[摘要] 4月11日，在等待了10天的时间后，中国人民银行南京分行在其官方网站上发文正式明确了江苏省的金融机构二套房首付比例标准，苏州二套房商贷首付低为四成半。对于苏州人来说，以一套200万元的二套住房为例，之前购买需要首付六成也就是120万元。如今降低到首付四成半后，首付就变成了90万元，首付门槛较之前下降了30万元。
4月11日，在等待了10天的时间后，中国人民银行南京分行在其官方网站上发文正式明确了江苏省的金融机构二套房首付比例标准，苏州二套房商贷首付低为四成半。对于苏州人来说，以一套200万元的二套住房为例，之前购买需要首付六成也就是120万元。如今降低到首付四成半后，首付就变成了90万元，首付门槛较之前下降了30万元。
目前二套房是如何界定的？
1、贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房算首套房，若贷款未结清则算二套；
2、个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时贷款认定为二套房以上；
3、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例；若贷款未还清则算二套房以上。
为什么南京苏州不是四成首付？
一名国有银行个贷部负责人表示，将南京、苏州这两个地方的政策设置得比央行的政策更紧一些，可能与考虑到这两个地方的房价近期还在涨、应该稳一稳有关。“江苏区别对待不同的城市，就是按照分类指导的精神。”南京房地产建设促进会秘书长张辉认为，对于南京和苏州的二套房买房人来说，5%的首付门槛影响面并不算大，而同时也能反映出南京和苏州楼市较其他城市要健康，预计政策落地之后市场回暖的趋势确立无疑。
买二套房前尽量把首套房贷还了
市民张先生名下有一套住房还剩下40万元的贷款没结清，近又看上了一套标价300万元的房产。而他手上有135万的资金，他是该将贷款还清，以三成首付重新买房，还是直接将135万元作为二套房的首付？
某国有银行的工作人员建议，还清贷款当做首套房来买对购房人更划算。“可以算一笔账，从135万中拿出40万还清名下的贷款余额，还剩下95万，完全可以满足300万房产的三成首付要求。这种情况下，可享首套房的利率，现在不少银行在基准上打9.5折。”而如果不结清名下贷款，135万作为二套房的45%首付后，就只能按二套房利率来执行，低是基准的1.1倍。
首付门槛降低利好去化库存
对于这次的新政正式落地，苏州业内普遍看好未来的楼市。“原来市场这个窗口一直没有打开，今年会有一个比较大的改善需求的窗口打开。这个推进的力度，让大家看到了市场稳定也是一个必然。”吴中地产集团总裁曾昌宇表示。
“苏州二套房商贷首付比例低四成半是符合苏州实际情况的，苏州作为1.5线城市，经济发展能力较强，同时对外来人口吸引也较大，政策的出台对于去化库存具有利好，未来成交会上涨，尤其是改善需求方面，”苏州大学商学院经济学教授沈健表示，这是政府体现分类，防止一刀切的做法，“具体情况需要具体分析，虽然对苏州来说首付比例要稍高一些，但符合苏州的情况。这是政府统筹兼顾的成果，对苏州来说效果会更好，不会让房地产市场井喷发展，同时利好去化库存。”
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