侧面也能反映出上海豪宅市场的需求旺盛程度。下文从豪宅市场交易情况、分布特点、热销项目特征等方面，介绍了近两年来上海豪宅市场的发展情况。
上海一手豪宅市场走势：豪宅需求旺盛延续去年四季度火热行情
据德佑链家研究部数据显示，自2013年至今，上海单价7万元/平方米的一手豪宅月均成交量为60套以上，其中2013年月均54套，2014年月均74套，今年一季度月均91套，由此看出，上海一手豪宅市场每年以月均近20套的速度呈现出豪宅市场稳步增长的趋势。
2014年受930政策的刺激，以及在在随后11月份央行降息及公积金贷款利率下调的双重货币政策组合拳下，去年四季度一手住宅成交量大幅反弹，豪宅市场表现也是异军突起，呈现供需两旺的局面。
四季度以来，豪宅入市步伐强劲，在星河湾荟苑、静安豪景苑及西郊紫薇花园大量推盘的带动下，去年10月和12月供应量先后纷纷创下2013年9月以来的新高。到今年4月，大宁金茂府华丽入市，豪宅市场供应量再度迎来小高峰。
成交方面，近两年来豪宅市场呈现稳定上扬的态势，并且自去年9月以来，一手豪宅月均成交量达到100套以上，特别是去年12月成交异常火爆，以179套的好成绩创下有史以来高成交量。今年以来，成交量继续延续去年9月以来的良好态势，即便是在2月春节淡季也丝毫不逊色。价格走势方面，去年9月以来表现则相对平稳，始终在9万元/平方米上下徘徊。
上海一手豪宅月度供求价走势图(201301-201504)
注： (1)豪宅数据均为单价7万元以上数据(下同)
(2)2015年4月数据截止至4月20号(下同)
上海的豪宅主要分布在市中心核心区域，地段好，配套成熟，商圈发达是这些豪宅聚集区的必备条件，这些因素同样决定着产品的定价标准。在上海的有限资源上，地段优势成为豪宅的大特征之一，其地段的稀缺性以及某些资源(如历史风貌、民族文化等)的不可再生性，也势必会造成豪宅产品的稀缺性，从而也体现了豪宅的价值地位。然而，在市中心资源稀缺的制约以及中高阶层对豪宅产品的需求影响下，豪宅市场正逐步地向外扩围，更多地以交通便利、生态环境佳、配套完善、独具文化特色等作为选址标准。
从环线分布来看，近两年来一手豪宅主要分布在内环内核心区域，占比高达65%，其次是内中环，占比达到25%。从近两年的分布趋势上看，豪宅市场由内向外扩围的趋势较为明显，内环内占比由2013年的74%降到今年的62%，降幅达12个百分点；而内中环的占比则由13%扩张到32%，增幅高达19个百分点。
上海一手豪宅成交占比环线分布图(201301-201504)
从区域分布来看，近两年来豪宅市场成交区域主要集中在徐汇、黄浦、浦东及静安等中心区域，占比均达到10%以上。从今年成交情况来看，黄浦区表现优异，在黄浦华庭、黄浦湾公寓及华润外滩九里苑项目的集中成交带动下，黄浦区一跃成为今年豪宅成交量多的区域，占比高达26%。
上海一手豪宅近两年来区域分布情况(201301-201504)
从板块分布来看，2013年至今板块内一手豪宅成交套数超过100套的共有6个板块，分别是黄浦滨江板块、龙华板块、江宁路板块、陆家嘴滨江板块、衡山路板块及老西门板块，且前三个板块成交量均已超过200套。今年以来，成交量排名前五的板块分布是龙华板块、老西门板块、黄浦滨江板块、江宁路板块及洋泾板块，截至20日为止，成交套数均已突破20套，其中龙华板块成交额已超13亿元，板块成交均价为84374元/平方米。
上海一手热销豪宅：地段好性价比高 总价800-2000万三到四房热销
黄浦华庭(华府天地睿园/海润都市花园)：黄浦区域内的高性价比刚需豪宅
产品特色：该项目位于黄浦区老西门板块的核心位置,是上置集团于2006年在新天地打造的高端豪宅—华府天地之后的又一华府系列的经典作品。项目东面是后世博城市实践区，东南面是南外滩金融聚集带，地理位置优越。交通方面，邻近两条地铁线路，周边3公里之内都可到达上海市区各大商业圈，出行十分方便。同时学校教育资源丰富，周边配套醇熟。
新动态：该项目于2005年8月开盘，近一次推盘是在2014年12月。今年共成交36套公寓，主要以124、147平方米非毛坯三房为主，单套房源成交总额在877-1090万元之间，目前该项目可售套数为47套。德佑链家今年已转定20套，其中已签约11套，占总成交量的31%。据悉德佑链家代理部项目负责人介绍，该盘刚接过来的头一周，其中一天成交量达到6套，对于单套标的1000万以上的项目，有这样的成绩实属不易。该盘近期末认筹158平南北通一梯一户三房两厅两卫，146平南北通一梯一户三房两厅两卫，5月份开盘，5月中旬出样板房。
热销原因：(1)黄浦区域内的刚需盘。黄浦区高端楼盘多以大面积为主，总价高达2000-3000万，而黄浦华庭主打122-147平方米的小三房，单套总价只需1000多万，这在黄浦区域内实属罕见，因此该盘在黄浦区域内可算是刚需盘，比较容易跑量。
(2)高性价比的品质盘。该项目是上置集团打造，是华府系列的又一经典作品，作为高端豪宅的打造者，该项目有着较高的带装修约，加上总价在区域内并不算高，因此得到了大批自住型客户的认可。
保利西岸名轩：徐汇滨江板块中心位置的高得房率高绿化率低密度豪宅
产品特色：位于徐汇区宛平南路龙华中路，隶属徐汇滨江板块，占据徐汇滨江的核心区位。以236-313平方米非毛坯平层豪宅为主。项目周边有南洋模范中学、零陵中学、宛平中学、东二小学等教育资源，并邻近港汇、飞洲国际等大型商圈，周边有4条地铁线路，无论出行、购物等都异常方便。
新动态：该项目于2014年2月开盘，近一次推盘是在2014年7月。今年共成交35套公寓，以202-312平方米三室二厅为主，单套成交总额在1371-3092万元之间，目前该项目可售套数为125套。德佑链家目前已转定35套，其中已签约17套，市场占比高达50%。
热销原因：(1)地块优势明显。该项目隶属徐汇滨江板块，政府在此规划打造西岸文化走廊，以东方梦工厂为龙头，聚集一系列美术馆、博物馆、演艺空间等，教育环境好，文化气息浓厚，很多客户就是认定了板块的后续空间。
(2)高得房率高绿化率低密度的宜居板块。该项目的得房率在80%以上，比市场普遍标准高出5-10%；绿化率为41.6%，如此高的绿化率在市中心尚没有其它豪宅可以与之抗衡；再加上项目容积率不高，在市中心来说也算是低密度楼盘。
(3)房型设计独特，配套设施完善。该项目共有12栋楼，共计294户，主要有三种房型(199平方米两房、236平方米三房和312平方米四房)，户型较为集中和统一，属于千万级豪宅，相对来说客户品质也较高。在房型设计上特色较为明显，每户都是套房设计，每个房间都有独立的卫生间，在该板块内较为稀缺，再加上保利自己的商业配套建设，吸引了大批改善型客户。
静安豪景苑：紧邻静安寺高性价比教育地产豪宅
产品特色：位于静安区西康路武定路，属于江宁路板块，是吉宝置业在静安区倾力打造的高档全装修国际花园社区。项目紧邻南京西路、静安寺商圈，周边高档商场林立，对口静安区中心小学，周边有3条地铁线路，小区内部配套也十分完善。
新动态：该项目于2004年1月开盘，近一次推盘是在2014年10月。今年共成交28套公寓，主要以113-178平方米两到四房为主，单套成交总额在803-1316万元之间，目前该项目可售套数为30套。截至3月底德佑链家今年共转定6套，其中4套已签约，占全市成交量的13%。
热销原因：(1)地段优势明显。该项目位于静安区中心位置，紧邻南京西路、静安寺商圈，周边高档商场林立，配套设施十分醇熟。
(2)重点教育地产。该项目对口上海市重点小学——静安区中心小学，受到大批客户的欢迎，无论是投资还是自住都很适宜。
(3)价格优势明显。在一手楼盘并不多见的静安区域，该项目作为静安中心区豪宅产品，均价7万多/平方米的价格十分具有诱惑力，并且是非毛坯，拎包即可入住。而静安区另一个在售一手楼盘嘉天汇低报价近10万元/平方米。
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